Ипотека — отличный способ решить жилищный вопрос. Но часто случается так, что у собственника меняются планы и ему срочно необходимо продать ипотечную квартиру.
Сегодня такая сделка является обычной практикой.
Какая бывает ипотека
● Ипотека в силу закона
Недвижимость приобретается за счет кредитных средств банка.
● Ипотека в силу договора
Кредитные средства на покупку недвижимости выдаются под залог недвижимости.
Такой вид ипотеки случается тогда, когда у покупателя плохая кредитная история или не знает дохода для оформления беззалогового кредита.
Сделка при продаже ипотечной недвижимости.
Этапы сделки при продаже ипотечной недвижимости
● Получить согласие банка
Необходимо для Росреестра, а также для банка покупателя.
Для получения согласия необходимо обратиться к менеджеру банка за формой заявления на разрешение, далее подать заявление через электронную почту или личный кабинет онлайн-банка.
Обычно банк выносит решение в течение 3-5 дней.
● Поиск покупателя
Для того, чтобы поиски быстрее увенчались успехом необходимо изначально прописать (в объявлении) информацию, что квартира находится в залоге у банка. Так удастся быстрее найти целевого клиента, готового приобрести недвижимость с обременением.
● Сделка
Если расчет будет произведен наличными, то продавцу необходимо оформить две ячейки. Стоимость аренды от 1500 до 9000 рублей. Если безналичный расчёт, то два аккредитива.
Стоимость от 1500 до 6000 рублей.
В первой ячейке или аккредитиве будет находится сумма для погашения ипотечного долга. Во второй — разница между долгом и полной стоимостью квартиры.
Банк открывает доступ после того, как выполнены условия договора, например, предоставление выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности.
● Погашение долга по ипотеке
Продавец должен заранее написать заявление в банке на досрочное погашение. В нём указать дату, когда деньги поступят на счет, а банк сможет их списать.
● Обременение
Чтобы снять обременение необходимо в Росреестр направить запрос, справку и закладную.
● Регистрация договора купли-продажи
Продавец и покупатель сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.
Если сделка проводится через нотариуса, то это займёт 3 дня, в остальных случаях — 5 дней.
● Деньги за квартиру
В ДКП будут указаны документы, которые необходимо передать в банк для того, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку. После подачи продавец получит доступ к средствам.
Есть несколько вариантов, по которым возможно провести сделку. Каждая имеет свои нюансы.
Какой из способ выбрать обычно зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами, и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.
1. Продавец самостоятельно закрывает долг и снимает обременение
Самый лёгкий из всех шагов. Если остаточный долг по ипотеке небольшой, то продавец может занять/взять кредит и само что закрыть ипотеку. Далее будет обычная свободная продажа квартиры.
2. Покупатель закрывает долг под контролем банка продавца
В начале стоит обратиться в банк, в отдел по сопровождению клиентов и сообщить о намерении продать квартиру. После чего банк подготовит документы на продажу квартиры с сохранением залога в свою пользу. Такой подход страхует как продавца, так и покупателя.
Полный расчет по сделке продавец получает только после того, как снимет обременение с квартиры.
Данная услуга платная.
Порядок действий
● За день до сделки продавцом подается заявление о досрочном погашении долга. Банк подготовит ДКП, где будет указано, что залог сохраняется за банком. Стороны подписывают договор, открывается два аккредитива, куда покупатель переводит две суммы: одну для погашения долга, другую — остаток продавцу.
● Далее одна из сторон передаёт договор купли-продажи и согласие банка в МФЦ. После чего Росреест регистрирует переход права и сохранение залога за банком.
● После оформления сделки Росреестром, продавцу и покупателю выдаются выписка из ЕГРН и экземпляр договора с отметкой Росреестра. На основании данных документов с первого аккредитива переводятся деньги для закрытия долга продавца.
● Банк снимет обременение, а продавец получит справку о погашении задолженности.
● После снятия обременения продавец получает доступ ко второму аккредитиву.
3. Сделка через нотариуса
Подойдет тем, кто хочет провести сделку побыстрее, ведь Росреестр через МФЦ регистрирует за пять дней, а через нотариуса за три.
При этом стоит учесть, что нотариус не может провести сделку с сохранением залога.
Он поможет составить договор купли-продажи, проверит законность, юридическую чистоту документов. К сожалению, нотариус не сможет застраховать покупателя, если продавец захочет отменить сделку. Для защиты интересов покупателя сделку возможно провести через публичный депозитный счёт.
Также для расчета можно использовать аккредитив и эскроу-счет.
Порядок действий
● Продавец и покупатель подписывают договор и идут в банк продавца.
● Покупатель вносит необходимую сумму, чтобы закрыть долг по ипотеке.
● После закрытия продавец получает от банка справку и закладную.
