Думаю каждый бы хотел узнать ответ на этот вопрос - даже если в ближайшее время не собирается покупать квартиру. Ведь о плачевной ситуации на московском рынке недвижимости догадаться нетрудно: ценник квадратного метра улетел в космос и пока не планирует возвращаться. Исследование аналитического центра IRN.RU любезно предоставляет довольно пугающие цифры: стоимость метра на рынке вторичного жилья в Москве всего за полтора года выросла на...барабанная дробь...28,5%. В Новой Москве - на 29%. Новостройки в росте цены тоже не останавливаются. Такого “нагрева” рынка мы не видели последние 20 лет точно.
Скажи мне, в чем причина, и я скажу тебе, что нас ждет дальше
В чем причина такого резкого подорожания жилья? Конечно, у любой ситуации есть корни, и в данном случае они уходят в 2014-2015 гг., когда - как, уверен, многие помнят, - произошел валютный кризис. Курс рубля по отношению к доллару и евро резко полетел вниз (сейчас самое время вспомнить доллар по 30 и пустить ностальгическую слезу), что привело большинство людей к вопросу: а как сохранить деньги, пока еще можно сберечь хотя бы часть накопленного капитала?
Ответ оказался простым - вложить свои кровные в недвижимость. Конечно, спрос рождает предложение, поэтому ничего удивительного, что продавцы, понимая ситуацию, максимально подняли цены на жилье, - и люди покупали даже по абсурдно завышенной стоимости, просто чтобы успеть и не остаться с бумажками вместо купюр.
Однако, как только волна ажиотажа схлынула, стало понятно, что эти цены на таком уровне держаться не могут - у населения просто не хватает покупательской способности для того, чтобы их оправдывать, а в кредиты со стремительным падением рубля и высокой ипотечной ставкой лезть никто не хотел. В итоге начался затяжной двухлетний спад ценника, который продлился вплоть до конца 2017 года.
С 2018 года начался постепенный рост и тут государство решило сбросить с себя ярмо "достройщика недостроек" и выпустило закон об обязательных расчетах по эскроу - закон, который позиционировался как забота о дольщиках. Суть очень простая: застройщик не получит деньги от дольщиков, пока не сдаст объект. Возникает логичный вопрос - а на какие деньги тогда строить дома? И здесь же возникает логичный ответ - брать в долг, только теперь не у дольщиков, а у банка. Так большинство застройщиков подсели на кредитную иглу.
Богатые тоже плачут, или как застройщики вынудили государство вливать деньги
Что получилось в результате действия закона? С одной стороны, с рынка ушли множество мелких и слабых игроков в этой сфере. С другой, для крупных компаний это стало лишь толчком к расширению своих владений, чем такие монстры как "Пик" не преминули воспользоваться. И даже для них 10% дополнительных затрат в год на кредит оказались весьма ощутимыми. А что происходит, когда надо экономить в деньгах? Правильно, поступаться качеством. Теперь каждый проект старались достроить в максимально короткие сроки - а это значит, что рабочую силу нанимают более дешевую, да и что уж говорить, материалы домов явно не рассчитаны на многолетнее надежное использование.
На этом проблемы не заканчиваются. Нехватка денег и экономические проблемы застройщиков, которые появились после принятия закона (не забываем про обязательную страховку), стали реальной угрозой для самого существования рынка недвижимости в принципе. Задумайтесь, ведь если "ПИК" или "Инград" умрут, то заменить их по факту будет некому. Это значит, во-первых, что рынок новостроек падает, во-вторых, что государство теряет гигантские деньги, которые оно получало с фантастических налогов больших застройщиков, а в-третьих, тысячи людей лишаются рабочих мест.
Когда приходит осознание катастрофических перспектив, в правительстве хватаются за голову. Выход, который придумало государство, - это старая добрая господдержка. 24 апреля 2020 года было опубликовано постановление правительства с условиями новой льготной программы ипотеки, по которой её можно взять под 6,5%. Очевидно, что такая мера - это поддержка застройщиков, которым просто невыгодно строить дома в виду упавшего спроса и жестких требований по эскроу. И что происходит? Спрос снова рождает предложение, причем предложение опять по абсурдным ценам. До сих пор встречаются уже сданные квартиры в обжитых ЖК, которые по стоимости ниже тех, которые в строящихся рядом новостройках куда более низкого качества. И смех, и грех.
Дальше больше. Центробанк начал снижать ключевую ставку и 19 июня 2020 г. уменьшил её до 4.5%(!!!) - попробуйте вспомнить, когда она была ниже этого значения. Это ожидаемо привело к снижению ипотечных ставок по всем программам, и ценник рванул вверх как новая Феррари по трассе без камер контроля скорости. Спустя год такой залихватской гонки в ЦБ неожиданно решили, что все идет не совсем так, как они хотели, и начали "вертать все взад", из-за чего ставка выросла обратно почти в два раза, до 7.5%. Затем и государство решило, что погорячилось с господдержкой, и программа "слегка" урезалась до смешных, для Москвы, трех миллионов максимальной суммы кредита. И получить такой человек может только один.
Что мы имеем в результате?
- Рынок чудовищно перегрет;
- Доходы населения выросли незначительно, в сравнении с ценами на квартиры.
- Нет ни одного фактора, который бы продолжал стимулировать рост недвижимости.
Вывод напрашивается сам собой - цены должны начать двигаться вниз. Будет ли это сейчас или чуть позже, сложно сказать, но это должно произойти, причем это случится и с новостройками и с вторичкой. Сомневаетесь? Взгляните на показатели банков, которые раньше каждый месяц били рекорды по количеству выданных ипотек, а теперь уже притихли и явно видно падение спроса на ипотеку.
P.S. Есть один необычный фактор, который я для себя пока до конца не объяснил, и это поведение группы компаний “ПИК”. Это единственный брокер, который скупает вторичку по рыночной цене (я из-за этого потерял двух клиентов, чьи квартиры не продавались, но ПИК их купил даже дороже). Пока не очевидно, зачем “ПИК” это делает, однако за счет своего масштаба и влиятельности как налогоплательщика и стейкхолдера он может качнуть рынок в сторону еще одного подъема цен - но вряд ли он будет долговременным с учетом уже до конца накалившейся ситуации.