Не торопитесь вкладываться в недвижимость с целью получения постоянного арендного потока, пока не просчитаете доходность этого мероприятия. Немаловажным в расчете доходности от сдачи будет ваше умение сделать красивый привлекательный ремонт по адекватной цене.
Если у вас нет навыков и компетенций ни расчетах, ни в ремонте, то с вероятностью 99% вам выгоднее положить деньги на вклад, нежели пытаться заработать на сдаче квартиры в аренду.
В прошлый раз разбирала, какие типичные ошибки совершают непрофессиональные арендодатели.
В этот раз хотела бы разобрать объявление о сдаче в аренду трёхкомнатной квартиры в новом современном жилом комплексе "Счастье", что недавно был построен в Индустриальном районе города Перми.
Новоиспечённый собственник трёхкомнатной квартиры площадью 67 квадратных метров решил сделать ремонт в новостройке и сдать её. Судя по фотографиям, которые вы увидите ниже, человек вряд ли разбирается в рынке аренды, далёк от дизайна интерьера, а определить цену на свою квартиру доверил риелтору.
Риелтор же оказался далеко не профан, и понял, что чтобы быстрее получить свои комиссионные, квартиру надо выставить максимально дёшево, к тому же специфический дизайн квартиры не позволит заселить в неё взыскательного арендатора, который готов платить больше, но очень требователен к ремонту и обстановке.
Итак, что мы видим.
Шикарная красная кухня с великолепной розой на фартуке! Не отвести взгляд. Романтика в этой квартире вам точно обеспечена!
Хозяин, между прочим, разорился на холодильник side-by-side, но почему-то не стал вкладываться в такие мелочи как тюль и шторы. Наверно решил устроить для вокруг живущих жителей показ фильма "9,5 недель" прямо из окон многоэтажки. И я не про огромный экран телевизора, которого нет на кухне (если вы понимаете о чём я).
Не найдем мы ни тюля, ни штор и в соседних комнатах. Причем, заметьте, что окон в квартире достаточно много. Видимо, предполагается, что арендатор закажет весь текстиль, обрамляющий окна, за свой счёт.
Зато собственник (или риелтор, не знаю, кто фотографировал квартиру) не упустил возможности похвастаться современной светодиодной люстрой. Заодно показав нам чудесный глянцевый потолок.
Такой же потолок сделан по всей квартире. Для любителей романтики и зеркал на потолке - в самый раз! Лежи и любуйся на себя. А заодно и на фары проезжающих мимо машин...
Ну и сложно, очень сложно не обратить снимание на обилие интенсивного рисунка на обоях. Это, видимо, прием для поддержания своей нервной системы в постоянном тонусе, а также быть в полной боевой готовности, когда вы уходите с кухни, возбуждающей своим ярко-красный цветом.
Не смотря на то, что квартира трёхкомнатная, третью комнату нам так и не показали. Можем только догадываться о её виде и функциональном назначении. Зато нам показывают унитаз с разных ракурсов (поближе, подальше - отрытый, закрытый).
Белый друг вам точно пригодится в этой квартире, если у вас не очень устойчивый вестибулярный аппарат. Чего стоят только динамичные обои в коридоре!
А еще вы заметили, какой акцент хозяин (или риелтор) делает на дверях?! Мол, посмотрите, ну посмотрите же, какие они распрекрасные и как их много! Вторая фотография в галерее сверху вообще напоминает зеркальный лабиринт, из которого так и хочется побыстрее вырваться.
Выход подскажет нам активно-красный (в поддержку кухни) придверный коврик. Мы спасены!
А теперь серьезно. Квартира расположена в одном из лучших жилых комплексов Индустриального района города Перми. Подобная квартира на сегодняшний день без отделки стоит в районе 8 миллионов рублей. Плюс на ремонт на 67 квадратных метров ушло не меньше 1,5-2 миллионов рублей. То есть мы получаем итоговую стоимость квартиры около 10 миллионов рублей. При стоимости аренды 30 000 рублей в месяц (или 360 000 рублей в год), мы получаем годовую доходность 3,6%. Это еще без учета простоев и до вычета налогов. Окупаться квартира будет 30 лет!!!
В голове сразу всплывает вопрос: "ЗАЧЕМ?" Продай квартиру, положи деньги в банк под 6-7% и больше никогда не покупай квартиры и не порть их своим ремонтом!
Но вряд ли человек услышит меня и поймёт. В нашей стране мало кто готов анализировать и тем более считать доходность от инвестиций. А если бы посчитали, то поняли, что игра в данном случае, не стоит свеч. И играют в такие игры люди либо изо страха (потерять, растратить деньги, если не купить бетон), либо по собственной глупости.
Те же, кто умеют считать и умеют сравнивать альтернативные способы инвестиций, те умеют вовремя "переложиться", приобретают необходимые компетенции (финансовая, юридическая грамотность, основы сделок с недвижимостью, основы дизайна) и вполне успешно наращивают свой капитал.
В этой же истории однозначно выиграл риелтор - не затратив денег ни на профессиональную фотосессию, ни проконсультировав клиента, как в лучшем виде предоставить квартиру (а лучше честно порекомендовав её продать), получил быстро свои комиссионные, выставив трёхкомнатную квартиру за смешные 30 000 рублей - для арендаторов такая цена своего рода красный ценник в магазине-дискаунтере (а вы же знаете, кто является основной целевой аудиторией таких магазинов).
Риелтора ведь совсем не интересует ни доходность собственника, ни какого типа люди приходят за низкой ценой в объявлении, готовые мириться с "вырви глаз" дизайном и как с ними в дальнейшем взаимодействовать. Не ему потом решать вопросы с просрочками и неоплатами.
А я не устаю повторять, что арендные отношения после подписания договора только начинаются. И кто есть на самом деле ваш арендатор, вы поймёте только при расторжении договора или при возникновении первой кризисной ситуации. Поэтому, кто как ни собственник - главное заинтересованное лицо в том, чтобы квартиру сняли адекватные договороспособные жильцы.
Хорошо составленный договор во многом защитит вас от таких ситуаций. Всегда готова поделиться своим договором аренды (найма), проверенным временем, за разумную плату. Можете написать мне по поводу договора на medvedeva10@mail.ru или, получить информацию, перейдя по ссылке:
Изучайте досконально вопрос, анализируйте и нанимайте только высококлассных специалистов, а не тех, кто мимо проходил! Берегите себя, свои нервы и всегда считайте свои деньги!
А если вы собираетесь делать ремонт, то вам точно поможет мой ГАЙД "Как не ошибиться в выборе отделочных материалов, если ты впервые делаешь ремонт» 5 СЕКРЕТНЫХ ПРИЁМОВ : https://t.me/%20jMk2SYs3TEMzNTA6
Скорее забирайте! Это БЕСПЛАТНО!