Специалисты компании Valrus снова приняли участие в оценке торговых центров в Москве, типичных для нас объектов. На этот раз к нам поступило дело по оспариванию кадастровой стоимости двух ТЦ микрорайонного масштаба.
Уникальность объектов – расположение непосредственно вблизи выходов метрополитена, и, соответственно, высокий покупательский трафик и высокие ставки аренды.
ТЦ расположены около метро «Октябрьское поле» на северо-западе Москвы. Кроме самих объектов оценивались земельные участки, на которых они построены.
Проблема, выявленная в ходе исследования судебного дела, заключалась в том, что торговые центры, несмотря на их высокую коммерческую привлекательность в рамках отчета об оценке были оценены даже ниже средней рыночной стоимости по аналогичным объектам. Так, рыночная стоимость в отчете об оценке колеблется от 65 000 до 70 000 рублей за кв. м, что ниже кадастровой более чем на 50%. Такая же ситуация сложилась по земельными участкам. Они были оценены в рамках отчета об оценке ниже кадастровой стоимости на 50 %.
В ходе административного дела была назначена судебная экспертиза, которая также при расчете доходным подходом существенно недоучла привлекательность объектов, не корректно определила состав арендопригодных площадей. При этом был применен сравнительный подход, где в качестве аналогов использовались торговые объекты среднего качества. Эксперт отдал предпочтение сравнительному подходу, при том, что сравнительный подход не способен учесть такие параметры как:
· среднее количество посетителей;
· доля вакантных помещений;
· условия договоров аренды (как правило, действующий торговый центр передается новому собственнику с арендаторами);
· потенциальная доходность объекта.
В большинстве случаев, даже при наличии близких по совокупности параметров объектов, в первую очередь доходности, сравнительный подход может дать лишь диапазон рыночной стоимости, использовать в качестве проверочного метода, в первичной экспертизе ему присвоен больший вес, чем доходному.
Эксперт Valrus применил доходный подход в качестве основного. При этом был проведен поиск предложений к аренде помещений в оцениваемых объектах, на основании которых установлен как уровень арендных ставок, так и состав арендопригодных площадей (с помощью схем, прилагающихся к объявлениям). В результате расчетов рыночная стоимость торговых центров была определена в размере более 250 000 рублей за 1 кв. м, что существенно выше кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В ходе оценки были учтены требования суда об определении достоверной рыночной стоимости, была выработана методология, соответствующая экономическим характеристикам оцениваемых объектов недвижимости. В итоге оценка была подтверждена судом и непосредственно истцом, который отозвал свой иск в рамках судебного процесса.
Прекращение судебного разбирательства по причине отзыва иска не освобождает участников административного дела от оплаты расходов по проведенной судебной экспертизе. Судом выносится отдельное определение по взысканию судебных расходов с истца в пользу экспертной организации. Для экспертных организаций важно помнить, что обратиться с требованием о взыскании расходов можно только в течение 3-х месяцев после завершения рассмотрения дела. Не стоит путать с возможностью взыскания уже «просуженных» расходов в течение 3-х лет с должника.