Ко мне преимущественно обращаются для того, чтобы проверить покупаемую недвижимость. Квартиры/дома/участки. При проверке даю заказчику супер-подробный отчет со всеми "пруфами" (они же доказательства), развернутыми комментариями и ссылками на законы.
Иногда отчёт получается "чистый": не к чему придраться, и это - прекрасно! Значит, на 99% всё в порядке, недвижимость можно смело брать.
Однако гораздо чаще выявляются юридические дефекты разной степени устранимости. От "можно поправить и купить" до "бежим не оглядываясь".
Большинство случаев, когда нужно «бежать» - достаточно стандартны, без интриги, так сказать. Но случаются и почти детективные истории, которые приходится натурально распутывать не один день, прежде чем дать клиенту полный отчет с чёткими выводами.
Решил вспомнить ТОП самых запомнившихся мне юридических косяков, выявленных в этом году в процессе проверок.
Естественно, описание обнаруженных фактов будет максимально обезличенным, для соблюдения конфиденциальности.
1. Заграничный супруг.
Моим клиентам очень понравился объект, назовём его абстрактно Недвижимостью. Объект замечательный, соотношение цена-качество - идеальное. Продавец не очень общительный, но, в целом, к диалогу готов. Взялся изучать документы.
Сразу обнаружилось несколько «переходов прав»: то есть собственник сегодняшний - не первый, в истории Недвижимости есть несколько сделок. В принципе, ничего страшного в этом нет. Специфика только в том, что нужно изучить каждый «переход», всех продавцов и покупателей, вне зависимости от давности дела.
В случае с изучаемой Недвижимостью обнаружился подозрительный эпизод: 15 лет назад собственник подарил недвижимость своей родственнице, а через 5 лет родственница продала эту же недвижимость ему обратно. Зачем, почему? - не ясно, объяснений никаких от собственника не последовало. Судов, долгов по участникам той сделки - не обнаружилось. И всё же, сделка 15-летней давности была весьма подозрительна и никак не шла у меня из головы. По сути, были на лицо несколько признаков «мнимости»: заниженная цена, афиллированные (связанные между собой) лица, непонятная мотивация. А потому я продолжил изыскания, и не зря. В процессе оперативных мероприятий оказалось, что дарение было произведено без согласия супруга.
С помощью передаривания, по сути, «прятали» недвижимость от супруга: дарение фиксируется ДО развода, а продажа обратно уже ПОСЛЕ.
Сделано достаточно неумело, однако собственник был в полной уверенности, что об этом никто никогда не узнает. И действительно, наличие супруга никак не фиксируется на территории РФ, ибо брак был заключен заграницей, по второму паспорту (собственник имеет двойное гражданство).
Что важно для моих клиентов: недвижимость построена и зарегистрирована собственником в процессе брака, а значит - является совместно нажитым имуществом (никакого брачного договора, увы, не обнаружилось).
Купив данную недвижимость, мои клиенты имели немаленький шанс потерять и недвижимость, и деньги: согласно Определению Верхновного суда РФ № 5-КГ21-42-К2 ОТ 25 мая 2021 года, согласие супруга на отчуждение недвижимости - необходимо, в случае его отсутствия сделка может быть признана недействительной.
Супруг(а) может появится в любой момент, хоть еще через 10 лет после сделки, заявить, что «только что узнал(а) о нарушении своих законных прав», подать в суд, выиграть с большой вероятностью дело и Недвижимость вернулась бы супругам по ½. Собственник (который нам сейчас продает) был бы уже в другой стране к тому моменту (а страна, к слову, «недружественная») и с него денег не стрясти, а с иностранцем, который вдруг тоже обрел долю - еще предстояло бы знакомство. Может, продаст вам свою долю (считай, повторно), может и нет…
В общем, отчалили мы в сторонку и купили другую Недвижимость, избежав риска потери большой суммы денег (не считая возможных затрат на суды).
2. Участок, купленный у самих себя.
Участок в коттеджном поселке. Место красивое, цепочка озер, до Москвы - рукой подать. В общем, клиенты мои очень хотят уже взять его, но решили-таки предварительно проверить: участок не дешевый.
Проверяем. По сегодняшним и даже по всем предыдущим собственникам (юридические и физические лица) - всё чисто: ни судов, ни долгов. Однако, возникли большие вопросы по договору купли-продажи, который является «основанием» собственности. Итак, движемся по хронологии «распутывания».
