При каких условиях это возможно.
Увеличить доход с инвестиционной недвижимости можно с помощью деления просторного помещения на несколько небольших студий. При сдаче студий в аренду такая стратегия позволяет с одного квадратного метра получить прибыль в 1,5-2 раза больше. А с помощью кредитования можно увеличить доход еще в 2-3 раза. Одно условие, чтобы арендная ставка превышала ваш ежемесячный платеж по банковскому займу. Так получится, что арендаторы одновременно гасят ипотеку и приносят вам еще и прибыль.
Деление большого пространства на малые помещения один из трендов 2021-2022 на рынке доходной недвижимости. Прибыльность такой стратегии оценивается в 12-17% от сдачи в аренду и в 25% годовых от перепродажи. А за последний год спрос среди населения на подобное жилье вырос на 43%. И ожидается дальнейший рост цен и интереса в будущем.
На фоне падения доходов россиян и взлета цен на квадратные метры, потребность в жилье не отпала. Бывает, что даже однокомнатная квартира не по карману, тогда маленькая квартира-студия со всем необходимым станет выходом из ситуации. Такую недвижимость в основном предпочитают одинокие люди (студенты и специалисты, которые проводят большую часть своего времени на работе).
Квартира-студия — это то пространство, в котором минимальное количество перегородок. Обычно при этом кухня и жилая комната не отделена стеной.
Но, к сожалению, не любой объект недвижимости можно превратить в жилую квартиру-студию. Есть некоторые условия:
- Нельзя сносить несущие перегородки. В большинстве блочных и панельных домов перепланировку делать нельзя, потому что почти все стены несущие. То есть они принимают на себя основную нагрузку перекрытий. Сносить такие стены мало того, что запрещено, но и не безопасно. Это может привести к трагическим последствиям. В старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями перепланировку сделать скорее всего тоже не получится.
- Проблемы с переносом газового оборудования. Даже если строение кирпичное или монолитное, перепланировке может помешать газифицированная кухня. Запрещено объединять такое помещение с жилой комнатой. Выйти из этой ситуации можно только с помощью раздвижных дверей-купе вместо стены. Еще можно сделать широкую арку с дверью, но в таком случае это уже будет не квартира-студия.
- Если на кухне вместо газа электрическая плита объединить ее с жилой комнатой можно, но лучше оставить небольшие перегородки по краям стены (100-150 мм), чтобы получился широкий проем.
- Разрешено делать перепланировку над нежилым помещением (коммерцией или подвалом). Тогда при согласовании с БТИ (Бюро технической инвентаризации), «мокрых» точек можно расположить сколько угодно. Если под вами все же жилое помещение, с этим могут возникнуть проблемы. Потому что санузлы и кухни можно располагать только над нежилыми помещениями.
- По санитарным нормам выход из санузла не должен быть в зону жилого или кухонного помещения. Нужен хотя бы небольшой коридор.
- Площадь кухни не должна быть меньше 5 кв. метров.
- Площадь жилой комнаты не должна быть меньше 8 кв. метров.
- Запрещено подключаться к коммуникациям через подвалы и общедомовую собственность.
В разных районах и городах могут быть и другие условия перепланировки. Стоит с ними ознакомиться до начала капитальной перестройки.
Конечно, же все свои ремонтные работы надо согласовать и в бумажном виде. Начать следует с БТИ, где надо будет получить технический паспорт с планом квартиры или поэтажный план с экспликацией (указанием назначения комнат и их площадью). На основе этих документов и инженерного осмотра разрабатывается проектная документация для проведения перепланировки. Далее в жилищную инспекцию предоставляется:
- заявление;
- выписка ЕГРН на право собственности;
- проект перепланировки с допуском СРО (саморегулируемая организация с законным разрешением на проведение строительно-ремонтных работ);
- техническая документация БТИ на квартиру;
- разрешение банка на перепланировку (если квартира находится в ипотеке).
Жилищная инспекция на основе этих документов в течении 30-50 дней принимает решение, согласовать перепланировку или отказать вам в ней. Ремонт начинать лучше только после письменного разрешения органов. А уже после окончания работ приглашается комиссия, которая проверяет соответствие планировки и проекта. Если все в порядке, составляется акт и вносятся изменения в учетно-техническую документацию.
За несогласованную перепланировку предусмотрен штраф от 2000 до 2500 рублей (2021 г.). Также выдается предписание с требованием или узаконить перестройку, или вернуть помещение в первоначальный вид. В ином случае вам грозит судебное дело и лишение права собственности.
Бывают еще ситуации, когда все условия соблюдены, но госорганы отказывают в перепланировке, ссылаясь на инженерные сети, которые не справятся с такой нагрузкой. Оспорить такое решение можно только через суд.
Подобные бюрократические и технические проблемы головная боль многих, кто хочет заработать на недвижимости. Если в нашем совместном инвестиционном проекте нужна будет перепланировка, мы займемся этим. Стать инвестором можно на нашем сайте.
#квартирастудия #квартира в новостройке #квартира в ипотеку #заработок на недвижимости #квартира в ипотеку #купить квартиру в ипотеку #инвестиции в недвижимость