Я уже не раз писал про апартаменты, которые можно рассматривать как жилье. И хотя большинство считает их до сих пор “псевдо жильем” и чураются их, в некоторых ситуациях они являются единственной альтернативой для решения своих жилищных проблем.
Сегодня я хочу рассказать именно о настоящих апартаментах - так называемых “сервисных” апартаментах, коммерческой недвижимости, которая приобретается с целью именно получения дохода. Иными словами - как инвестиция. И вот тут-то надо уметь отделять проекты с сомнительными перспективами от настоящих проектов, в которых учитываются не только правильная локация, но уделяется большое внимание сервисам, которые так важны для потенциальных арендаторов.
Не секрет, что “жирные” времена, когда достаточно было построить гостиницу недалеко от метро и “стричь купоны”, прошли. Поток иностранных туристов иссяк. На смену ему приходит внутренний туризм. Не надо думать, что наши туристы непривередливы и будут заселяться куда угодно. Наши люди знают, какой сервис бывает и голосуют за хороший комфорт рублем.
То же самое можно сказать и о рынке долгосрочной и среднесрочной аренды. Уже недостаточно просто купить студию где-то в Мурино или в Кудрово. Либо на других развивающихся территориях. Недостаточно просто купить туда дешевую мебель и думать, что занимаешься инвестициями. В сложившихся условиях значительная часть активных арендаторов покинула пределы России. Надо учитывать, что на рынок вышло очень много “инвестиционных” квартир, которые приобретались для последующей перепродажи. С учетом нынешних условий реализация их сильно затруднена, и не все могут смириться с большими дисконтами на вторичном рынке. И вот эта нереализованная масса квадратных метров также вливается на рынок аренды в надежде хоть как-то обеспечить денежный поток своему владельцу.
И вот в таких непростых условиях на первый план выходят сервисные услуги. Постояльцев сейчас интересуют не просто спальное место и зона приготовления пищи. Требуется обширная рабочая среда и комфортные рекреационные зоны. Коворкинги, переговорные комнаты, большие лобби, круглосуточный ресепшен, охрана, коммунальные службы, фудкорты, постоматы, рестораны и кафе, службы доставки, прачечные и химчистки, салоны красоты и мастерские, фитнес залы и даже бассейны. Все это то, без чего немыслимо комплексное обслуживание арендаторов и жильцов апарт отелей.
Безусловно, все это должно закладываться в проект еще на стадии разработки. И этот набор услуг не может существовать без грамотной и опытной команды управляющей компании. И, конечно, управляющая компания должна обеспечивать устойчивый денежный поток, привлекать постоянных клиентов, заключать долгосрочные договоры с турфирмами и крупными организациями. Заниматься маркетингом и рекламой. Обеспечивать равномерную и справедливую загрузку номерного фонда.
Поэтому при выборе способов инвестиций, надо смотреть на историю работы девелопера. Если у него есть уже работающие проекты- рассмотреть загрузку номерного фонда в предыдущие годы. Если компания новая - то хотя бы убедиться, что в ней работают люди с опытом работы в данной сфере и в наличии адекватного плана по развитию.
А верить “пустым” обещаниям на билбордах не стоит. Грамотный оператор честно вам скажет, что в нынешних реалиях на завышенный процент не стоит рассчитывать. Уровень дохода от сдачи в аренду недвижимости сейчас находится на уровне банковского вклада, а иногда уступает даже и ему… Единственное, почему инвесторы продолжают вкладывать деньги в квадратные метры, это твердая убежденность наших граждан, что это самое надежное вложение своих капиталов. И убежденность, надо отметить, правомерная.
В завершение расскажу немного о двух ярких представителях апарт отелей.. Это не является рекламой конкретных девелоперов или инвестиционной рекомендацией. Просто это мой субъективный взгляд на основе увиденного и изученного. Может, я кого-то упустил, этот рынок постоянно развивается и я верю, что будут появляться интересные проекты для инвестиций в них. И я еще не раз буду возвращаться к этой теме, поскольку интерес к ней только усиливается.