У любого коттеджного поселка есть «участок-прародитель», который потом разбивался на меньшие части. Какую-то из этих частей собрались купить мои клиенты. Выяснить данные о «прародителе» не сложно, они есть в выписке ЕГРН. Ситуацию с данным конкретным участком усложняло то, что «прародителей» оказалось много. То есть, сначала был один, потом из него дробили еще, а потом еще… И по каждому эпизоду дробления приходится, соответственно, заказывать ЕГРН и проводить изучение. Возник закономерный вопрос: а зачем после покупки «прародителя» его дробили несколько раз? Это ж каждый раз оплачивать кадастровые работы, недешевые, с учетом размеров (несколько гектар). Почему бы не разбить его сразу раз и навсегда? Ну окей, может быть, мы чего-то не понимаем и вообще, воля их - хотели переплатить за межевание, пускай! Ничего криминального. Однако, как понимаете, мало кто вообще проверяет «предыдущие» участки, те же нотариусы и банки - проводят проверку только по сегодняшним, актуальным документам и всякие там переходы прав их не сильно волнуют. Не запутывают ли следы собственники участка, искусственно «удлинняя» цепочку переходов прав?
Смотрим дальше. Доискиваемся до самого первого участка и, собственно, договора, по которому он покупался. Изучаем и видим сразу три (!) жирных косяка, каждый из которых тянет на признание той давней сделки недействительной:
- Явно заниженная стоимость продажи: кадастровая стоимость «прародителя» (а это несколько десятков гектар практически на Рублевке) - более 1 млрд. рублей. Стоимость покупки при этом - какие-то жалкие 86 млн. Это увеличивает риск признания сделки недействительной, особенно в случае банкротства предыдущего владельца.
- Далее, расчет произведен не верно. Продавцов в договоре двое, чётко распределены их доли: сколько кому идет. Ну, условно 40 млн. одному, а 46 - другому. Когда запросил документы, подтверждающие оплату, мне прислали целый ворох банковских приходных ордеров (оплата происходила «в рассрочку», более чем 25 транжами), из которых, при сложении на калькуляторе выходило следующее: одному досталось 37, а другому - 49 млн. Класс! То есть, с одним из собственников просто не рассчитались в полном объеме, что может привести к признанию сделки недействительной. Почему он молчит в тряпочку все эти годы? А это стало окончательно ясно при проверке юридических лиц, которые фигурируют в переходах прав.
- Стороны договора - аффилированы. Продавцами участка-прародителя являлись: *Продавец 1 и *Продавец 2. Сегодняшние собственники выкупили у них «прародитель», дважды размежевали его и теперь продают участки в составе коттеджного поселка (КП). У каждого мало-мальски развитого КП есть управляющая компания, которая должна чистить снег, подсыпать дороги и т.д. Наш КП не исключение, и обслуживает его управляющая компания, в которой председателем правления является... *Продавец 1. Как так? Ведь он продал участок давным-давно, почему он продолжает его обслуживать? Да просто Продавец 1 и сегодняшний собственник - аффелированые лица, что может являться причиной признания сделки недействительной.
То есть, имеем практически "продажу самим себе".
Эту мысль подтверждает и предыдущие пункты о неправильной оплате (какая разница, кому сколько там пошло, если это всё равно «свои люди»), и заниженная цена покупки. И многократное размежевание, возможно, тоже неспроста сделано, а чтобы прикрыть данные ляпы.
В общем, участок, понятное дело, не купили. Может и «пронесло» бы, а может и нет - кто его знает?! Как бы то ни было, нашли участок намного лучше, не в КП, а нормальный, «деревенский».
3. Полный «букет» рисков
Как водится, объект, который нашли мои клиенты - подходил им идеально и, в целом, никаких вопросов по нему не возникало. Местоположение, пространственная ориентация, цена - всё ок. «Засада» началась на моменте проверки документов, а окончательно перечеркнула покупку беседа с продавцом, при внесении аванса.
Недвижимость была изначально приватизирована на двоих. Затем один правообладатель умирает, перед этим завещав всё своей родственнице, которая, в свою очередь, продает свою долю сегодняшнему собственнику. Второй правообладатель так же продаёт свою долю. Таким образом, сегодняшний собственник объединил обе доли в единый объект. Что смущает во всем этом?
- Завещание недавенее, буквально два года назад. Как только наследница получила наследство - она тут же его продает. Это нормально, если бы это было лет 7-8-10 лет назад, но, увы, прошло всего два года. А значит, есть вероятность «пробуждения спящих» наследников по закону.
- Та самая наследница свою долю продает сегодняшнему собственнику - по заниженной цене (почему это плохо - см. первые два описанных случая).
- Расчет по договору купли-продажи двухгодичной давности, вот ведь «замечательно», был с помощью наличных, по расписке (что может создать дополнительные проблемы по доказыванию получения продавцами денежных средств)!
