Ипотека с «околонулевой» ставкой стала, пожалуй, главным событием на рынке новостроек в 2022 году. Однако она может обернуться негативными последствиями для отрасли. Об этом и многом другом Новострой-М рассказал Сергей Смирнов, старший партнер сети Vysotsky Estate*.
– В 2022 году многие застройщики столкнулись с оттоком покупателей. Застройщик не может продать квартиру за 12 млн руб., нет продаж. Тогда он приходит в банк и говорит: «Слушай, я за 12 млн продать не могу – давай продадим за 15 млн».
Все очень просто, происходит легкая манипуляция: будем продавать не квартиру, а ежемесячный платеж. То есть банк берет в залог объект по заведомо сильно завышенной цене. Потому что точно такой же лот (квартира) по переуступке вообще продается за 10 млн в этом же ЖК. Представим себе ситуацию, что заемщик не справился с выплатами, а в залоге у банка остался дико переоцененный актив.
Банки стали считать постфактум. Всем вначале показалось, что эта схема (субсидируемая ипотека) достаточно интересная. Но в результате проигрывают все трое. Застройщик раздувает у себя все цены, руководитель продаж говорит менеджерам: «Если вы по 15 млн так бодро продаете, снижать цены не будем». То есть пузырь еще больше раздулся летом 2022 года.
Банкир на пузыре берет себе в залог будущие активы, которые могут «протухнуть». А самое главное – приходит покупатель с первоначальным взносом 10-20%, и если он не справится с ипотекой – он уйдет ни с чем. Просто положит на стол ключи. У нас в 2017 году многие ипотечники приходили и признавались, что не могут больше выплачивать ипотеку. Оставляли ключи банку и еще были должны, т.к. не могли выплатить пени за просроченные платежи.
Субсидируемая ипотека, на мой взгляд, это ловушка для всех троих участников этой цепочки. Все трое подписались – не выиграл никто. Мы стали объяснять банкирам эту математику, они между собой встречались и обсуждали. И совместно решали, как выползать из этой ситуации. Они только потом поняли, что набрали себе в залог слишком переоцененные объекты.
И это большая проблема. Посмотрите: сейчас идет реклама скидок на квартиры у Level Group -30%. Это роковая ошибка. Как только вы человеку обещаете -30%, это значит, что у следующего застройщика он попросит -40%. Это очень опасный кейс. Когда люди увидели ипотеку в 2020 по 6,5%, кредиты под 10% им уже не интересны, при этом никто не обращает внимание на переплату, они по сути «покупают» удобный платеж по ипотеке. Им бесполезно объяснять, что там зашита переплата, они отвечают: плачу как за аренду.
Ситуация сейчас достаточно специфическая еще и потому, что люди продолжают держать деньги на депозитах. Если вы посмотрите на показатели ЦБ, то деньгами экономику накачали, но убедить человека снять деньги с депозита практически невозможно.
Не секрет, что на покупку новостройки часто берут средства от продажи «вторички». Так вот, самое страшное сегодня для собственника – это сделка с наличными. 2,5 года назад коллега продавала квартиру, которая оформлена на австрийскую компанию. Нужно после такой сделки платить налоги в размере 30%, но это еще полбеды. Когда мы юридически стали прорабатывать схему, то выяснили, что если юрлицо-продавец не заплатит эти налоги – их могут взыскать с покупателя квартиры. Такая практика есть – взыскание денежных средств с покупателя. Если налоговый нерезидент из Австрии не заплатил деньги в бюджет РФ, налоговая идет к покупателю квартиры и взыскивает с него.
Практика с занижением стоимости цены объекта в договоре с последующими расчетами через ячейку тоже может обернуться очень неприятными последствиями.
Налоговая стала отслеживать баланс доходов и расходов. Все сделки с ячейками сразу берутся на контроль, потому что для других целей такие сделки не нужны. Комитет финансового мониторинга периодически проводит выездные проверки в агентствах недвижимости, они мониторят площадки с объявлениями о продаже квартир и просто смотрят, сколько у агентства за последние два месяца было объектов на рекламе. Потом приходят в агентство и говорят: мы предполагаем, что за последние три месяца вы продали столько-то квартир, будьте любезны, при нас откройте отчет, который вы подавали в комитет по финмониторингу, покажите сколько объектов вы внесли туда, чтоб при вас мы составили акт. Мы как агентство не можем не отчитываться, иначе получим штраф сразу. Поэтому сделка с занижением стоимости – это и бестолково, и опасно.
*Материал подготовлен по итогам пресс-мероприятия, проведенного компанией Vysotsky Estate 7.02.2023 года в Москве
Читайте также:
«Такого количества мошеннических предложений мы раньше не видели никогда»