В середине недели ЦИАН наконец-то признал, что на рынке первичного жилья началась ценовая коррекция. Это первое снижение с 2019 года!
Это признание говорит о том, что для застройщиков наступили тяжёлые времена. ЦИАН в своей статистике учитывает лишь прайсовые цены. Суммы по которым совершаются реальные сделки (они всегда ниже прайсовых) в статистике не отражаются.
Очень смущает партизанское молчание ЦИАНа относительно ситуации на вторичном рынке, где третий месяц подряд идёт открытая коррекция.
Помните, в предыдущих статьях я писал, что любой обвал цен на российскую недвижимость развивается последовательно по определенному сценарию:
1. Стагнация.
Эта фаза наступает после ажиотажа. Проявляется в кратном снижении общего количества сделок на рынке. Бывает явная и скрытая.
2. Скрытые скидки на первичном рынке.
Застройщики держат прайсовые цены, а иногда и повышают их, но фактические сделки совершаются по ценам куда ниже этого прайса.
3. Фиксация прибыли спекулянтами, сброс "новой вторички" на рынок.
Те, кто покупал в расчете на перепродажу, понимают, что рынок вот-вот свалиться; они немедленно выходят в кэш, предоставляя хорошие скидки.
4. Явная коррекция.
Застройщики, столкнувшись с чудовищным падением спроса начинают пересматривать прайсы в сторону понижения.
А далее снежный ком: неплатежи по ипотеке, конкуренция со стороны вторички, очередной кризис в экономике, выброс дефолтных квартир. Другими словами, начинается идеальный шторм.
Официальное снижение составило символические 0,9%, но мы то с вами понимаем, что реальные скидки идут в диапазоне 5 - 10 процентов!!
Важен сам факт начала явной коррекции! То, что застройщики начали пересматривать даже прайсовые цены, пусть и на символические величины, говорит о развернувшимся тренде как о свершившимся факте.
Ожидания покупателей однозначно развернулись в сторону понижения цен! Случилось то, чего застройщики боялись больше всего. Теперь, дальнейшее снижение цен будет вызывать ещё большее сокращение спроса! Я об этом много раз писал.
Рынок недвижимости есть рынок с положительной обратной связью, что ещё раз доказывает его финансовую (спекулятивную) природу.
Так что наши "друзья" девелоперы закономерно загнали себя в цугцванг.
С одной стороны, не понижать цены нельзя, так как оборот, генерирующий денежный поток, необходим как воздух.
С другой стороны, дальнейшее снижение цен вызовет ещё большее сокращения спроса. Это ещё сильнее убедит покупателей, что надо ещё подождать!
А что же дальше?
В ближайшей будущем застройщики будут играться прайсовыми ценами, с экранов телевизоров их представители будут нам говорить, что все хорошо и цены скоро вырастут поэтому покупай пока не стало дороже. Реальные же цены продолжат падать.
Далее, со вторички уйдут неадекватно завышенные лоты. В СМИ пройдет информация: "собственники начинают снимать квартиры с экспозиции", что является на самом деле позитивным сигналом (см. соответствующую статью). Далее вторичка начнет падать бодрее и веселее, потянув за собой первичку.
Государство сначала устранится, но когда ситуация для девелоперов станет критической, оно может прибегнуть к словесным интервенциям (больше ему на самом деле предложить нечего).
Через медийное пространство государственные мужи начнут пугать лохов возвращением льготной ипотеки, выкупом квартир, сокращением разрешений на строительство и т.п.
Вот только сработает это на сей раз? На этот вопрос ответит лишь время. Мне кажется, что последние доверчивые дурачки закончились в 2021 г.
Уважаемые читатели, мой YouTube-канал Маэстро кризиса начал свое вещание. Если хотите поддержать автора, то пожалуйста подпишитесь на него!
#цены на недвижимость #финансы #недвижимость #инвестиции #квартира