Парочка неправильностей (оговорки по Фрейду).
1. Недвига - не так чтобы очень уж хорошо защищает от инфляции.
Недвига - почти что долевой актив, типа акций, и все свойства долевых активов распространяются и на её. И от инфляции она защищает точно так же, как и акции: может защитить, а может и нет. На ОЧЕНЬ длинном горизонте - да, защищает, но только на очень длинном.
Почему "почти что"? Потому, что на самом деле это - товарный актив.
Просто у этого товарного актива есть некоторые долевые свойства - он может сдаваться напрокат и приносить какие-то деньги.
И от инфляции защищает примерно так же, как другие товарные активы. Только лучше. Например - лучше, чем золото.
Вот вам графичек: московские квартиры в рублях, падение в долларах США как минимум на треть с 1995 по 1999гг, и это при том, что доллар имеет собственную инфляцию.
Вот графичек посвежее, и снова помним, что доллар имеет свою инфляцию:
Цены московской недвиги в долларах только-только восстановилась до уровней 2006-2012гг; а если учитывать собственную инфляцию USD - то вообще....
Недвига защищает от инфляции только в случае ПРАВИЛЬНОЙ ПОКУПКИ.
Это локально-отраслевое приложение главного закона инвестиций: доходность инвестиции закладывается в момент покупки.
2. Рост цены квадратного метра вообще никак не означает роста цены аренды.
Цена квадрата обратно зависит от ипотечного процента. Сейчас ипотечные процентные ставки низки - волею государства. Но будет это не вечно, когда-нибудь дотации будут прекращены. Какова тогда будет ключевая ставка ЦБРФ - непонятно и непредугадываемо; будет КС высока - будут высоки %ты по ипотеке - цены квадратов пойдут вниз.
Цена аренды зависит от весьма многих факторов, но главный - уровень доходов советских граждан. Связь настолько прямая и очевидная, что, КМК, даже доказывать ничего не надо.
И цена аренды комм/недвиги тоже, в конечном счёте, упирается в уровень доходов потребителей.
А теперь представим себе ситуацию многолетней стагфляции. Что в этом случае будет делать ЦБРФ? Угадайте с трёх раз? Как по мне - так давить ключевую в пол. Соответственно, ипотечный %нт - т оже в пол, цена квадрата - вверх. Одновременно, из-за низкого уровня реальных доходов - реальная доходность аренды вниз.
Можете называть это кирпичными ножницами.
А ведь многолетняя стагфляция - один из самых вероятных вариантов на ближайшее десятилетие.
Достигла ли недвижимость ценового дна?
Может и достигла, а может и нет.
Вот здесь я просто проложил старую динамику в будущее:
Вполне может случиться, что мы ещё даже не прошли фазу быстрого падения (хотя, чисто по ощущениям, уже прошли, НЯИИР). В любом случае - еще пара лет медленного снижения. Так что особой спешки сейчас нет. Покупать прямо сейчас - можно, но можно и подождать.
Совсем другое дело, если вам надо не продать, а поменять, квадраты на квадраты. Ситуация снижающихся цен - КМК самое лучшее время для обмена: вы можете спокойно выйти в деньги, спокойно посидеть в коротком банковском депозите и спокойно выбрать объект для покупки. При этом динамика цены на вас давить не будет.
Немного другая ситуация будет при большой инфляции: реальная цена недвижимости в золотых или в хлебных единицах будет падать, но в бумажных тугриках - расти. На вас будет давить инфляция. Лично я бы в такой ситуации спрятал бы деньги для передержки перед покупкой в ОФЗ 52002 и/или в коротких ОФЗ-флоатерах, но это НЯИИР.
Всё написанное является безответственной фантазией автора и инвестиционной рекомендацией быть никак не может. Ни индивидуальной, ни групповой, ни общечеловеческой.