Загородное строительство на уровне Правительства страны объявлено одним из приоритетных направлений.
Строительство на побережье сегодня имеет массу плюсов и в целом привлекательно для инвестора. Сочи имеет неоспоримые преимущества перед другими курортными и прибрежными локациями, о которых и поговорим.
Есть 3 показателя самой ликвидной и маржинальной инвестиционной недвижимости.
1. Уникальность и востребованность. За счет этого формируется хорошая цена.
2. Ограниченность предложения. За счет этого цена стабильно растёт и наименее волатильна на рынке.
3. Положительная миграция современных людей с хорошими стабильными доходами.
Иными словами - это место, которое имеет некие уникальные востребованные характеристики. Это место ограничено. Это место притягивает определенную целевую аудиторию. Сюда эти люди едут на ПМЖ.
Сочетание всех трех факторов позволяет обеспечивает высокую маржинальность со сделки, высокие арендные ставки, стабильный рост практически при любых раскладах на внешнем рынке (богатые, как известно богатеют, а бедные - беднеют).
Теперь просто сравним загородную недвижимость в Анапе и Сочи.
В Анапе цены на сотку земли очень приближены к Сочинским. Я буквально на днях занимался анализом предложений в открытом рынке. Я был немного в шоке. Земля в 30-40 минутах от моря, в поле без подъезда и коммуникаций, с нормальными документами без обременений - от 600 000 за сотку. Все что ближе к морю - начинается от 1 млн рублей за сотку.
Земля в Анапе дорогая. Но при этом средний чек на загородный дом 5-7 млн. Это уже капитальные дома с участками по 10 соток. Если вы построите дом на продажу - вы будете конкурировать с достаточно большими коттеджными поселками. Крупные застройщики там повыкупали сельхоз поля и строят десятки и сотни домов на этих полях.
В Сочи в Лазаревском районе сегодня можно найти землю по аналогичной цене от 600 000 до 1 000 млн за сотку. При этом это будет локация в 5-7 минутах от моря, в 30 минутах от центра Сочи. Средний чек в Сочи по факту в 2 раза выше Анапы - это порядка 10 млн рублей. от 8 до 12 млн рублей в Сочи это будут преимущественно каркасные дома, себестоимость строительства которых ниже. Получается, что цена на землю аналогичная, средний чек выше, себестоимость ниже. В хорошей локации в Сочи продать дом в этом ценовом диапазоне будет значительно быстрее.
Только Сочи сочетает в себе 3 фактора, описанных выше. К примеру, в Анапе нет ограниченного предложения. Там поля футбольные, которые можно застраивать еще годами. Отсюда конкуренция выше, предложения больше. Это сдерживает цену. В Сочи ни один застройщик не сможет просто найти для себя участок даже в 100-200 соток и строить дома с видом на море. Нет таких участков земли и не будет. Это рынок точечной застройки, где под коттеджные поселки выкупаются участки 25-30 соток. Уникальная локация, предложение ограничено, спрос растущий. Это толкает цену вверх. Это дает максимальную маржу и возврат инвестиций.
Цикл сделки по земельным участкам проходит в среднем 3 месяца с маржинальность порядка 30%. Купили за 3 млн, в течение 3 месяцев продали за 3 900 млн. Если построить дом на этом участке, то уже доходность будет в диапазоне от 50 до 100% (в среднем 80-100%). Реализуется проект по выкупку участка, строительству и продаже дома в среднем за 6 месяцев. Таким образом на загородке в Сочи вполне можно за год удваивать свой капитал.
#Сочи #инвестирование #инвестиции в недвижимость #загородное строительство #дом у моря #инвестиции в землю сочи