Продолжаю тематику приобретения квартир по договорам ДДУ.
В прошлой записке по этой теме, я рассказывал о том, что является недостатком в квартире, если договор предусматривал передачу квартиры без отделки. Об этом читайте здесь:
Сегодняшняя записка расскажет об ответственности застройщика за просрочку в возврате денежных средств. Очень часто застройщики нарушают свои обязательства, поскольку рассчитывают на то, что размер ответственности окажется незначительным по сравнению с выгодой от такого нарушения.
Однако не всегда суды оправдывают их ожидания. Об этом и расскажу сегодня.
Между И.И. Ивановым* и ООО "Ромашка"* (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве. И.И. Иванов заплатил необходимую сумму, а ООО "Ромашка" обязывалось в установленный срок передать ему квартиру.
В связи с просрочкой в передаче квартиры, И.И. Иванов направил застройщику уведомление об отказе от исполнения договора. Однако ООО "Ромашка" полученные деньги не вернуло. В связи с этим И.И. Иванов был вынужден обратиться в суд.
В исковом заявлении он просил:
1. Признать недействительным пункт договора (ДДУ), в соответствии с которым все иски, вытекающие из договора, должны предъявляться по месту нахождения квартиры.
2. Признать договор расторгнутым
3. Взыскать с ответчика уплаченные денежные средства
4. Взыскать с ответчика проценты, предусмотренные Законом "Об участии в долевом строительстве..."
5. Убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора
6. Неустойку на сумму разницы (указанную в п.5)
7. Расходы на оценку квартиры
8. Убытки в виде процентов, уплаченных по кредитному договору
9. Штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке.
Возражая против иска, ответчик ссылался на следующие обстоятельства.
У И.И. Иванова отсутствовала необходимость приобретения другого жилья, поскольку на момент отказа от договора, дом был введен в эксплуатацию и истец имел реальную возможность получить свою квартиру. Также истец не доказал приобретения другого жилья по более высокой цене.
Кроме того, против иска выдвигалось и возражение о том, что Закон "Об участии в долевом строительстве..." не предусматривает обязанности застройщика по возмещению дольщику уплаченных процентов и иных платежей по кредитному договору. Положения Закона о защите прав потребителей, по мнению ответчика, не применимы к правоотношениям, возникшим в связи с расторжением ДДУ.
Сами выплаты, производимые И.И. Ивановым по кредитному договору, направлены на исполнение такого договора. Поэтому они не могут рассматриваться в качестве убытков.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Застройщик пропустил срок передачи квартиры на два месяца.
По смыслу законодательства, риски изменения цен на сопоставимые товары возлагаются на сторону, которая ненадлежащим образом исполнила обязательство, что повлекло досрочное расторжение договора.
В рассматриваемом деле, убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.
Закон "Об участии в долевом строительстве..." предусматривает обязанность виновной стороны возместить убытки сверх неустойки.
Вопреки доводам ответчика, Закон о защите прав потребителей применим к отношениям сторон, рассматриваемым по настоящему делу.
В случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.
Довод о том, что убытки в виде процентов, уплаченных дольщиком по кредитному договору, не имеют отношения к неисполнению застройщиком своего обязательства из ДДУ, основан на неправильном понимании действующего законодательства. Договор ипотечного кредитования полностью предназначен для финансирования объекта долевого строительства, при этом договор долевого участия в строительстве содержит ссылку на заключение договора кредитования на определенных условиях, а кредитный договор содержит ссылку на договор участия в долевом строительстве.
При заключении договора участия в долевом строительстве ООО "Ромашка" знало и согласилось с тем, что обязанность дольщика по уплате цены договора исполняется с частичным использованием кредитных денежных средств с уплатой процентов за их пользование, что составило 89% от стоимости договора.
Несвоевременный возврат застройщиком денежных средств повлек возникновение у И.И. Иванова убытков в виде процентов по договору ипотечного кредитования. Эти проценты начислялись за период неправомерного удержания денежных средств, т.е. с момента возникновения у ответчика обязанности вернуть деньги, до момента ее фактического исполнения.
Помимо прочего, истцом оспаривался пункт ДДУ, который предусматривал, что иски, вытекающие из договора, подлежат рассмотрению в суде, по месту нахождения имущества.
В этой части суд указал, что Закон о защите прав потребителей предоставляет потребителю право выбора суда, уполномоченного рассматривать иск потребителя. Следовательно потребитель, как истец обладает правом выбора из альтернативной подсудности по указанной категории споров. Включение ответчиком в договор положения о подсудности спора суду по месту нахождения имущества не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства, поскольку ущемляет установленные законом права потребителя на предъявление иска в суд по месту его жительства.
В связи с этим оспариваемый пункт является недействительным.
* ФИО и наименование изменены
Ссылку на номер дела дам если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели
Подписывайтесь на мою группу по защите прав дольщиков:
https://vk.com/zashita_kvartir
А также на мою страницу ВКонтакте:
Также подписывайтесь на телеграмм-канал:
Ставьте "нравится" и пишите свои вопросы в комментариях.