Если смотреть на сами номера, то во всех проектах они плюс/минус одинаково комфортны и похожи друг на друга. Ну, наверное, исключением является только апарт отель “We&I Ramada by Vertical” о котором я писал вот здесь: Апартаменты в стиле Энди Уорхола со своим ярким и эксцентричным дизайном.
Поэтому, конечно, на первый план выходят общественные пространства.
Итак, один из основных игроков на этом рынке, по мнению многих специалистов, это компания “Valo” со своим апарт отелем на Салова, 61. Она в числе первых показала, как должны выглядеть настоящие сервисные апартаменты. При том, что изначально их расположение кажется невыгодным. Край города, промышленный район, никаких достопримечательностей… Но метро через дорогу, хорошая транспортная доступность и наполненность сервисами комплекса сделали его очень популярным среди арендаторов, туристов и инвесторов. Отсюда и цена входа - на рынке одна из самых высоких. Потому что бизнес раскрученный и надежный. И окупаемость реальна.
Посмотрим, что внутри. Площадь общественных пространств и технических площадей - 10 000 м2 . Здесь есть практически все, что может потребоваться потенциальному арендатору или туристу, и о чем я уже писал выше. Даже присутствует фитнес центр с бассейном 25м.
Апарт отель открыл свои двери для посетителей 1 марта 2020 года в самый разгар пандемии. И несмотря на это, очень скоро добился впечатляющих показателей в заполняемости номерного фонда. Сейчас заканчивается строительство второй очереди, состоящей еще из четырех корпусов. Уровень оснащения их оценивается в 4 звезды. Посмотрите на планируемое распределение общественных пространств и поймете сами, насколько серьезно здесь относятся к комплексному обслуживанию клиентов.
Да, в сложившихся условиях заполняемость номеров во вновь открытых корпусах, да и во всем комплексе, думаю, тоже будет не такой впечатляющей. И сама управляющая компания этого не скрывает. Ориентир в среднем 50-70% от номерного фонда. Да и прекращение сотрудничества известных западных отельеров с нашими компаниями тоже добавляет сложностей в управление этим бизнесом. Но чтобы привлечь сомневающихся инвесторов, компания разработала программы гарантированного дохода, который зависит от площади и расположения номера. Пусть этот доход на уровне банковского вклада, но зато есть надежда на его увеличение в будущем, когда общая ситуация стабилизируется.
Небольшое видео об Апарт отель «YES Марата»
Второй интересный пример такого грамотного подхода - это сеть апарт отелей “Yes”. Уже несколько лет удачно функционирует апарт отель “Yes Марата ”(“Ес Марата”). Здесь и удачное расположение в историческом центре Петербурга. И огромное общественное пространство - 1500 м2. Шикарное лобби с высокими потолками и “вторым” светом. Большой фудкорт с разнообразной кухней. Так что постояльцы могут выбирать предпочтительную кухню не отходя далеко от отеля. Даже есть небольшой внутренний двор для моциона и отдыха. В номерах панорамные окна и все, что может понадобиться для жизни. Офисные помещения на нижних этажах и переговорные комнаты.
И сейчас девелопер "Лидер групп" строит свой инвестиционный проект на площади Конституции под брендом "YE'S" - “Yes Leader” (“Ес Лидер”). 26 этажей офисных помещений и апартаментов. Площадь участка меньше, чем на Социалистической улице (“Ес Марата”), и поэтому общественных пространств будет меньше. Но все же, несмотря на меньший объем, уровень предоставляемого сервиса планируется на должном уровне.
Так что, прежде, чем выбрать проект для вложения, рекомендую изучать рынок и тенденции на нем. Или обращаться к специалистам, которые работают на этом рынке и знают все подводные камни.
И на этом у меня сегодня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца.
Оставляйте свои комментарии или просто ставьте сердечки) Мне будет приятно, что мой скромный писательский труд не потрачен напрасно)
Удачных вам инвестиций и до новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.