До 2019 года покупка квартиры в новостройке была рискованным мероприятием. Так как 100% гарантии, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию не было. Как и гарантии того, что в случае незавершённого строительства покупателю вернут деньги. К сожалению, на тот момент нормативной базы, защищающей дольщика не было.
В июле 2019 года ситуация наконец изменилась. С того момента долевое строительство жилой недвижимости стало сопровождаться созданием эскроу-счетов. Как это работает в сфере ипотечного жилья, какие преимущества и недостатки у эскроу-счётов — разбираемся в сегодняшнем материале.
Эскроу-счёт: что это и зачем нужно?
Эскроу-счетом называется отдельный закрытый счет в том или ином банке, который оформляется для взаиморасчетов между покупателем жилья и застройщиком. Процедура проходит следующим образом: покупатель выбирает квартиру, перечисляет оплату на эскроу-счет. Деньги с этого счета застройщик может забрать только после того, как жилой объект будет полностью готов. Если будут какие-либо задержки или иные обстоятельства, нарушающие договор, внесенные на счет средства возвращаются покупателю.
Однако в этой ситуации застройщик тоже защищен — покупатель не может забрать деньги со счета просто так раньше срока.
Данная система расчетов была утверждена на государственном уровне, чтобы защитить права дольщиков. Так как случаев, когда люди оставались ни с чем из-за банкротства или откровенного мошенничества застройщика, становилось всё больше.
Как открывается эскроу-счет?
Как правило, открывается такой счет в банке, который занимается софинансированием строительства жилого объекта. Обычно это происходит, если у застройщика нет своих средств на постройку дома. В случае, когда застройщик все расходы оплачивает сам, он же вправе выбрать кредитную организацию, в которой будет оформлен эскроу-счёт.
А если недвижимость приобретается в ипотеку с использованием эскроу-счёта?
Первое о чем нужно сказать — ипотеку можно взять в любом банке. Т.е. опираться на банк, где находится эскроу-счёт не нужно.
Второе: купить квартиру в ипотеку в новостройке не составит проблем. Сначала потенциальный дольщик получает одобрение по ипотеке, после этого он подписывает договор с застройщиком. В договоре прописывается, что покупка жилья будет оформляться на основе эскроу-счета. Данный документ регистрируется в Росреестре. Только после этого в определенном банке открывается отдельный эскроу-счет. Он оформляется после заключения договора между всеми сторонами: дольщик, застройщик, банк. Это делается бесплатно.
Для открытия счета понадобится:
- документ удостоверяющий личность;
- ДДУ, который уже зарегистрирован.
В некоторых банках это можно сделать удаленно через интернет.
После этого банк, в котором клиент берет ипотеку, перечисляет деньги на этот счет. Средства замораживаются, и ни одна сторона не может ими воспользоваться до окончания работ. После сдачи объекта и выполнения всех условий договора, деньги перечисляются застройщику.
Банкротство банка с эскроу-счетом
Если вдруг по какой-то причине банк, в котором находится эскроу-счет, обанкротится, то деньги со счета будут перечислены дольщику. Все суммы, которые лежат на таких счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Максимальная страховая выплата не может быть больше 10 миллионов рублей одному дольщику. То есть, если дольщик приобрел несколько квартир, то вернётся всё равно не более 10 миллионов.
Банкротство застройщика
Эскроу-счета были созданы именно для таких ситуаций. Поэтому банкротство застройщика никак не повлияет на дольщиков. Деньги будут перечислены покупателям в том же объеме, в котором были зачислены на этот счёт. Отметим, что если сдача дома задержится более, чем на полгода, то деньги также будут возвращены покупателям.
Преимущества покупки недвижимости с использованием эскроу-счёта
- Средства дольщиков в полном объеме заморожены. Т.е. украсть или потратить их никто не сможет. Поэтому можно спокойно ждать сдачи объекта в эксплуатацию. Даже если что-то пойдёт не по плану, деньги будут возвращены.
- Оформление и обслуживание счёта на весь период пользования будет бесплатно для дольщика.
Недостатки покупки недвижимости с использованием эскроу-счёта
- Стоимость квартир чуть больше. Это связано с тем, что застройщик несет дополнительные расходы на обслуживание счёта. Также, если застройщик брал кредит на строительство, то скорее всего проценты по кредиту будет компенсировать повышенной ценой на квартиру.
- Если жилье оформлено в ипотеку, а застройщик обанкротился, то деньги, потраченные на погашение процентов, не вернутся. Будет возвращена только сумма равная стоимости объекта. Поэтому, если банкротство произойдёт, например, через два года, то дольщик потеряет около одной пятой стоимости квартиры.
- В случае банкротства застройщика максимальная сумма возврата 10 миллионов. Даже если стоимость недвижимости была больше.
- Если застройщик не успел закончить строительство в срок, деньги вернут покупателю. Однако он вряд ли сможет подобрать аналогичное жильё в эти же деньги. Это связано с тем, что цены на недвижимость растут.
Несмотря на все минусы, покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта — это безопасно и удобно. Однако, чтобы обезопасить себя от банкротства застройщика изучите его репутацию, почитайте отзывы, посмотрите есть ли готовые объекты. А лучше обратитесь к опытному эксперту по недвижимости, который проконсультирует вас по всем вопросам и поможет с правильным оформлением сделки.