Каждую весну и лето в России традиционно наступает время «земельной лихорадки». Жители мегаполиса и городов поменьше выбираются из своих уютных, но очень уж тесных квартир и отправляются на поиски чистого воздуха, прозрачной речной воды, соловьиных песен в березовых рощах и прочих прелестей, воспетых Тютчевым, Фетом и Есениным.
Движет страждущими неизбывное стремление русского человека — Построить дом! А также найти постоянную локацию для шашлыко-жарения, конечно.
Цель благородная и большая, вынашивается — долго…
Наконец, желание совпадает с возможностью! Но не тут-то было: найти нужный участок просто открыв Авито/ЦИАН — не так-то просто!
Во-первых, из фото и описания в рекламе мало что понятно.
Во-вторых, многочисленные выезды на место утомляют и на них просто не хватает времени. Поиск затягивается…
В-третьих, найдя нужный участок, возникает вопрос юридического характера: нужно проверить, как обстоят дела с документами! Со слов продавца всегда всё в порядке, но реальность, увы, часто опровергает эти заверения… Юридические риски при покупке земли даже выше, чем при покупке квартиры. Ведь приобретя проблемный участок, обремененный (явно или скрыто) правами третьих лиц, можно потерять не только предмет покупки и деньги, потраченные на него. А если на участке, ко времени «всплывания» проблем, будет уже возведен тот самый «дом мечты»?!
Наконец, когда участок найден, а документы проверены — нужно правильно организовать передачу денежных средств, правильно составить договора: сначала предварительный (о задатке), затем — основной (купли-продажи), продумать алгоритм передачи участка от прежнего собственника — к новому (к Вам).
Все вышеозвученные проблемы — возложите на специалиста!
Меня зовут Константин Каупуш, я практикующий агент по недвижимости со стажем в несколько сотен сделок купли-продажи за более чем десяток лет работы.
Использую комплексный подход в общих с моими клиентами «изысканиях»:
- Проверяю юридическую подоплеку объекта недвижимости: вплоть до первого «колена». К сожалению, в России недостаточно проверить только последнего собственника и последнюю сделку по переходу прав (как делают банки и нотариусы). Нужно разматывать всю цепочку переходов, копать глубь и убеждаться, что и 10 лет назад условный Иван Петров продал Петру Иванову данную недвижимость на законных основаниях, без «косяков».
2. Оцениваю перспективы последующего проживания в выбранном месте на предмет негативных соседств, возможных сложностей в строительстве дома, подключения к коммуникациям, затрат по коммунальным платежам.
3. Минимизирую риски на самой сделке.
В общем, делаю так, чтобы потом не было мучительно больно из-за неверного выбора или поспешно проведенной сделки.
Наше сотрудничество по «земельному вопросу» будет проходить в 3 этапа:
— Этап I — «Взгляд издалека». Цель: сэкономить время на поиски
— Этап II — «Проверка документов». Цель: отмести варианты с юридическими косяками
— Этап III — «Сделка». Цель: закрыть вопрос быстро и качественно.
В этой статье я расскажу про…
Этап I — «Взгляд издалека»
На этом этапе вы еще не выезжаете на участок, мы с вами решаем принципиальный вопрос:
«А стоит ли ехать вообще?!»
Экономится масса вашего времени: обычно из 10 участков, которые понравились Вам по рекламе, этот этап проходит максимум 5.
То есть Вы тратите в два, а то и в три раза меньше времени на поездки, чем могли бы.
Что я могу сказать своему клиенту на основе первичной информации из понравившегося ему объявления? Очень, очень многое!
- Конфигурация участка: не узок ли, какой формы? А то ведь в рекламе никто не будет выкладывать такие вот чертежи:
2. Нет ли проходящих по участку газовых труб, линии электропередач и прочих инженерных коммуникаций, которые усложнят вам потом процесс строительства и регистрации построенного дома?
А заодно мы узнаем, нет ли поблизости, в пределах визуального контакта — вот этих замечательных объектов:
3. Неблагоприятное техногенное соседство: источники неприятных запахов и шума, загрязнения почвы и воды, или просто портящие вид объекты:
4. Нахождение участка внутри зон, требующих дополнительных (иногда весьма значительных!) затрат и предварительных согласований: аэродромной зоны, границ Гослесфонда, особо охраняемых природных территорий, зон подтопления или охраны культурного наследия.
5. Экологические проблемы: нет ли поблизости участков борьбы с борщевиком Сосновского или несанкционированных свалок?
6. Состояние подъездных путей, транспортная доступность. Это один из самых важных факторов при покупке участка. Про него много чего можно узнать заранее, не выезжая на место и даже не общаясь с соседями:
— Какая ситуация с качеством дорожного полотна (асфальтовый подъезд бывает разный…), с освещением улиц?
— Были ли за последний год проблемы с чисткой снега на этой конкретной улице?
— Далеко ли от участка до ближайшей остановки транспорта и как часто ходят в эту деревню автобусы?
— Нет ли вблизи от участка мест с повышенным количеством ДТП?
7. Планы администрации на размещение поблизости новых объектов социально-технической инфраструктуры, что может быть как плюсом, так и минусом… Например, строительство дороги федерального значения, нового газового трубопровода, водопровода, очистных сооружений. Всего этого пока нет, но скоро будет и вам, конечно же, нужно знать об этом заранее!
8. Первичный юридический анализ: нет ли зарегистрированных в Росреестре обременений/арестов на участке? Как давно участок в собственности сегодняшних хозяев?
На этом Этап I завершается и по итогу у нас с вами набирается подборка из нескольких участков, которые прошли «первый тур». Можно ехать и смотреть вживую!
Уже подкованными и знающими подноготную данной местности — иногда лучше, чем сам собственник.
Да, чуть не забыл! Перед поездкой я снабжу вас выверенным годами, улучшенным и исправленным Опросником соседей!
Соседи — это очень важный источник информации, им пренебрегать нельзя. Важно задавать соседям правильные, заранее заготовленные вопросы. Иначе вместо полезной информации можно получить часовой рассказ о жизни, вселенной и всём остальном… ;)
Если вам интересно наше сотрудничество по вопросам недвижимости, свяжитесь со мной удобным вам способом:
Telegram, Whatsapp, Vkontakte или просто по телефону
8 965 233 03 32.
C уважением, Константин Каупуш