90% собственников квартир обращаются к нашим юристам уже после проведения перепланировки. Просят о помощи потому как уже столкнулись с препятствиями при проведении сделок с недвижимостью. Срочное оформление требуется и при обнаружении незаконных переустройств сотрудниками газовых служб, соседями, когда владельцу грозит административное наказание в виде штрафа или изъятие жилья. Во всех этих случаях наши юристы и кадастровые инженеры помогают проанализировать возможность оформления на законных основаниях и узаконить перепланировку.
Зачем оформлять перепланировку до проведения строительных работ
Любые изменения в квартире делают технический план недействительным. Например, перенос дверного проёма или строительство встроенных шкафов необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Незаконные видоизменения конфигурации квартиры и переустройство без согласования с местной администрацией приводят к множеству препятствий. Например, расширение кухни за счёт площади жилой комнаты и вовсе невозможно узаконить.
Одна из крайних мер предусматривает изъятие квартиры и дальнейшую продажу на публичных торгах – это возможно, когда недвижимость приватизирована. Если жилплощадь находится в муниципальной собственности – государство вправе расторгнуть договор найма и выселить гражданина. В случае нарушений применяются радикальные меры наказания, поэтому не стоит рисковать. Лучше оформить перепланировку квартиры до того, как будут проведены работы.
Как узаконить уже проведённую перепланировку квартиры
Узаконить же уже произведённую перепланировку квартиры можно только в том случае, если не нарушаются общие правила безопасности, эксплуатации и соблюдены противопожарные нормы. В практике наших юристов встречались и незначительные изменения, например, демонтаж проектной сантехнической кабины. Такие работы можно было бы провести без регистрации, но в процессе изменилась площадь объекта, поэтому узаконивание стало обязательным. Для узаканивания перепланировки потребуется пакет документов:
- Технический план, отображающий характеристики помещения до проведения строительных работ.
- Проект перепланировки с информацией об предстоящих изменениях и планом противопожарных мер.
- Нотариально заверенное согласие заинтересованных лиц, например, арендодателя, долевого собственника, супруга.
- Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности.
Для согласования подготавливаем техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки. Во время проведения строительных работ формируются два документа, которые обязательны для получения разрешения на ввод в эксплуатацию – акт скрытых работ и журнал производства работ.
Акт скрытых работ
После завершения строительства или ремонта не все работы можно проверить на соответствие установленным правилам. К ним относятся скрытые работы по установке инженерных систем. Поэтому до закрытия коммуникаций вызывается специальная комиссия, чтобы проверить качество выполненных действий, материалов и узнать, не нарушены ли правила монтажа. В акте фиксируются монтаж проводки, стыков и узлов, результаты экспертиз, обследования и указывается, соответствуют ли работы нормам безопасности и проектной документации.
Журнал производства работ
В журнале производства содержится информация о проведённых работах в ходе строительства или ремонта. Указываются сроки выполнения, этапы, объекты, использованные материалы и надзорные организации. После осуществления работ журнал регистрируется в органах строительного надзора.
Когда собраны акты и справки, сведения направляются на согласование с администрацией. Если не было обнаружено ошибок, собственник получает разрешение на ввод в эксплуатацию после перепланировки. Иногда решить вопрос узаконивания можно только путём обращения в суд. В ходе процесса будет проведена строительная экспертиза, на основании которой суд вынесет решение. В судебных разбирательствах часто участвует третье лицо – банк, так как собственник не провёл согласование перепланировки квартиры в ипотеке.
Перепланировка квартиры в ипотеке
Перед началом строительных работ необходимо уточнить, позволяет ли конкретная банковская организация проводить изменения. Каждое учреждение самостоятельно формирует правила и фиксирует их в договоре, который нужно детально изучить.
Если банк разрешает проводить перепланировку, перед работами требуется получить официальное заключение. В этом акте подтверждается соответствие перепланировки установленным требованиям и нормам. Затем в банк направляется официальное заявление о намерениях произвести изменения с приложением заключения. После получения разрешения от банковской организации можно приступать к ремонтным работам. По завершении составляется новый технический план с внесением изменений и регистрацией в Росреестре.
Наши юристы узаконивают перепланировку жилых и нежилых помещений. Помогают сформировать акты скрытых работ для получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрируют изменения в ЕГРН. Бесплатно отвечают на вопросы о перепланировке на форуме «Правозем».