В Российской Федерации недвижимость в стадии строительства можно легально приобрести по 2-м формам контрактов: договор купли-продажи будущей недвижимости/вещи (ДКПБН/ДКПБВ - разницы нет), а также по договору долевого участия (ДДУ). Если первая форма не дает никаких гарантий в принципе (кроме веры на слово и надежды на то, что застройщик в процессе стройки не будет признан банкротом), то ДДУ - защита дольщика от риска потери средств.
На практике в законодательстве есть пробелы, которые на практике могут лишить дольщика средств на период 3-5 лет. Учитывая инфляцию, за ту же сумму аналогичную площадь будет приобрести уже практически невозможно. В этой статье разбираем все "+" и "-" такой формы договора, как ДДУ.
Разберем цепочку - застройщик получает проектное финансирование от банка, за счет этих средства возводит объект недвижимости.
С правовой точки зрения (вся информация прописана в ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»), ДДУ - это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
После заключения ДДУ средства размещаются на счете эскроу. Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между дольщиком и застройщиком. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий (застройщик сможет забрать сумму после передачи объекта).
Покупатель кладет деньги на счет эскроу, продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. То есть деньги, размещенные на эскроу, принадлежат дольщику условно. Ни застройщик, ни дольщик, ими пользоваться не могут - они в распоряжении банка.
Продолжим цепочку - банк, дав деньги застройщику на строительство объекта, берет с него определенный процент за пользование деньгами, но в то же время может пользоваться средствами дольщиков, инвестировать их, давать кредиты, т.е зарабатывать. Получается, каждый дольщик дает банку бесплатную возможность заработать, не требуя ничего взамен. При банкротстве застройщика банк будет как можно дольше затягивать процесс, сохраняя средства на своих счетах, чтобы покрыть риски. Получается, не так страшно банкротство, как аппетиты банка, где размещены средства.
Плюсы ДДУ:
1. Стоимость недвижимости или "скидка за риск". При покупке несуществующего объекта - это рискованно, есть риск не получить желаемую квартиру или апартамент. Застройщики продают строящееся жилье дешевле готового - это своеобразная скидка за риск.
2. Безопасность сделки или "отсутствие двойных продаж". Все сделки по ДДУ регистрируются в Росреестре, т.е право требования к застройщику официально на дольщике, о чем свидетельствует выписка о регистрации. Это исключает риск того, что одна и та же квартира будет продана 2-м и более дольщикам. Однако, это не право собственности, а лишь право требовать готовый объект к определенному сроку и его состояние в соответствии с договором.
3. Неустойки за срыв сроков. Это не всегда плюс, зачастую застройщики страхуют свои риски, составляя договоры так, что без юриста не разобраться. Однако, есть удачные кейсы судов с застройщиком
4. Инвестиционный потенциал. Актуально для состояния рынка, в котором есть стабильный спрос и дефицит качественных объектов. Если это так - цена растет, через 1-2 года можно перепродать объект и зафиксировать прибыль (не очень актуально для 2023 года)
Минусы ДДУ
1. Пробелы в законодательстве - в законе не прописана процедура возврата средств дольщикам (сроки/порядок/регламент - этого просто нет). Да-да, это так. Поэтому, надеяться, что эскроу - счет можно в любой момент раскрыть, средства вернутся сразу, как только застройщик не передаст объект не нужно. Признание банкротом для раскрытия счетов - долгая процедура, которая может затянуться на долгое время.
2. Нет ни одного случая банкротства застройщика по ДДУ с применением эскроу-счетов. Соответственно, как это работает на практике - непонятно. Хотите ли вы стать первопроходцами - думаю, ответ очевиден.
3. Застройщик может изменить проектную декларацию на этапе строительства. Красивой картинки, за которую зацепились на этапе покупки, может не быть в жизни - это абсолютно нормально.
4. Нет защиты от переноса сроков. Если застройщик предупредит дольщиков за 60 дней до, он может легально перенести срок сдачи (и не платить никакие неустойки)
Резюмируя и завершая цепочку, ДДУ и эскроу-счет по-прежнему надежный способ покупки строящейся недвижимости, но нужно четко осознавать риски и принимать их
Инвестируйте грамотно!
Ваша "Столичная Недвижимость"