Новые дома продолжают строиться, новые и не очень квартиры покупаются, хотя и не так быстро, как в недавнем прошлом, однако, некоторые эксперты уже начинают говорить о возможной катастрофе на рынке жилья.
Они напоминают о состоянии рынка в 2008-2009 годах. Тогда он был близок к кризису по причине финансовых проблем во всем мире. Что должно произойти сейчас, чтобы катастрофа стала возможной? Цены на сырьевые товары для пессимистического сценария должны резко упасть на 50-60 процентов и более. Параллельно должны взлететь ключевая ставка (до 12-17 процентов) и ставка по ипотеке (до 15-20 процентов). Усугубить положение, вероятно, смогут массовые сокращения людей и безработица, что приведет к неплатежам по ипотеке и росту просрочки по ней до 15-20 процентов (сегодня это два процента).
«Все совокупно может ударить по экономике страны, обрушить платежеспособный спрос на недвижимость. Очевидно, что в условиях нулевого спроса все стройки могут быть заморожены, а застройщики начнут испытывать огромные проблемы с возвратами кредитов банкам", — предупреждает инвестиционный директор компании "Тринфико" Артем Цогоев.
Председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова напоминает, что системный кризис на рынке недвижимости всегда связан с сильным и продолжительным падением спроса, которое, как правило, вызывается острой нехваткой платежеспособных клиентов. Например, если будет "ипотечный пузырь" и большая доля заемщиков не справится с кредитными обязательствами, то банкам придется в оплату долга забирать недвижимость и выставлять ее на рынок по сниженной цене. Однако, по ее мнению, такая ситуация маловероятна. Эксперт считает главной угрозой для рынка нестабильность национальной валюты.
"Понимая неизбежность резкого и сильного падения рубля к устойчивым валютам, люди с деньгами переводят свои сбережения в защитный актив в виде недвижимости. Затем на протяжении долгого времени те, у кого были деньги, уже потратили их на квартиры, а те, у кого их и так не было, платежеспособнее не стали. На рынке устанавливается гегемония покупателя: клиент с деньгами может диктовать свои условия затоваренному рынку и тот будет вынужден снижать цены", — полагает Доброхотова.
Впрочем, переход на системное финансирование сделал рынок более устойчивым. Сейчас застройщики не так сильно зависят от денег граждан, как раньше. Банки не могут упасть в одночасье, и кредитование застройщиков будет в любом случае. Конечно, не будет продаж в проекте — не будет и пополнения эскроу-счетов, но все же у девелопера есть подушка безопасности, есть время для маневров.
Кроме того, государство внимательно следит за жилищным строительство и готово подставить плечо в случае необходимости. Для этого у него есть все возможности.
"Объем антикризисного пакета Российской Федерации, включающего средства ФНБ, приближается, по последним данным, к 30 процентам от ВВП", — напоминает аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке "Фридом Финанс" Александр Осин.
В любом случае рынок всегда может рассчитывать на поддержку регуляторов.