Многие люди боятся ипотеки, как огня и, взяв ее, стараются погасить, как можно быстрее. Да, это психологическое давление и возможно спокойствие стоит того, но выгодно ли это при инвестициях? Давайте посчитаем на простом примере.
Допустим, стоимость квартиры 10 млн. руб. и у вас есть эти 10 млн. в сбережениях, продаем мы ее за 14 млн. после получения ключей через 3 года. Вам одобрили ипотеку с первоначальным взносом от 20% на срок до 20 лет и процентом по ипотеке 8%. Отбросим для простоты расчета налоги и затраты на страховку. Доходность за 3 года = прибыль от инвестиций/сумма инвестиций. У вас есть несколько вариантов действий:
1) Купить квартиру полностью за наличные:
Доходность = (14-10)/10 = 40% (или 13% в год)
2) Максимизировать срок ипотеки и минимизировать ПВ (20% ПВ, 20 лет):
Доходность = (14 – 2 (пв) – 1,9 (% за 3 года) – 0,5 (осн. долг за 3 года) – 7,5 (остаток осн. долга)/(2+1,9+0,5) = 2,1/4,4 = 48% (или 16% в год)
3) Уменьшить ежемесячный платеж за счет более высокого ПВ (50% ПВ, 20 лет):
Доходность = (14 – 5 (пв) – 1,2 (% за 3 года) – 0,3 (осн. долг за 3 года) – 4,7 (остаток осн. долга)/(5+1,2+0,3) = 2,8/6,5 = 43%
4) Увеличить ежемесячный платеж до максимально приемлемой доли ежемесячного дохода за счет более короткого срока (20% ПВ, 5 лет):
Доходность = (14 – 2 (пв) – 1,4 (% за 3 года) – 4,4 (осн. долг за 3 года) – 3,6 (остаток осн. долга)/(2+1,4+4,4) = 2,6/7,8 = 33%
Мы видим, что самое невыгодное – это сокращать срок ипотеки, так как вы за короткий период, и выплачиваете бОльшую часть стоимости квартиры, и переплачиваете проценты банку, увеличивая размер инвестиций и снижая доход. Увеличивать ПВ также не очень выгодно – хоть вы и снижаете размер переплаты, но и объем инвестиций растет. Самое выгодное – минимизировать первоначальный взнос и максимизировать срок ипотеки. Также не будем забывать, что вложив небольшую часть сбережений, остаток вы можете либо вложить в такие же проекты с ипотекой, получая 16% годовых, либо, если есть большая вероятность снижения цен на рынке, в депозит под 7%.
Стоит отметить, что эти расчеты верны при одном важном условии – что вы продаете квартиру за 14 млн., если же ситуация на рынке меняется и цены падают и вы, например, можете продать квартиру только за 12 млн. (доходность 6,7%), то при ПВ 20% и сроке 20 лет годовая доходность вашего проекта становится ниже ставки по ипотеке в 8%: 0,1/4,4 = 2,3% или 0,8% в год. В таком случае ипотека не выгодна и лучше максимально быстро ее погасить.
Также стоит учитывать спец программы застройщиков с субсидированной ипотекой и выбирать программу, где нет наценки на стоимость квартиры (так как наценка считается застройщиком исходя из полного срока кредитования, а вы собираетесь продавать квартиру и гасить ипотеку до или сразу после окончания стройки) и где ваши инвестиции на период строительства (до продажи) будут минимальными.
Вывод: Ипотека выгодна, если годовая доходность вашей инвестиции или альтернативных инвестиций в вашем распоряжении выше ставки по ипотеке. В таком случае нужно минимизировать первоначальный взнос и максимизировать срок ипотеки.
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь.