— На рынке новостроек можно встретить квартиры не только от застройщиков, но и от физических или юридических лиц, перепродающих строящееся жилье. И иногда второе будет дешевле, чем первое. И тут, казалось бы, логично присмотреться к готовым квартирам: ну кто не хочет купить дешевле, чем соседний строящийся дом от девелопера. Но все не так просто.
Начнем с того, что в случае с застройщиками вы будете покупать первичное жилье, а во всех иных случаях — вторичное.
Проще говоря, первичное жилье — это недвижимость строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия или уступки прав требования. Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто никогда не жил, она все равно считается вторичной.
Как правило, причина продажи «вторички в новостройке» заключается в том, что продавцу нужно по каким-то причинам быстро реализовать квартиру и превратить ее в деньги. Поэтому он демпингует, понимая, что ему бесполезно тягаться с застройщиком в плане плюшек, предоставляемых при заключении сделки. Например, помощь «под ключ» с оформлением ипотеки, возможность сдать старую квартиру в трейд-ин или заморозить цену на недвижимость без дополнительных платежей.
Также покупатель лишается и функции «отсутствия хлопот». Покупка вторички — это всегда обязательные дополнительные проверки, ведь на квартире может быть обременение или половина жилья может принадлежать дальнему родственнику, который потом предъявит права на свои квадратные метры. Еще один вариант — часть средств, на которую прошлый владелец купил эту квартиру, — маткапитал. В этом случае жилье по закону принадлежит всем членам семьи, включая всех детей. И если продавец скрыл это от покупателя, то впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить. Все эти проверки понесут за собой дополнительные затраты. Первичный рынок в этом плане — без скелетов в шкафах.
Но главное — ни один продавец «вторички в новостройке» не сможет тягаться с ипотечной ставкой, которую предоставляет застройщик. Ставка по льготной программе на новостройки — 8%, а по факту — около 6%. На вторичном же рынке ставка колеблется в районе 12%.
Переведем в реальные цифры.
Двухкомнатная квартира от «Группы ЛСР» в ЖК «Цветной бульвар» стоит 5,5 млн рублей. Если брать ее в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом в 1 млн рублей и под максимальные 8%, то ежемесячный платеж составит 37 640 рублей.
Допустим, точно такую же квартиру в этом же ЖК продает «физик». Дабы побыстрее ее реализовать, он ставит прайс на 300 тысяч дешевле, чем у застройщика, — всего 5,2 млн рублей. При этом он готов еще и подвинуться на 100 тысяч в рамках торга. В итоге покупатель берет квартиру всего за 5,1 млн рублей (на 400 тысяч дешевле, чем у девелопера). Вот только из-за высоких процентов на ипотеку на вторичном рынке, платить ежемесячно новый владелец будет больше на 7,5 тысяч рублей — то есть 45 145.
Всего же за 20 лет ипотеки покупатель «вторички в первичке» переплатит 1,8 млн рублей. Решать, насколько эта сумма велика, — дело каждого.
