Вы решили приобрести жилье, подыскали устраивающий вас вариант, договорились с собственником квартиры по цене. Все идет как надо, и тут вдруг продавец говорит вам, что не хочет указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену сделки. Мотивирует это тем, что он купил квартиру дешевле, чем сейчас продает, а минимальный срок владения квартирой еще не истёк. Таким образом он должен будет заплатить налог - НДФЛ в размере 13 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
Вы вроде как умом понимаете, что все логично. Штудируете законодательство, выясняете, что действительно, квартирой надо владеть 5 лет (в некоторых случаях 3 года), чтобы не платить налог. Смотрите договор, по которому нынешний продавец квартиры приобрел ее; видите, что данный срок не истек, и что приобрел жилье он дешевле, чем продает. Соответственно, наверное, продавец не вводит вас в заблуждение относительно своих мотивов занижения цены в договоре, и можно пойти ему навстречу? Тем более, сейчас рынок недвижимости растет, квартиры продаются неплохо, а продавец делает небольшую, но очень приятную скидку.
Как юрист я должен вам сказать, что однозначно занижение в договоре стоимости приобретаемого вами имущества несет риски неблагоприятных последствий прежде всего для покупателя.
Предположим, после того, как вы купите квартиру, продавец подаст иск в суд о признании договора недействительным по каким бы то ни было основаниям (интересующиеся тематикой, читайте параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ).
Например, он скажет в суде, что был вынужден продать квартиру гораздо ниже рынка вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (а вы ведь реально занизили стоимость квартиры в договоре....). Так называемая кабальная сделка...
Что происходит, если суд признает сделку недействительной?
Ч. 2 ст. 167 ГК РФ: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, если, например, вы отдали за квартиру 7 млн. рублей: 5 млн. рублей указали в договоре, и 2 млн. передали сверх указанной суммы, то в случае признания сделки недействительной, вы должны будете вернуть продавцу квартиру, а тот - возместить вам 5 прописанных в договоре, а не 7, по факту уплаченных миллионов рублей... Оно вам надо???
Что делать, если вы твердо решили купить именно эту квартиру? Ну вот хотите вы в ней жить. И риски вы осознаете. Как снизить их?
Лично я рекомендую брать расписку на сумму сверх договора, но указывать в ней, что денежные средства платятся именно по договору купли продажи покупаемой вами квартиры. Идеальная ситуация - сделать безналичный платеж на указанную сумму, указав такое назначение платежа, но вряд ли продавец согласится на это.
Что это дает вам?
В случае предъявления иска к вам о признании сделки недействительной, вы можете предъявлять встречный иск о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Все это именно про вас: вы заплатили за квартиру 7 млн. рублей, из которых 5 - по договору, 2 - сверх договора, но указали в расписке, что эти деньги платятся также по договору.
Получается, продавец должен был по договору получить 5 миллионов рублей, а получил 7. Поэтому при признании сделки недействительной он возвращает вам 5 миллионов, а 2 миллиона - как неосновательное обогащение.
В сети есть такой совет: типа пропишите, что указанные 2 миллиона рублей вы платите за мебель и технику, находящуюся в квартире. Данный договор не подлежит регистрации, поэтому налоговая об этом доходе продавца не узнает.
Я считаю данный совет плохим. По факту вы совершаете 2 сделки: куплю-продажу квартиры и куплю-продажи мебели и техники. В случае признания сделки купли - продажи квартиры недействительной, это не влечет за собой недействительность договора купли-продажи мебели и техники. Поэтому вы вернете продавцу квартиру и останетесь счастливым обладателем диванов и посудомоек со стиралками. Оно вам надо???
Всем счастья!
Автор консультирует по телефону +7 966 058 02 38.
Подписчикам первая консультация - бесплатно!
Вам могут быть интересны статьи автора:
Что делать, если бывший супруг не выписывается из вашей квартиры
О том, как муж после развода хотел жену обобрать и что из этого вышло. Реальное судебное дело
Елена узнала, что оказывается, была поручителем по кредиту, получив иск на 3,5 миллиона. Как мы выиграли суд.