ЦБ, осознав всю глубину роковой ошибки по согласию на введение в 2020 льготной ипотеки (вместо удержания стабильной невысокой ключевой ставки), крайне негативно отразившейся на рынке недвижимости, в виде разгона цен в 2021-2022 гг, теперь изо всех сил тормозит “ногами” и борется с этой ненавистной ипотекой.
С 1 мая ЦБ повышает требования в отношении ипотечного кредитования на рынке новостроя, что в принципе делает невыгодной ипотеку, в первую очередь, - для банков, следом для застройщиков, ну и поступательно - для покупателей.
Масла в огонь подлила, конечно, так называемая субсидированная ипотека от застройщиков по ставке 0,1%, где в схеме “застройщик-банк” разница по процентам закладывалась в цену, с увеличением стоимости объекта на 30-40%. На лицо искусственное повышение цен на рынке, приносящее прибыль и застройщикам, и банкам, но серьезные проблемы в последующем самим покупателям.
Заемщик попал таким образом в ловушку - в случае невозможности обслуживания кредита, он (или кредитор) будет предпринимать попытки продать недвижимость, но понесет убытки, т.к. завышенная цена его недвижимости никак не сможет соответствовать реалиям.
И если в банкротстве он может рассчитывать на списание долгов, то в исполнительном производстве, при недостаточности суммы, вырученной в ходе принудительной реализации заложенного имущество, залогодержатель продолжит взыскивать остаток долга за счет иного имущества должника (п. 3 ст. 334 ГК).
А так как в общем кредитном портфеле банков ипотека занимает наибольшую долю, то эффект снежного кома (возможность резкого снижения цен на рынке жилья за счет избытка предложения и выжидающей позиции спроса, новая волна убыточности застройщиков по проектам с “субсидированными” ставками, массовые кредитные потери для банков) будет катастрофическим.
Правительство и ЦБ ищут пути решения этой непростой “задачки”.
Решение должно сводиться к выравниванию цен на рынке недвижимости до уровня хотя бы 2019 - начала 2020 г.
Поэтому ипотеки будут только специализированные, адресные для избранных категорий.
В иных случаях:
- Будут предлагаться способы покупки жилой недвижимости в рамках расширяющейся программы строительства доходных домов (что будет предложено на основе проектного финансирования застройщикам).
- Вероятно будет использован механизм погашения стоимости приобретаемого жилья путем оплаты ставки аренды по повышенным коэффициентам.
- Или программы получения в собственность с помощью лизинга жилья.
Очень может быть (высока вероятность), что адресная ипотека и спецпрограммы долгосрочной аренды/лизинга (а также по расширению площади) жилья будут на один раз, как с приватизацией недвижимости. Т.е. строго для личного пользования (+покупка для детей).
Схема варианта получения дохода при покупке нескольких объектов на котловане, с последующей перепродажей, будет не просто нерентабельна, - она будет невозможна (судебная практика уже об этом четко сигнализирует: инвестор-предприниматель со своими ДДУ идет в 4 очередь требований кредиторов без права получения квартир по договору; заработок на посуточной в жилых домах перекрыт).
Инвестиции в недвижимость теперь логично рассматривать в тех направлениях, к которым мягко подталкивает само Правительство (поддерживая льготами, субсидиями) - в производство, научную деятельность, сельское хозяйство, туристические и гостиничные виды бизнеса, спорт, строительство социальных и коммунальных объектов, дорог. Для частного потребителя - ИЖС, садоводство и/или КФХ. А это все неразрывно связано с землей.
#рынок_недвижимости #инвестиции #риски #доходность #программы_ипотеки
