Нет, дело вовсе не в том, что между ценами на нефть и ценами на квартиры есть какая - то хитрая взаимосвязь. Что же между ними общего?
Почему же для лучшего понимания происходящего на рынке недвижимости нам стоит взглянуть на рынок нефтяной?
Во - первых, нефть и недвижимость это одновременно и финансовые и материальные активы.
На этих рынках присутствует спекулятивная составляющая, но ввиду того, что актив все же материальный, то потенциальный дефицит или затоваривание определяют достаточно четкие границы ценового коридора.
Вы не можете залить весь мир нефтью или застроить его бетонными колумбариями, не уронив тем самым спрос и, как следствие, цены.
Акции и другие ценные бумаги можно рисовать бесконечно. Спрос на них, определяется спекулятивным потенциалом конкретной бумаги, а не объемом предложения!
Во-вторых, нефтяная и строительные отрасли чрезвычайно инертны, а потому не могут оперативно подстраиваться под изменчивую рыночную конъюнктуру.
Если нефть сильно подешевела, то производитель не может просто взять и перекрыть кран!
Это примерно как остановить доменную печь; если она погасла, то она уже никогда не запустится.
Сегодня есть технологии консервации скважин, но в любом случае это очень дорого и потерь все равно не избежать.
Так, что если нефть стоит дёшево, то производители вынуждены продавать ее даже в убыток, ибо остановка добычи приведет к ещё бо́льшим финансовым потерям.
Пример: сланцевая отрасль США и прочая трудно извлекаемая нефть. Обвал цен на нефть в 1985 и 2014 гг.
То же самое происходит и в строительной отрасли. Застройщик не может повесить замок на квартиры при обвале цен. Ему нужно финансировать стройки, платить по кредитам, платить зарплаты и т.п.
Стройку он остановить тоже не может, т.к. это равносильно немедленному банкротству компании.
Пример: кризисы 2009 г., 2016 г. в Москве.
Если спрос на нефть растет, то производитель не может оперативно нарастить предложение.
Годы недофинансирования отрасли привели к тому, что поиски новых месторождений не производились, новые скважины не бурились.
Нарастающий дисбаланс спроса и предложения приводит к резкому росту цен. Пока предложение сможет удовлетворить спрос пройдет ни один год.
Пример: рост нефтяных цен в нулевые произошел из-за отсутствия финансирования отрасли на протяжении почти 20 лет.
С недвижимостью сложнее. Отсутствие строительства приводит к росту цен на вторичном рынке. Но поскольку недвижимость всё-таки не является товаром первой необходимости, то рост цен на нее обеспечен главным образом состоянием экономии и качеством локации.
Вывод. Нефтяная и строительные отрасли слишком тяжёлы и инертны, а следовательно они не могут моментально подстроиться под текущую конъюнктуру.
Соответственно, оба рынка неизбежно проходят следующие стадии:
1. Оживление.
Строительство или разработка новых месторождений начинается тогда, когда цены демонстрируют бурный рост.
2. Бум.
Наращивание объемов вводимого жилья и наращивание добычи нефти приводит к постепенному устранению дисбаланса спроса и предложения. Цены достигают своего пика.
3. Стагнация.
Цены начинают снижаться (как по закону подлости) в момент ввода в эксплуатацию максимального количества жилья и выхода месторождений нефти на пиковую мощность.
4. Упадок.
Наступает обвал. Цены падают, а производители выкидывают на рынок все новые квадратные метры и новые баррели. Они не могут остановить производство, потому что это приводит к ещё бо́льшим финансовым и репутационным потерям.
Ни сговор застройщиков с государством, ни сделки в формате ОПЕК + не способны изменить ситуацию. Все эти меры призваны хоть чуть-чуть смягчить удар кризиса.
Так было раньше, так будет сейчас!
Уважаемые читатели, мой YouTube-канал Маэстро кризиса начал свое вещание. Если хотите поддержать автора, то пожалуйста подпишитесь на него!
#недвижимость #цены #нефть #инвестиции #финансы