На начало года средняя стоимость квартиры в московской новостройке элитного класса составила 1,4 млн рублей за квадратный метр.
В нашем обзоре представлены 92 новостройки из самых престижных локаций Москвы. Последнее десятилетие в список элитных входило 10 районов – Арбат, Хамовники, Остоженка, Патриаршие пруды, Тверской район, Пресненский район, Замоскворечье, Чистые пруды, Китай-город, Западный административный округ.
Однако в этом году мы решили выделить из состава ЗАО район Дорогомилово и рассматривать его как отдельную локацию, которая активно развивается в премиальном направлении и уже способна составить конкуренцию соседним Хамовникам.
По районам Москвы цены на элитные новостройки сегодня распределяются так:
На графике видно, как менялся средний показатель стоимости за последний год по каждому из районов. Самый большой разрыв наблюдается в районах Хамовники, Замоскворечье, Тверской и Чистые пруды. В этих локациях цены выросли более чем на 50%.
В среднем по ЦАО стоимость первичного предложения выросла на 23%.
Причина колоссального роста стоимости в отдельных районах объясняется появлением новых проектов, в которых стартовые цены в 2-3 раза превышают показатели прошлого года, и на 20-30 % превышают цены в готовых новостройках.
Так, например, в районе Арбата и Китай-города, где больше всего завершенных проектов, повышение цены стало минимальным по Москве и составило 6-7% за год.
2022 год стал рекордным со времен пандемии по количеству новых жилых проектов. В прошлом году стартовали продажи в 18 жилых комплексах в центре Москвы, в том числе:
- Замоскворечье – 3 жилых комплекса
- Арбат – 1 жилой комплекс
- Пресненский – 3 жилых комплекса
- Тверской – 4 жилых комплекса
- Хамовники и Остоженка – 4 жилых комплекса
- ЗАО – 3 жилых комплекса
- Дорогомилово – 1 жилой комплекс
В целом количество жилых комплексов элитного класса, в которых ведутся первичные продажи распределяется следующим образом:
Из всего объема представленных новостроек сданы в эксплуатацию 37%, высокая степень готовности у 33% жилых комплексов (срок сдачи 2023 год) и 28% - это проекты 2021-2022 годов с запланированным сроком сдачи с 2024 по 2027 годы.
Объем предложения апартаментов ненамного превышает квартиры и составляет 56% от общего числа жилых комплексов. Предложения с премиальной отделкой составляют 40% рынка.
- Средняя стоимость предложения с отделкой 1 560 000 руб/м2
- Средняя стоимость предложения без отделки 1 270 000 руб/м2
В 2022 году укрепилась тенденция, при которой отделка и категория жилья больше не играют определяющую роль в ценообразовании.
Практически стерлась разница в цене между квартирами и апартаментами. Расположение жилого комплекса, а также концептуальная и финансовая модель застройщика стали основными в вопросе формирования цены.
В тоже время отсутствие четкой классификации привело к окончательной путанице в определении класса жилья. Какое жилье считать премиальным, какое элитным или супер-элитным, понять и обосновать практически не возможно.