Строительство дома — это серьезные вложения и длительный процесс, в котором задействовано много людей. Любой хаос, дополнительные согласования, изменения в технологиях или проекте — все влияет на конечную стоимость. Увы, ситуация с индивидуальным строительством дома такая, что часть проектов выходят из бюджета. Что делать, чтобы свести изменения сметы к минимуму? Если вы хотите контролировать стройку загородного дома так, чтобы не переплачивать, прочитайте эту статью-инструкцию.
Содержание
- На каком этапе делается калькуляция строительства и смета
- Что должно быть в смете обязательно
- Как управлять стройкой в рамках бюджета
- Какие причины увеличения смет
- Выводы и рекомендации
Иногда от заказчиков, которые приходят к нам впервые, можно услышать фразу: «Мой знакомый на строительство дома потратил в два раза больше времени и денег, чем рассчитывал, а у вас какие гарантии?» В этом случае мы начинаем уточнять: были ли разработаны проекты и получены спецификации, насколько подробно была разработанная проектная документация, как были зафиксированы сроки, стоимость, насколько подробной была смета? И крайне часто ответ простой — «Договоренность была 30 000 рублей за квадратный метр, а получилось 60 000». Такой подход — ключевая ошибка при строительстве дома.
На каком этапе делается калькуляция строительства и смета
Смета — это документ, в котором рассчитаны затраты на стройматериалы, их доставку, работы, доставку хозяйственные нужды и так далее. Смету составляют на самом начальном этапе строительства. Но важно не только время, но и подход.
Смета (на инженерные системы) может быть составлена лишь после разработки проектной документации и основывается на полученных в результате разработки проектов спецификаций. Эта стадия называется РП - рабочий проект. Она подходит для «несложных» объектов, основана на применении типовых решений, подготавливается в сжатые сроки. На этой стадии формируется утверждаемая и рабочая документация.
В крупном строительстве проекты разрабатывают в два этапа:
- 1-я стадия П (Проект). На этой стадии определяются градостроительные, экологические, технологические и архитектурные решения. Для проведения работ обязательно задание на проектирование
- 2-я стадия РП, на которой подготавливаются рабочие документы. К работам приступают после утверждения стадии П. Проектные мероприятия могут проводиться теми же или прочими специалистами.
«В нашей компании мы разработали так называемую дорожную карту строительства, путь клиента. Это подробно и понятно описанный процесс строительства. Эту карту мы показываем клиенту сразу, — рассказывает Андрей Тулин, управляющий Render House. — В ней можно четко увидеть, что примерная смета на строительство может быть сделана на первом этапе проектирование. Но точную сумму можно будет назвать только тогда, когда будут проведены изыскательные работы на участке, сделаны разделы проектной документации по инженерным системам. Именно на ту смету можно будет опираться».
Что должно быть в смете обязательно
В общих чертах все понимают, что в смете должны быть отражены затраты на материалы и оборудование, работы и логистику. При этом смета может быть составлена отдельно на материалы и работы, а может быть составлена (разделена) по этапам строительства. Если же вы решили работать с несколькими организациями, то возможно придется прочитать, согласовать и совместить несколько смет.
Обратите внимание, что должно быть указано обязательно.
- Затраты на фундамент: материалы, их стоимость, доставка, оплата работ.
- Затраты на покупку основных материалов для строительства стен. Здесь же нужно проверять наличие в смете перекрытий, вспомогательных материалов для монтажа.
- Другие затраты на материалы для постройки дома: кровля, материалы для обшивки стен, окна.
- Затраты на коммуникации. Сюда входят газификация, электроснабжение, отопление, вентиляция, кондиционирование, водопровод и канализация.
- Затраты на материалы для отделки. Это различные краски, паркет, обои с плиткой.
- Стоимость доставки всех материалов.
- Стоимость работ на каждом этапе.