- К слову сказать, сегодня нам продают недвижимость тоже по цене «ниже рынка». Не сильно, но всё же, это тоже является подозрительным фактором: собственник продает не выгодно для себя, не взирая даже на немаленький налог, который ему прийдется заплатить.
- Бывшая собственница второй доли, которая её приватизировала, сделала это давно, однако, «отказник», не смотря на преклонный возраст - живет и здравствует и, как выяснилось, так ничего за свою жизнь и не приватизировал (если бы это произошло, мы были бы спокойны: право на приватизацию у граждан РФ возникает только раз в жизни). Таким образом, от него, или от его наследников - может прилететь иск: отказ от приватизации - это тоже сделка, и она может быть оспорена. Например, на основании статьи 177 ГК РФ. Желательно участие «отказников» в сделке, тем или иным образом. Для фиксации того, что они в курсе и не против. И для того, конечно, чтобы удостовериться в их адекватности.
- Ну и наконец, сегодняшний собственник владел недвижимостью всего два года с момента покупки. Почему он так поспешно её продает, в чем мотивация? Агент продавца говорит моим клиентам на показе, что причина - в «личных делах», в общем, объяснений никаких нет.
Всех перечисленных рисков уже достаточно, чтобы передумать на счет покупки… И всё же, мой клиент уж очень хотел приобрести данную недвижимость. Мы встречаемся с продавцом, для выяснения всех вопросов при личном общении и, если всё ок - для внесения ему аванса.
В процессе общения, естественно, я не преминул уточнить: а что же за «личные причины» движут им? Короче, почему срочно продаёте недвижимость?
Ответ, как говорится, убил. «Личная причина» - это хирургическая операция, которую собственнику нужно срочно провести и на которую, собственно, нужны деньги. Операция весьма серьезная и с вероятностью 99% собственник уже принимает специальные препараты, которые способны влиять на его когнитивные функции. А значит, он (или его наследники, в случае неудачной операции) могут через какое-то время после продажи подать в суд на признание сделки недействительной по причине того, что не продавец не осознавал своих действий при подписании договора. Плюс вероятность привязать «кабальность» сделки: п. 3 ст. 179 ГК РФ.
Обозначенные риски, на самом деле, тоже можно если не убрать, то снизить до минимума. Для этого нужно содействие продавца и некоторая специальная подготовка перед сделкой. Увы, на содействие продавец не пошел. Сделка, как вы понимаете, не состоялась. Была найдена другая квартира.
Итог
Даже при кажущейся видимости благообразности продавца и его первично предоставленных документов - проверка необходима. Несколько эпизодов было только за прошедший год, когда респектабельные на вид люди на самом деле задолжали много миллионов и вот-вот обанкротятся. Множество раз сделка без проблем прошла бы проверку нотариуса и банка, потому что по сегодняшним собственникам - всё чисто. А в переходах прав вскрываются такие проблемы, которые полностью перечеркивают покупку. Где что найдется - не понятно, поэтому прогоняем всё, от первого собственника и даже чуть-чуть раньше (архивная выписка из домовой нам в помощь).
Вы прочитали три истории, три реальных случая, когда сделка не состоялась по причине скрытых юридических дефектов. Они все разные, но есть и общая черта: непонятная мотивация в некоторых действиях. В первой истории это были странные передаривания, во второй - многоступенчатая размежевка участка, в третьей - быстрая продажа по сниженной цене.
Пожалуй, эти странности можно было бы и не заметить, или не придать им должного значения. А уж повезло бы при этом покупателям? - не нарваться на судебный иск - кто знает!
Помните: ответственность за покупку недвижимости без надлежащей проверки, увы, лежит только на самом покупателе. Он должен быть «добросовестным», то есть проверить всё, до чего мог дотянуться! То есть, он должен уметь правильно «читать» документы, он должен быть в курсе всех «баз», нюансов законодательства (которое еще и меняется постоянно)…
Ни нотариус, ни регпалата, ни банк за признание сделки недействительной не ответят, что бы там не было в их «рекламе».
«Страхование титула сделки» вернет вам сумму покупки, но будет ли это достаточным утешением? Особенно, если купили недвижимость за 3 млн, вложили туда 2 млн, а получили «возмещение» без учета вложений?
Легче просто не купить «червивую» недвижимость, повздыхать, расстроиться сейчас… чем потом разбираться с последствиями.
Надеюсь, что в новом, 2023 году у всех нас будут только удачные приобретения! А если эти приобретения «недвижимые» - обращайтесь, буду рад помочь!
С уважением, Константин Каупуш
8 (965) 233-03-32
kaupush.ru