Не так давно на форуме было высказано пожелание увидеть статью про реализацию демонтированного имущества. Интересовал коллегу вопрос «юридической обёртки» такого действия и выяснение возможности определить куда-то вырученные средства.
Хотим напомнить, что примерно в 2015 году на форуме уже поднимался вопрос о том, как обращаться с доходами от использования ОИ МКД. Мы рассматривали вопрос как с позиций ЖК РФ, так и с позиций статей 244 - 248 ГК РФ. Так что для полного погружения в проблему нужно поднять старые записи на форуме...
Так вот, в силу ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Применительно к предложенной ситуации эта норма «об использовании» применима в особом аспекте. Сейчас поясним!
Например, двери на входных группах МКД - это общее имущество, несомненно. Но что происходит с ними в ходе текущего ремонта (или мероприятий по повышению энергоэффективности здания)?
В силу п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения МКД, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.
Старые двери демонтируют, а новые устанавливают. При этом гражданское законодательство прямо не указывает на то, что заменяемые двери переходят в распоряжение подрядчика (или управляющей организации). Соответственно, один элемент ОИ заменяется на аналогичный (улучшенный), при этом не происходит ни изменения состава ОИ, ни изменения правового режима элемента. Дверь как была ОИ, так им и остаётся, а в МКД как было, скажем, десять дверей на входных группах, так и остаётся десять.
Идём далее... Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ указано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вот лежат десять демонтированных дверей. Они правового режима не меняли, собственники не принимали решения их «отчудить». Но по факту это лом, отходы...
Согласно ст. 4 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством. То есть ровно то, о чём написано выше - эти отходы принадлежат собственникам помещений в МКД.
Пунктом 2 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Могут ли собственники отходов решить продать их? Вполне! Ведь демонтированные двери являются отходами лишь в понятиях федерального закона, а на деле это вещи, которые при желании можно использовать. Если двери металлические, их можно установить куда-либо, а можно продать по весу на металлолом. Деревянные двери также могут быть пригодны хоть для личных нужд, хоть как строительный материал для домика Чебурашки... Да любая шашлычная или баня могут купить дерево как растопку. То есть отходы вполне имеют ценность.
Бухгалтеры, кстати, скажут, что утилизация (ликвидация), разукомплектация и разборка имущества - это факты хозяйственной жизни, в результате которых в распоряжение собственника имущества поступают отходы, в том числе металлолом, который после его оприходования может быть реализован за плату.
Но поскольку изначально двери - не «наши», не принадлежат управляющей организации, то и «приходовать» их мы не вправе. В основном «однодомные» ТСЖ обращают внимание на потенциальную возможность извлечения дохода от продажи «б/у» дверей. В массе своей собственники даже не задумываются о том, куда деваются старые двери, перила, гнилые МАФ и прочие «отходы жизнедеятельности» в процессе управления МКД.
Можно ли утверждать, что продажа «б/у» дверей это использование ОИ? Да. В проекте МКД нужно только десять дверей, которые имеются, новенькие. А старые - не пропадать же добру - можно продавать, от этого не убавится ОИ.
При этом напрямую пункты 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ не могут быть применимы к интересующему нас вопросу - «как оформить всё правильно». Но никто не отменял аналогию закона, это раз.
И не забываем про ГК РФ (упомянутые в начале статьи нормы) - это два. Распоряжение доходами, полученными от ОИ, это несомненно входит в компетенцию ОСС. И неважно, идет ли речь об арендной плате за размещение рекламных конструкций на фасаде МКД или о продаже «б/у» дверей.