● Продавец подаёт документы для снятия обременения.
● После снятия обременения продавец несет выписку об отсутствии долга нотариусу.
● Нотариус отправляет бумаги на регистрацию перехода права собственности.
● В течение трех рабочих дней покупатель получает выписку из ЕГРН.
● После этого продавец получает остаток суммы с публичного счета.
На первичном рынке недвижимости расчет через эскроу-счет при сделках — требование закона.
4. Покупатель берет ипотеку в банке продавца
Самый простой вариант, в случае если покупатель хочет приобрести недвижимость в ипотеку. Во-первых, банк знает данный объект, во-вторых, снижаются риски, так как нет необходимости переводить деньги в сторонний банк.
Порядок действий
● Часто банки проводят такую сделку через двойной залог. После подписания договоров, купли-продажи и кредитного, банк выдает согласие на продажу.
● В ДКП будет обязательно прописано то, что сохраняется обременение.
● Далее документы передаются на регистрацию права собственности покупателя.
Росреестр регистрирует обременение по ипотеке покупателя.
● Продавец приносит в банк выписку из ЕГРН с отметкой о новом собственнике и новом залогодателе.
● Банк гасит ипотеку кредитными деньгами покупателя. Остаток переводит продавцу.
5. Покупатель берет ипотеку в стороннем банке, Росреестр делает приостановку
Если покупатель решает взять ипотеку в стороннем банке, например, из-за более выгодной ставки, то провести сделку можно двумя способами. Первый из них, когда
Росреестр делает приостановку.
Порядок действий
● Банк покупателя открывает два аккредитива. Первый, чтобы погасить долг продавца. Второй — оставшаяся сумма.
● После подписания кредитного и договора купли-продажи, продавец подаёт документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
Регистратор приостанавливает сделку, так как квартира в залоге и нет документов, что долг закрыт.
● Банк раскрывает первый аккредитив на основании описи документов и переводит средства на счёт продавца.
● Продавец гасит долг по ипотеке
● Банк выдает закладную с отметкой о погашении.
● Право собственности и обременение регистрируется в пользу банка покупателя.
● Продавец должен предоставить закладную в Росреестр.
● Залог регистрируется в пользу банка покупателя.
● Чтобы раскрыть второй аккредитив необходимо подать в банк зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что собственником квартиры считается покупатель, а его банк — единственный залогодержатель.
Некоторые банки выдвигают требования, чтобы в такой сделке участвовал регистрационный агент. В среднем Услуги агента стоят 4000—7000 рублей в зависимости от региона.
6. Покупатель берет ипотеку в стороннем банке, проведение сделки через аккредитив
По такой схеме работает большинство банков. От предыщущей отличается тем, что денежные средства кладуться на один аккредитив, а продавец выступает поручителем по ипотечному кредиту покупателя. Это делается для того, чтобы после того, как продавец получит деньги не передумал и не отказался от сделки. Условия поручительства действуют до того момента, пока с квартиры не будет снято обременение банка продавца. Их прописывают в кредитном договоре.
7. Продавец рефинансирует сделку
Часто бывает, что покупатель и продавец вынуждены выбрать схему проведения сделки только по тому, что именно по ней и никакой другой работает банк.
Одна из таких схем "рефинансирование ипотеки в банке покупателя".
Порядок действий
● В данном случае выдаётся два кредита банком продавца: один — продавцу на сумму долга, второй — покупателю для покупки квартиры.
● Продавец получает от банка документ о том, что кредит закрыт. Далее подает его в Росреестр для снятия обременения.
● Стороны регистрируют ДКП.
● Банк выдает кредит покупателю и тот перечисляет его на аккредитив вместе с первоначальным взносом.
● Чтобы раскрыть аккредитив, покупатель предъявляет выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности и обременением в пользу банка покупателя.
● Продавец досрочно гасит кредит, который ему выдали на сделке.
8. Приостановка регистрации
Для покупателя такая схема имеет минимальные риски. Денежные средства будут переводы только после передачи договора на госрегистрацию. Полный расчет — когда квартира будет оформлена на покупателя.
Порядок действий
● Перед сделкой продавец должен написать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита.
● Стороны подписывают ДКП, открывает два аккредитива, куда покупатель переводит деньги, а также подают документы в МФЦ на регистрацию перехода права собственности.
● Росреестр делает приостановку в регистрации на основании того, что квартира в залоге у банка продавца.
● На основании описи, выданной в МФЦ, раскрывается первый аккредитив с помощью которого погашают долг продавца.
● Продавец снимает обременение и Росреестр возобновляет регистрацию.
● После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН и с её помощью продавец получает доступ к оставшейся сумме.
__________________________________________________________________
Читайте больше полезных статей в блоге на нашем сайте proagenstvo.ru