Кто читает мой канал регулярно, наверняка знает, что положение дел у большинства застройщиков в России сложились к началу 2023 года не лучшим образом.
Я вижу тут две ключевые проблемы.
👇Спрос существенно упал. В России в целом по году, учитывая и “жирные” месяцы начала 2022 года, он снизился на не менее чем 22 %, а по некоторым оценкам - и почти на четверть - на 24 % .
☝Вторая проблема - а продавать особо и нечего. Как бы это не было удивительно при рекордных общих объёмах возведённого жилья в прошлом году аж почти под 103 млн. кв. метров. Ведь основная часть, больше половины, это дома ИЖС. А половина в построенных МКД - маломерки.
Застройщики умудрились построить за последние годы огромное количество малоформатного жилья, которое практически никому, кроме успешных успехов “перекупщиков”, особо и не нужно.
При этом те самые инвесторы-перепродавцы как раз в конце 2022 года “зависли” кто в чём, кто в деньгах, кто в бетонометрах. И сегодня уже не желают “спасать” застройщиков новыми покупками первичной недвижимости.
На рынке больше покупается в последние годы вторичного жилья, потому что каждое вторичное - в том числе бывшее первичное. Но не наоборот.
Росреестр сообщает, что, например, в столице наши граждане предпочитают вторичное жильё новостройкам более пятилетки. Например, в 2021 году на первичном рынке Москвы зарегистрировано около 143 тысячи сделок, а со вторичкой - 171 тысяча. В 2022 году в новостройках было 122 тысячи сделок, а во вторичной недвижимости - 132 тысячи сделок.
Впервые за многие годы в 2022 году процент проданного нового жилья относительно всего возведённого за год упал фактически до 40 %. А уровень даже в 50 % - уже критический. По мнению самих же застройщиков, желательный для них уровень и вовсе в районе двух третей сданных объёмов, ну или хотя бы в 60 %.
Частично с этими цифрами согласны и некоторые эксперты рынка.
Вот мнение руководителя аппарата всероссийской Ассоциации “Национальное объединение застройщиков жилья” Кирилла Холопика:
“Снижение доли купленных в новостройках квартир даже до 50% – негативная тенденция. Раньше-то показатель составлял минимум 60%. И если мы стремительно идем к 40%, нас ждут серьезные проблемы. Темпы вывода новых квартир сохраняются, а процент нераспроданных квартир будет расти. Это не очень хорошо. Этого не надо допускать. На первичке цены "стоят". Нужно разгонять продажи – это основа всего.”
Заметили изменение дискурса?
Раньше было - надо строить много и разгонять строительство! Теперь - надо разгонять продажи! Неужели дошло до уважаемых девелоперов и экспертов?
Кстати, господин Холопик ошибся - в декабре 2022 года и в январе 2023 года ввод квартир не сохранился, а увеличился. И если в прошлом декабре ещё немного - всего на 1,4 % год к году к декабрю 2021 года. То январь показал рост вывода новостроек на рынок в почти 25 %, о чём я писал совсем недавно отдельно.
Как же можно решить проблему "разгона спроса"?
Сегодня - только падением цен на жильё, считают многие эксперты.
Ну а откуда же его взять-то? Это падение? Такой вот сложный вопрос для девелоперов, что просто жуть.
Потенциальный источник основы для снижения цен тот же Холопик видит только в снижении стоимости стройматериалов и уменьшении стоимости земли под строительство МКД.
Но удельный вес стоимости стройматериалов и земли в общей конечной цене новостроек значительно преувеличивают. И как раз сами застройщики и все прочие игроки рынка и компании, “обслуживающие” его, активно “продвигают” это в массы.
Остаётся и второй вопрос - сегодня рынок переполнен малоформатными предложениями. Все подобные лоты в общем объёме занимают уже более 53 % (включают в себя студии и апартаменты):
Но что ещё удивительнее. Самые разные застройщики стали пытаться вернуть положительное отношение к “хрущёвкам” и их аналогам.
“Хрущёвка” - имя нарицательное именно вследствие своей особой “малоформатности”. Маленькие комнаты, минималистичная кухня в 4-5 кв. метров и ванная в полтора, туалет, "жмущий в плечах". Кроме того, неровные стены и потолки, плохая шумо и теплоизоляция.
Зачем же изменять “имидж” хрущёвок? Да потому что и многие современные предложения от застройщиков не просто стали напоминать “хрущёвки”, а уже фактически “переплюнули” их в части малых площадей.
Зато малые размеры делают такие жилые помещения “доступными для широких масс населения”, считают застройщики.
Слушайте, ну уже за современную историю России сколько раз проходили вот это вот всё… Уже даже не смешно. Как начинаются очередные разговоры про “доступность”, так всё - жди реального снижения этой самой доступности.
“Можно по-разному относиться к качеству квартир, построенных во времена Хрущева. Вместе с тем эта жилищная реформа - самая успешная в СССР. Акценты нужно делать в направлении развития индустриального домостроения, которое обеспечит гарантированное качество в соответствии с современными планировочными решениями, но даст возможность достаточно дешево начать стройку по всей Российской Федерации,” - Кирилл Холопик.
Даже вот прям по всей Российской Федерации? Масштаб, однако! Сила!
Ну конечно, нет вариантов сделать что-то доступнее, как заново начинать вот эту заунывную “волынку”: давайте расставим “правильные акценты”. Давайте будем двигаться в направлении индустриального домостроения. Давайте обеспечим гарантированное качество. Бла-бла-бла.
Давайте, давайте, давайте. Ну давайте тогда уже! Сделаете что-то в реальности, а не только на словах. Где все были лет 10-20 последних? Что “не давалось-то”? Что в руки-то не давалось и не шло ничего из этого раньше? Только деньги в руки давались, да текли рекой, вот что было.
Всё это, все эти очередные мечты “сделать аналог хрущёвки, зато же будет дёшево!”, могу смело сказать - чушь. Маниловщина.
Потому что все эти “планировочные решения” подразумевают тупо и безвариантно одно - очередные малоформатные "загончики".
Небольшую конуру, которую будут снова пытаться продать людям по немалой цене за квадратный метр. А так как их там, этих метров, будет вообще мизер, то да, цена-то будет чуть-чуть, да подешевле!
А я вот думаю, нечего восстанавливать “былую славу” хрущёвок. Надо новое вводить, своё.
Например, всё, что меньше по площади, чем, например, 24 кв. метров, назвать каким-нибудь отдельным словом-термином. Например - “Конурёнки”.
А что? Твоя мечта - #конурёнка©! Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. А называть надо так, как есть. Что соответствует реальности. Если конура конурой - то не хоромами же называть такое?
Купи конурёнку в кредит - и спи спокойно! На диванчике калачиком.
Я могу кучу слоганов девелоперам в их "копилочку" накидать. Бесплатно.
Не дои бурёнку - купи конурёнку!
И по смыслу верно. И звучит современно, продвинуто, молодёжно! А то всё хрущёвка да хрущёвка, возрождать вот "доброе имя" собрались... Что старое-то всуе поминать? Конурёнка©, и точка.
И всего-то задача будет - их старых хрущёвок в новые конурёнки народец перегнать. А заодно на перегоне и деньжонок подзаработать. На "доступном" жилье.
А что? Задача благая. Может, только название всё-таки другое придумать?
Ваши варианты можете написать в комментариях.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Другие популярные статьи на канале для вас:
Второй канал "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ" - заходи, читай и подпишись! Новое:
