Передел уфимского рынка строительства массового жилья глазами Ивана Зорина.
Часть третья. Про новый город на окраине старого:
Началом всего стал приход в город нового застройщика – Садовое кольцо из города Красногорска. Рынок Уфы уже давно заприметили крупные федеральные застройщики, например ПИК кружит над городом уже года 3, но так и не может пока найти точку входа, так как они строят дешевое массовое жилье и им нужны очень большие территории, которых на полуострове уфимском нет.
Застройщик Садовое кольцо пришел вместе с Главой республики. И Садовое кольцо вообще не крупный застройщик. Я бы даже сказал местечковый застройщик, даже не регионального уровня.
Это событие стало стартом масштабной компании, развернутой властями против застройщиков, уже работающих на строительном рынке Уфы. Первое, что произошло – это события на ул. Шота Руставелли, где застройщику ПСК-6 Радий Фаритович в прямом эфире обещал «кишки намотать» за стройку нового дома. Именно там власти и заприметили никому не известную ранее швею Аллу Яковлеву – нестабильную даму, но с крайне агрессивным нравом и громким голосом. Стройка незаконно была остановлена Главой – это уже установленный судами факт, за что он даже публично извинялся. Аллочка, кстати, выпала из новостной повестки и перестала фонить, как только один член команды Хабирова сменил оперативки с застройщиками в мэрии на шайбы. Совпадение? Не думаю))
Следом началась череда увечий отрасли – депутат горсовета Абдуллин, который уже имел конфликт с ГК «Жилстройнвест» на их ЖК «Символ» (прямо рядом с церковью на курьих ножках у Абдуллина стоит коммерческое 4-х этажное здание, которое он пытался застройщику продать, но не вышло) выяснил, что прямо у него под окнами в апартаментах Линден парк ГК «Жилстройинвест» планирует строительство ЖК Зорге Премьер – так появился активист Кашапов (его активный безработный сосед) и на ровном месте вырос протест против «застройки леса», который никто и не планировал застраивать.
Дальше больше. Внезапно действующий легитимный градостроительный совет при администрации города вдруг прекратил свою работу и появился градостроительный совет Главы республики, не имеющий никакого юридического статуса.
Совет просуществовал недолго – надзорные органы не двусмысленно объяснили, что он незаконен. Первые же несколько заседаний градсовета расставила все по своим местам.
ВСЕ проекты ВСЕХ застройщиков были зарезаны: Талан, Унистрой, Третий трест, ПСК, Архстройинвестиции, 1 Трест, Жилстройинвест – всем застройщикам под выдуманными претензиями и странными обвинениями были даны отказы. Между делом прилетело и молодым, начинающим застройщикам – СП «Девелопмент» с их проектом на Армавирской.
У них вообще все очень забавно. Оказалось, что прямо рядом с их стройкой живет Гульшат Арсланова, которая как раз в этот момент получила должность Председателя комитета по конкурентной политике (это прям даже забавно) у Радия Фаритовича в команде и под шумок отзывов разрешений на строительство на оперативном совещании пожаловалась на стройку под окнами (исполнила, так сказать, свои полномочия по конкурентной политике), на что Глава в очередной раз среагировал фразой «не знаю как, придумайте там, но найдите способ остановить стройку» - и еще одна стройка была незаконно остановлена.
Параллельно происходило еще несколько событий – была создана ассоциация застройщиков РБ. Сразу всем застройщикам было озвучено, что для того, чтобы строить в Уфе, нужно туда войти и платить от 8–12% от СТОИМОСТИ проекта (это около 60–80% прибыли) – и будет всем счастье. Через «не могу» застройщики потянулись в ассоциацию, но счастье почему-то у многих так и не случилось.
Садовое кольцо при этом пачками получало участки под застройку без торгов (до поры до времени). Даже ФСБ и ФАС не смогли остановить этот процесс. Вроде как за благое дело – достройку объектов Госстроя. Но что-то никакие объекты Госстроя пока не достроены. За достройку, оказывается, нужно еще участками заплатить (судя по последним новостям в СМИ). Продажи, кстати, судя по данным Росреестра у них тоже не ахти. Уфимские покупатели-нигилисты, которые уже 1000 раз обожглись на сомнительных застройщиках, слабо верят в новые чудеса и сказки.