Не бойтесь задавать вопросы, чем лучше вы будете понимать содержание сметы, тем легче будет контролировать ее исполнение. Смотрите как на написанные строки, так и на те, что нет. Например, если в смете не указана стоимость подготовки строительной площадки (организации путей, завоз строительной техники, оборудования и материалов, вагончики для строителей, электроснабжение механизации строительства и многое другое), то именно эта сумма затрат может в дальнейшем стать неприятным сюрпризом. Вы можете также запросить график строительства и финансирования, чтобы оплачивать поэтапно.
Как управлять стройкой в рамках бюджета
Саму фразу «как управлять стройкой в рамках бюджета» есть две большие задачи. Первая — как управлять стройкой, вторая — как при этом проконтролировать бюджет. В первую очередь, конечно, за стройкой загородного дома нужно следить. Крайне нереалистично выглядит ситуация, что заказчик отдает в апреле деньги и приезжает в сентябре за ключами. Некоторые предпочитают просто еженедельно приезжать и фиксировать прогресс. Но есть и более современные способы контроля.
«В нашей компании на стройке в момент начала устанавливается веб-камера, — рассказывает управляющий партнер компании. — Клиент в любой момент может подключиться и смотреть, что происходит на стройке. Еще один способ информировать клиента — это отправка ему ежедневных отчетов о работе, часто с фотографиями. Это избавляет от необходимости постоянно ездить, но дает полную картину о том, что происходит на площадке».
Помимо этого, конечно, контролем за стройкой должны заниматься сотрудники подрядчика: бригадир, прораб или директор по строительству. Это в их зоне ответственности то, что стройка должна быть качественной, а значит в полной мере соответствовать проектной документации, действующим правилам и нормам, а также рекомендациям производителей оборудования и стройматериалов.
Второй момент — управление бюджетом. В данном случае в договоре должен быть зафиксировать график финансирования стройки, он должен быть таким, чтобы было понятно, какой этап в какие сроки оплачивается и что заказчик должен получить по окончании каждого этапа. Кроме этого, нужно обговорить и желательно прописать в договоре, что все изменения в оборудовании, материалах или работах должны быть согласованы.
Какие причины увеличения смет
Есть мнение, что одна из причин, почему не получается исполнение первоначальной сметы — изменение цен на материалы. Действительно, цены на материалы меняются. Но часто их можно зафиксировать, например, закупив заранее на этапе проектирования нужное количество материалов.
«Есть две большие причины изменения первоначальной стоимости строительства, — рассказывает Андрей Тулин, управляющий партнер строительной компании. — Первая - это когда проект был сделан некачественно и в нем были учтены не все моменты. Когда в ходе строительства приходится что-то переделывать или дорабатывать, это ведет к изменению цены. И вторая причина бывает в заказчике. Когда в проекте утвердили одно, а по ходу строительства появляются новые вводные или пожелания, например по материалам для отделки. Мы стараемся такого избегать и проектировать настолько подробно, насколько это можно на сегодняшний день».
Бывают, конечно, и чрезвычайные обстоятельства. Например, если прошли сильные ливневые дожди и нужны будут дополнительные работы, но это скорее исключение, чем правило.
Выводы и рекомендации
Инструкции в данном случае просты:
- Сметы должны быть максимально подробными и должны рассчитываться только после полного цикла проектирования.
- Контролировать бюджет можно с помощью графика финансирования.
- Чтобы избежать увеличения сметы, лучше обращаться в строительные компании, которые могут обеспечить своевременную закупку материалов по оптовым ценам.
- От заказчика часто зависит изменение первоначальной сметы, если не хочется ее менять, то лучше не вносить глобальных изменений в проект по ходу строительства.
- От подрядчика зависит своевременная оптовая поставка материалов, ежедневные или еженедельные отчеты, грамотное управление логистикой и персоналом.
________
Надеемся, что данная статья будет для вас полезна. Оставьте заявку, и наши специалисты свяжутся с вами, чтобы обсудить вопросы, связанные со строительством вашего дома.
Сайт: www.domrnr.ru
Телефон: +7 (499) 226-07-26
#архитектура #проект #проектирование дома #дизайн #частный дом #частные дома #жилой дом #строительство #проект дома
