Обременение по сути – ограничение возможности распоряжаться правом собственности на недвижимость. Эти ограничения могут быть блокирующими, т.е. они в том или ином объеме не дают продать, обменять, подарить или завещать квартиру, а могут быть «обязывающими», т.е. помимо ограничения возможности распоряжаться правами на квартиру, владелец еще и понуждается к каким-то действиям, связанным с квартирой.
Самый жесткий вариант обременения – арест. Его налагает суд и после него в квартире можно только жить и делать текущий ремонт. Продать, сдать внаем, поменять или заложить жилье нельзя до тех пор, пока обременение не снято.
Залоговое обременение позволяет распоряжаться правом собственности, но только по согласованию с залогодержателем. Это может быть банк, выдавший ипотеку на квартиру или принявший ее в качестве залога по кредиту, а также текущий владелец (застройщик), если квартира покупается в рассрочку.
Если квартира в доверительном управлении или в опеке, то управляющий или назначенный опекун могут пользоваться ей пока действует договор или не исполнилось 18 лет опекаемому, могут сдавать ее внаем и получать с нее деньги, но продать такую квартиру невозможно.
Квартиру с обременением в виде долговременной аренды можно продать, подарить и обменять, но при этом новому владельцу придется мириться с проживанием в ней съемщиков до окончания срока действия договора.
Рентная квартира приобретается покупателем на условии того, что он будет пожизненно содержать продавца и не имеет права выселить его или как-либо распорядиться недвижимостью до самой смерти продавца.
Все перечисленные обременения «видны» в выписке из ЕГРН. При купле-продаже нужно требовать у продавца оригинал свежей «бумажной» выписки. В ней в соответствующем разделе будет указано, какие обременения зарегистрированы на квартире. Или будет стоять «обременений не зарегистрировано».
Но не все обременения «видны» через выписку из ЕГРН. Есть и те, которые формально не являются обременениями, но все равно могут заблокировать продажу недвижимости или сильно осложнить процесс продажи и жизнь покупателю.
Несовершеннолетние дети продавцов, родные и приемные. Проверяется через соответствующую запись в паспорте продавца или продавцов. Без согласования с органами опеки такую квартиру продать невозможно.
Покупка с применением «материнского капитала». Если квартиру купили частично или полностью на материнский капитал, то у нее автоматически появляются несовершеннолетние собственники долей. Без согласования вопроса с органами опеки ее не продать и не купить, не отдать в залог. Проверяется это обременение запросом у нынешнего владельца справки из ПФР об использовании материнского капитала.
Жильцы, отказавшиеся от приватизации или получившие пожизненное право проживания в квартире по завещанию прежнего владельца. Таких жильцов нельзя выселить, хотя квартиру с ними можно продать и купить. У них есть пожизненное право пользоваться жильем. Чтобы застраховаться от таких «лишних людей» нужно требовать свежую справку о регистрации – она же «форма 9», в которой указаны все зарегистрированные в квартире жильцы. Получается через УК или ТСЖ. Дополнительно нужно получить выписку из домовой книги – данные в ней должны совпадать с данными в «форме 9». Также пригодится «форма 12» – в ней перечислены все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Особое внимание нужно обратить на тех, кто был временно снят с регистрации на время прохождения действительной службы или нахождения в местах лишения свободы.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.