По прошествии года вдруг всем стало понятно, что объем строительства в перспективе 2–3 лет упал уже в разы, на рынке уже просто нечего покупать, а нового благодаря стараниям не предвидится. План Путина по наращиванию объемов строительства невыполним. Все строители, оставшись без работы разбежались по соседним регионам (по моим скромным подсчетам около 7 тыс. человек). Заткнуть дыру в 2.500.000 кв. м не выданных разрешений через ИЖС уже просто не выйдет.
Меееедленно начались переговоры с застройщиками на кабальных условиях строительства запредельного количества социальных объектов – часто не нужных и не там, где надо. Процесс переговорный идет очень медленно и пока разрешения только начали выдаваться. Дай бог этот процесс ускорится.
Рынок новостроек как после ядерного удара.
Цены на новостройки вместо средних по РФ 15–20% взлетели на 35%. Выбор на рынке полностью отсутствует. Мелкие точечные проекты бывших генподрядчиков крупных компаний и частных инвесторов, которые на 70% состоят из однушек я даже не беру в расчет. Теперь уже понятно, что основными жертвами этой войны стали жители города, которые столкнулись с неподъемными ценами на новое жилье и полное отсутствие выбора.
И тут умные головы достали из старого бабкиного сундука протухший проект 80-х годов – Забелье. Проект, который пережил всех мэров и двух глав Республики и всеми был отвергнут.
Забелье – это такая эротическая фантазия муниципальных застройщиков – вечная стройка! Не нужно мучаться с расселением, не нужно говорить с людьми, не нужно искать землю и ковыряться годами с обременениями – чистое поле для стройки. Есть одно НО – полное отсутствие инфраструктуры. Тут на помощь пришла корпорация развития ЖКХ РФ, которая так удачно выделила городам миллионникам по 10 ярдов на обновление изношенной инфраструктуры и вместо того, чтобы пустить эти деньги на измученные трубы города их решили закопать в чистом поле под новым городом. Повезло, так повезло))
Объемы строительства назывались все время разные 7-10-23 миллиона квадратных метров жилья. Чтобы вам было понятнее я приведу другую цифру – 500.000-700.000 кв. м в год – это средний объем строительства в Уфе за последние годы. 10 миллионов квадратных метров – это 15 лет ВСЕГО строительства в Уфе. Это 250.000 квартир. Это 550.000 жителей. Это половина Уфы. Это 1/8 населения республики. Пока вроде остановились на 5.670.580.
Пирожок поделили самые «надежные» - МУП ИСК, КПД, ФРЖС, Агидельинвестстрой, СУ 36. Это застройщики, которые как мы знаем, строят жилье высочайшего класса и мирового уровня. Соответственно становится понятно, что это будет за новый город – типовые многоэтажки-муровейники дешевого качества забитые однушками, дворы с ЖКХ артом и в первые 5 лет строительства хтонь и забвенье на пару километров вокруг этого кластера бездорожья и пробок. Представляю какой будет бешенный спрос у уфимского искушенного Венским Лесом, Символом и другими классными проектами покупателя. Не исключено, что власти города хотят перевезти в Уфу целиком Сибай, в котором уже просто невозможно жить и еще штук пять городов республики, но это не точно. Готов поспорить на 1.000 рублей, что всю социалку построят в последнюю очередь, если вообще построят.
В Уфе при этом в гордом одиночестве остается Садовое кольцо с абсолютно запредельным ценником с учетом полного отсутствия конкуренции и случайно выжившие после ядерного взрыва застройщики-тараканы.
При этом нет абсолютно никакого плана по расселению ветхого жилья в Уфе, которого, как мы помним около 60%. Все жилье в Забелье – коммерческое, скорее всего за редким исключением. Инфраструктура, благоустройство, транспорт, социальные объекты в самом городе, расселение, реновация, комплексное развитие территорий – зачем вся эта суета?
Эта Уфа сломалась – давайте построим новую!
А тут еще и празднование 450-летия подвезли не в тему, ну раз пила уже наточена, то её уже не остановить. Для того, чтобы склепать список из абсолютно не нужных городу объектов к празднику пришлось сильно попотеть. А город банкрот, который потом все это неработающее, убыточное, мегалитическое ничто примет на баланс покорно склонил голову.
К чему мы придем такими темпами и какими действиями можно было бы исправить ситуацию я попробую порассуждать вслух в 4 Главе.
Иван Зорин Уфа. ноябрь 2021