Срочно! Цена только две недели! Квартира 25м2 с ремонтом! Старая цена 5 500, новая 4 500. Через две недели будет 6 000, успейте купить!
Таких объявлений на рекламных площадках и в сообщениях агентских чатов в последнее время всё больше.
Как показывает практика, если предложение действительно интересное, оно уходит сразу при условии адекватной цены и без подобных манипуляций.
С этим же предложением, явно что-то не так, поэтому через две недели оно вряд ли вырастет в цене, максимум останется на уровне 4 500, или найдет своего покупателя, так как ценник вернулся в адекватное русло. Если же покупатель не найдётся и по этой цене, будет дальнейшее снижение, до тех пор, пока желающий не объявится. Плюс, наверняка будет торг по факту.
В итоге лот будет реализован по справедливой на сегодняшний день для сочинского метра и именно этого объекта, стоимости.
Если посмотреть на разбег в цифрах, становится понятно, насколько сегодняшний сочинский ценник не соответствует реальности.
В данном случае это одни миллион рублей, если в процентах, около 20%, в случае успешной реализации цена метра составит – 180 тыс.
Этот пример не отражает реального размера стоимости, но примерные выводы сделать можно.
Реальные факты
У меня достаточно много знакомых работающих в сфере сочинской недвижимости. Естественно, что последние события коснулись всех без исключения, спрос на недвижимость в городе практически на нуле. Продажи идут с большим скрипом. Все, с кем я общался, это подтверждают.
Единичные сделки проходят только по объектам с «интересной» ценой, говорят все, как будто сговорившись.
Но каков сегодняшний уровень этой «интересной» цены?
Причин роста стоимости в последнее время названо немало, среди этих причин есть реальные, есть не совсем, существуют вовсе нелепые. Согласиться с «экспертами» наверняка можно в одном – сочинская недвижимость всегда будет пользоваться спросом.
Но с оговоркой - сочинская недвижимость всегда будет пользоваться спросом при условии адекватного на неё ценника.
Ранее, мы раскритиковали, мнение некоторых «экспертов» о повышении цены до 500 за метр к концу года, сегодня уже всем понятно, что для Сочи цена на уровне 350 за метр не является уровнем способным поддерживать стабильный спрос
Я плотно сотрудничаю с рядом инвесторов. Некоторые специализируются исключительно на вторичном рынке. Предпочтение – дома советской постройки, либо квартиры в уже сданных комплексах построенных по ФЗ-214. Сочинский «ширпотреб», они не выкупают ни при каких обстоятельствах.
В конце лета – начале осени, они затоварились вторичкой. Что-то продано, что-то осталось.
Имеется закономерность - средний срок реализации лота, если цена соответствует рынку – в течение одного месяца. Иначе объект «подвисает».
Что «подвисло» и не реализовано
- 32м2 в районе Курортного городка, цена – 7 600, за метр - 237,5 тыс.
- 62м2 в районе Сириуса, посёлок Весёлое – 13 300, за метр – 214,5 тыс.
- 50м2 в центре Адлера – 14 500, за метр – 290,0 тыс.
Напомню, объекты не реализованы в течение 2 – 3 месяцев, это говорит о завышенном ожидании.
Общая сумма, которую рассчитывает получить продавец за все объекты, составляет – 35 400 тыс.руб. или 246,0 за метр
Между тем, буквально на днях, один из моих коллег прислал срочное предложение - 32 метра в панельном доме, посёлок Дагомыс, центр, цена объекта – 4800. Квартиру реализовали в течении двух дней. Цена метра – 150 тыс.
Стоит отметить, что этот объект заинтересовал инвесторов, они попросту не успели его выкупить.
В случае его выкупа, они планировали выставить его в реализацию по стоимости – 6 200 или 193,8 тыс. за метр. Аналог безуспешно продаётся в посёлке за 7 200 или 225,0 тыс. за метр уже месяца три.
Конечно же, успешная реализация зависит от множества факторов, на скорость влияет абсолютно все характеристики объекта, об этом знают все. Важен район, состояние, инфраструктура и т.д.
Но учитывая вышеприведённую информацию, сделать выводы о размере цены, за которую сегодня готовы покупать вторичную недвижимость в Сочи, думаю можно.
- Так, если бы квартира в районе Курортного городка стоила не 7 200 а 6000, по 180 - 190 за метр, она бы ушла в течении месяца.
- Квартиру в районе Веселого, забрали бы по цене 180 – 190 за метр, 11 000 – 11 500 тыс.руб.
- Объект в центре был бы успешно реализован за 11 000 – 11 500 или по 210 - 220 за метр.
Сумма выручки – 29 000 или по 200 за метр.
Как видите, мы возвращаемся всё к тем же, завышенным на 20% ожиданиям.
Причём эти цифры являлись бы более или менее в рынке только на сегодняшний день. Думаю, что и они несколько завышены.
При обсуждении средней цены метра на вторичнку, по которой реально происходят сделки в Сочи, можно говорить о цифрах от 150 до 200 тыс. за метр в зависимости от района.
Ищите и торгуйтесь! 20-30% лишними не бывают.
Мнение автора
Жмите «нравится» и подписывайтесь на канал!