Стоимость квартиры, частного дома, земельного участка может быть кадастровой и рыночной. Их рассчитывают по разным алгоритмам, они имеют разное назначение. Собственники часто не понимают, какая из цен выше, какой когда оперировать. Но каждому желательно знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной цены.
В противном случае может оказаться, что налог на объект недвижимости выше разумных пределов, что в бюджет приходится отдавать значительные суммы. Либо владелец не может получить за свое имущество хорошую сумму при реализации.
Что такое рыночная и кадастровая стоимость
Собственник, желая продать квартиру, дачу, загородный коттедж, изучает ситуацию на рынке, проверяет, сколько стоят аналогичные объекты. Далее он формирует собственное предложение для покупателей. Узнать готовую рыночную стоимость земельного участка или квартиры по кадастровому номеру не получится.
Желающие купить сравнивают объекты со сходными характеристиками, проверяют состояние коммуникаций, инфраструктуры. У них есть право согласиться с ценой продавца, выдвигать свою либо отказаться вообще от сделки.
В итоге недвижимость будет продана именно по рыночной стоимости. Если же продавец хочет получить большую сумму, чем готовы платить покупатели, квартира будет годами значиться в базах риэлторов.
Если обобщить информацию, то рыночная стоимость формируется под влиянием спроса и предложения. Она непостоянна, может меняться под воздействием множества факторов. Если на рынке стагнация, спрос падает. Особенно это характерно для дорогостоящих квартир или домов, рассчитанных на очень узкую категорию покупателей.
Основное отличие кадастровой стоимости квартиры от рыночной в том, что она формируется не стихийно, а определяется государственными структурами на основе массовой оценки идентичных объектов. Именно она значится в Едином государственном реестре и используется для расчета налогов на недвижимость. Ее корректируют раз в 3-5 лет. Досрочный пересмотр возможен только по требованию собственника квартиры или дома.
Отличия кадастровой и рыночной стоимости
Самое важное отличие — факторы, влияющие на формирование каждой из видов цен.
Рыночная стоимость может зависеть:
- от экономической ситуации в конкретном городе, регионе или всей стране. Как только начинается очередной кризис, граждане начинают экономить. И в первую очередь многие отказываются от улучшения жилищных условий;
- от состояния и здания в целом, и конкретной квартиры. Если дом находится в аварийном состоянии, продать дорого жилье не получится. Снижать цену придется и в ситуации, когда непосредственно квартире требуется капитальный ремонт с заменой стяжки, коммуникаций;
- от инфраструктуры района. Покупателю больше понравится, если в соседних домах работают магазины, аптеки, детские сады, чем соседство с промышленными предприятиями;
- от наличия автомобильных артерий, близости остановок общественного транспорта;
- от этажа и наличия лифта. Продать жилье на первом и последнем уровнях традиционно сложнее;
- от площади квартиры. Большим спросом пользуются студии и однокомнатные, чем просторные хоромы по 200-300 кв. метров.
На рыночную стоимость может повлиять даже наличие встроенной бытовой техники, застекленного балкона или лоджии. Но нужно еще раз подчеркнуть, что этот вид цены меняется, если не ежемесячно, то ежегодно. Соответственно, разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры, иной недвижимости нестабильна. Она также постоянно корректируется.
Для расчета кадастровой стоимости создаются специальные команды инженеров. В своей работе они не учитывают ни район в пределах города, ни качество проведенного ремонта. Они опираются только на год сдачи дома в эксплуатацию, его текущее состояние (износ), материал несущих конструкций и назначение объекта.
Некоторое значение имеет регион размещения. Например, кадастровая стоимость жилой недвижимости в европейской части страны выше, чем на Дальнем Востоке. При этом дома могут быть выстроены по одной технологии, иметь сходные характеристики.
Несколько иначе проводятся работы в отношении земельных участков. Кадастровые инженеры обязаны учесть:
- категорию земель;
- разрешенные виды использования;
- наличие инженерных коммуникаций, автодорог в непосредственной близости.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка может быть и минимальной, и существенной. Та цена, что значится в Росреестре, остается постоянной. Реальная может меняться в обе стороны. Например, если участок находится в центре города, застройщики согласятся выплатить за него большую сумму. А такой же, но на окраине дачного товарищества, не имеющий коммуникаций, будет стоить достаточно дешево.
Кадастровая стоимость отличается от рыночной цены еще и временем ее определения. Ее рассчитывают раз в 5 лет. Чаще это делать невозможно по техническим причинам. Объектов в стране очень много. Ежегодно перепроверять все просто невозможно.
Для чего нужна рыночная стоимость недвижимости
Рыночную стоимость учитывают не только при заключении договоров купли-продажи квартир, земельных участков.
Эта информация необходима еще в ряде ситуаций, например:
- при передаче недвижимого имущества банку в залог;
- при оформлении договоров дарения, иных безвозмездных сделок;
- при оценке и передаче на реализацию арестованного имущества должника-банкрота.
Именно по рыночной цене государство или муниципалитеты выкупают земельные участки для своих нужд. Например, если речь идет о строительстве объектов общероссийского или регионального значения.
В этом случае по закону кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Ее же принимают во внимание, если участник вносит свой пай в ООО или акционерное общество в виде какого-либо имущества.
Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости
На кадастровую опираются при расчете налога на недвижимое имущество. Но только этим сфера ее применения не ограничивается. Данные могут потребоваться:
- при приватизации квартиры или земельного участка;
- при расчете госпошлины при вступлении в наследство;
- при расчете арендной платы за объекты, принадлежащие государству или муниципалитету;
- при расчете штрафов, например, за содержание кур на даче или несоблюдение расстояния до соседского забора или дома при возведении хозяйственных построек.
Кадастровую стоимость обязательно проверяют банки при выдаче ипотечных кредитов. Финансовой организации важно знать, за какую сумму можно будет продать залог, если заемщик перестанет платить по договору. Для этого нужна рыночная цена. Но сумму займа банк будет рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости. Так снижается вероятность возможного мошенничества со стороны покупателя и продавца, которые могут находиться в сговоре.
Что еще почитать:
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли и квартир
В большинстве случае кадастровая и рыночная стоимости не совпадают. Исключения возможны, но для достаточно старых домов с квартирами стандартной планировки. Их владельцы не сталкиваются с необходимостью оспаривать завышенный налог на недвижимость.
Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой
Как уже подчеркивалось ранее, кадастровую рассчитывают массово. Инженер оценивает сразу несколько однотипных объектов часто даже без выезда на местность. В расчет принимаются официальные сведения и данные съемки со спутников.
Именно поэтому кадастровая стоимость выше рыночной земельного участка или жилой недвижимости. Это характерно, в том числе для квартир в новых зданиях, выстроенных по инновационным технологиям, имеющим современное техническое оснащение.
Сложнее ситуация обстоит с земельными участками. Наделы, расположенные в пределах одного товарищества, будут иметь одинаковую кадастровую стоимость. На практике же к одному может вести удобный проезд, а другой находиться рядом с несанкционированной свалкой. При продаже собственники не смогут получить за них одинаковые суммы.
Есть один важный момент при поиске ответа на вопрос, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной. Дом можно возвести как в самом центре города или на первой береговой линии моря, так и далеко на окраине. В первом случае покупатель получает развитую инфраструктуру, отличные видовые характеристики. Во втором может «любоваться» промзоной или сельхозполями.
Ту, что расположена в престижной части, можно продать дорого в отличие от удаленного объекта. Налог же на имущество собственникам приходится платить одинаковый.
Почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной
Рыночная цена может существенно превышать кадастровую. Особенно это актуально для коммерческой недвижимости. Покупатель платит не столько за квадратные метры, сколько за возможность привлечь солидных клиентов, продавать свои услуги или товары дороже, чем на окраине того же города.
Квартиру также можно продать по цене выше кадастровой в разы. Это характерно для жилых комплексов бизнес-класса, в которых есть все необходимое для комфортной жизни. Так, например, стоимость квадратного метра жилья на Золотой миле в Москве может превышать 1 млн. рублей.
Часто задаваемые вопросы
1. Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?
Разница затрагивает и способ формирования цены, и ее назначение. Первая больше нужна государственным органам, вторая — непосредственным собственникам, например, при продаже своего имущества.
2. Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной?
Для этого необходимо провести оценку квартиры (земельного участка). Далее можно обращаться в специальную комиссию, работающую при Росреестре. Если доводы заявителя сочтут обоснованными, будет принято решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Но нельзя исключать и возможность отказа. Например, члены комиссии сочтут, что оценка проведена компанией, не имеющей государственной лицензии. В этом случае собственнику объекта недвижимости придется подавать заявление в суд.
3. Как узнать кадастровую стоимость недвижимого имущества?
Сделать это можно на публичной кадастровой карте. Потребуется адрес объекта. Информация находится в открытом доступе.
4. Какие методы используются для расчета рыночной стоимости?
Преимущественно для этого применяют затратный, расходный, сравнительный.
5. Какая стоимость больше, кадастровая или рыночная?
Ответить однозначно на этот вопрос невозможно. Возможны самые разные ситуации. Нельзя забывать и о том, что рыночная может меняться регулярно. В течение года она может быть и выше кадастровой и ниже. За это время может разразиться очередной экономический кризис. А рядом с некогда престижным жилым комплексом могут начать строительство крупной дорожной развязки. Спрос на квартиры в этом районе резко снизится.
6. На сколько отличается кадастровая стоимость от рыночной?
И здесь предоставить однозначную информацию невозможно. Различия возможны даже в пределах одного квартала или многоквартирного дома.
Заключение
Кадастровая и рыночная стоимости — это не одно и тоже. Первая служит базой для расчета налога на недвижимое имущество, различных видов штрафов и государственных пошлин. По рыночной цене квартиры продают, передают в залог финансовым структурам.
Кадастровую стоимость определяют команды инженеров Регистрационной палаты. В своих расчетах они используют данные о материале несущих конструкций, износе объекта. Рыночная стоимость формируется под влиянием множества самых разных факторов. Решающим критерием может стать наличие детского сада во дворе или отсутствие косметического ремонта в квартире.
Кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Стандартно ее пересчитывают раз в 5 лет. Если собственник полагает, что цена, обозначенная в Росреестре, завышена, он может инициировать ее пересчет. Ему придется обращаться в комиссию, работающую при Кадастровой палате. Рыночная нигде официально не зафиксирована. Она меняется регулярно.
Узнать кадастровую стоимость можно с помощью сервиса Kartagov.ru