Все наверняка заметили значительное увеличение в Сочи предложений продажи апартаментов. В последнее время это явление приняло характер «эпидемии». Всё что можно «порезать» по нежилым помещениям, режут и продают по отдельным номерам.
Мораторий на строительство, запрет строительства в пределах 500 метров от набережной, нехватка средств размещения и т.д. и т.п. – любимые поводы оправдания раздела санаториев у инвесторов и администрации.
На самом деле, всё начало происходить задолго до этих событий, поэтому, когда вы слышите одно из вышеприведённых объяснений, знайте, все они имеют к ажиотажу с комплексами апартаментов лишь косвенное отношение.
Истинная причина одна, и она вечна как мир - деньги
- Да, раздел санаториев идеальное средство для обхода моратория. Застройщикам есть чем заниматься, тем более объекты расположены в самых востребованных и дорогих локациях.
- Да, проблема с дефицитом мест размещения не миф, она существует.
Но решает ли раздел по номерам гостиниц с последующей их реализацией физическим лицам проблемы с дефицитом? Решит ли в будущем?
Ценник на этот вид недвижимости в Сочи выше, чем цена на новостройки и выше вторичного рынка в разы.
Давайте порассуждаем
Если действительно существует проблема с размещением отдыхающих, стало быть, этот бизнес должен приносить неплохую прибыль, не так ли?
А значит все те расчёты доходности, которые предоставляют покупателям апартаментов с астрономическими цифрами окупаемости, имеют под собой почву?
Тем более, в большинстве случаев, крупные объекты привлекают управляющие компании международного уровня!
Вопрос
Почему при всех этих плюсах, застройщики не оставляют реконструируемый объект в собственности? Ведь по их же расчётам это настоящая «золотая жила».
Может дело все-таки в стоимости реконструкции и последующем содержании?
Да, застройщики вряд ли имеют достаточно, собственных средств, для реконструкции отелей таких объёмов. Но почему бы не воспользоваться действующими программами целевого кредитования?
Ростуризм начал принимать от банков проекты для льготного кредитования инвесторов на строительство отелей.
Льготные кредиты будут предоставляться инвесторам на срок до 15 лет по ставке 3–5 процентов годовых на строительство и реконструкцию отелей, а также многофункциональных комплексов, в составе которых есть номерной фонд. Размер кредита может варьироваться от 100 млн до 70 млрд рублей. Ростуризм будет субсидировать банкам сумму в размере ставки рефинансирования.
На программу льготного кредитования до 2024 года в рамках национального проекта по туризму выделено почти 19 млрд рублей. Объем выдачи кредитов за этот период, по оценкам Ростуризма, может составить 200 млрд рублей.
Источник - atorus.ru
Некоторые конечно пользуются, но, почему-то, настырно не желают заниматься в дальнейшем отельным бизнесом, и привлекают для управления сторонние УК, при этом распродавая объект по отдельным номерам физическим лицам.
Примечательно, что когда в СМИ идёт речь о начале реконструкции какого-либо санатория и привлечении отельного оператора мирового уровня, всегда умалчивается информация о том, что этот отель распродаётся по апартаментам.
Может, стоит просто более точно выразиться:
Может, мы имеем дело с дефицитом качественных и доступных по цене мест размещения?
В начале публикации я не просто так отметил, что события с разделами отелей по номерам и дальнейшей их реализацией начали происходить задолго до сегодняшних.
Ещё до всех запретов и дефицитов, частники в Сочи, выставляли в продажу отели и гостиницы. Продавали не от хорошей жизни, и не от того что устали от данного вида бизнеса.
Причина реализации всегда одна и та же, сложность окупаемости и дороговизна содержания объекта. Именно по этим причинам покупателей на целый отель найти не получалось. Те, кто этим занимается, прекрасно умеют считать и представляют себе, возможности, и срок окупаемости проекта.
В 2017 году я работал с клиентом – владельцем нескольких гостиниц в нескольких городах. После долгой и кропотливой работы с массой просмотров различных вариантов сочинских отелей от 30 номеров и выше, клиент уехал, ничего для себя не подобрав. Основная причина – стоимость не позволяющая окупить объект в разумных временных границах.
Именно по причине невозможности реализовать гостиницу или отель целиком, в Сочи начали делить объекты и реализовывать по номерам.
Большинство объектов, после реализации предоставлены сами себе. Собственники организовывают ТСЖ, либо нанимают УК, живут, либо сдают в аренду приобретенные площади. Все расходы по содержанию соответственно лежат на них.
При этом, хорошо если гостиница имеет немного номеров, она распродается сравнительно быстро и особых трудностей с её дальнейшим содержанием не возникает.
Если же в отеле от 30 номеров и выше, здесь уже начинают возникать проблемы, особенно ели строение имеет не статус жилого дома, как многие, а коммерческий статус. Почему, думаю объяснять не нужно (налоги, стоимость ЖКУ).
Теперь представьте себе махину на участке от 1га с собственной инфраструктурой и объемом номерного фонда – 300 апартаментов.
Купив 20м2 за 15 млн. рублей, нужно быть готовым к тому, что в один прекрасный момент собственники будут предоставлены сами себе.
Платить придётся не только за коммуналку по коммерческим расценкам, придётся содержать так же и общедомовое имущество вкупе с необъятной территорией содержащей бассейны, фитнес-центры, парки, скверы и т.д. и т.п.
Плюс, окупить свои вложения согласно содержанию «сказочного буклета», любезно предоставленного вам отделом продаж при покупке.
Интересно, что будет лет так через пять после успешной реализации некоторых крупных проектов в бывших советских санаториях…
Не было у бабы хлопот, так купила порося
Мнение автора
Делитесь вашими соображениями на этот счёт, не забывайте поставить оценку публикации.
Буду рад новым подписчикам, присоединяйтесь, у нас интересно.
Читайте также: