Когда человек берет ипотеку, он не может заранее предсказать, как сложатся его жизненные обстоятельства. Бывают такие ситуации, когда ипотеку становится невозможно обслуживать или же просто необходимо расширить метраж квартиры. Например, если вы ждете пополнение.
А значит возникает необходимость продать ипотечную квартиру. Рассмотрим в статье ,как это сделать.
Как найти того, кто купит ипотечную квартиру?
Для того чтобы продать такую квартиру стоит установить скидку в размере 10-15% от рыночной стоимости. Это необходимо, потому что на квартиру наложено обременение, а значит процесс сделки будет сложнее. Такие сделки обычно привлекают два типа покупателей: профессиональных инвесторов, ведь им больше важна стоимость и они не боятся сложностей с оформлением, и тех покупателей кому нужен именно ваш район или даже дом.
Для того чтобы продать ипотечную квартиру нужно:
- Оценить ее в соответствии с предложениями на рынке
- Разместить объявление о продаже на профильных сайтах
- Указать в объявлении что квартира находиться в залоге у банка
- Осуществить показы заинтересованным покупателям
- Договориться о покупке и принять аванс
- Получить согласие банка на продажу квартиры
- Подготовить документы
- Оформить сделку
Рассмотрим некоторые этапы подробнее.
Как заручиться согласием банка?
Решения банка в случае продажи квартиры, на которую наложено обременение, зависит от многих факторов. В первую очередь банк оценит рентабельность сделки, как именно вы хотите продать квартиру,сколько выплачено процентов, а также оставшийся срок действия ипотечного договора.
Есть четыре основных способа продать жилье в залоге у банка:
- Досрочно погасить кредит средствами покупателя, снять обременение и только после этого продавать.
- Погасить ипотеку в ходе самой сделки
- Уступить право на долг по ипотеке
- Банк продает ее от своего имени.
Когда вы продаете квартиру и гасите ипотеку за счет средств покупателя, вам не обязательно уведомлять банк о сделке.
Порядок действий для заключения сделки.
В первую очередь вам надо получить согласие банка и взять выписку об остатке долга и процентов. После вы уже можете начать искать покупателя.
Когда вы его нашли, вам необходимо согласовать с ним способ продажи. Следующим шагом становится снятие с регистрационного учета всех прописанных лиц, включая несовершеннолетних детей. Вопрос с опекой в таком случае решается как при обычной сделке.
Дальше вы принимаете аванс от покупателя и заключаете авансовое соглашение, где будут прописаны все нюансы продажи и оформления документов. Если вы решили погасить ипотеку средствами покупателя, то аванс будет равен сумме необходимой для закрытия ипотеки. После этого уже снимается обременение в Росреестре. Это бесплатная услуга, которая осуществляется путем погашения закладной на квартиру.
Когда все эти формальности соблюдены, вы можете заключить договор купли- продажи и зарегистрировать официально сделку. После того как право собственности перешло к покупателю, он передает вам остаток суммы, указанной в договоре.
Если же вы нашли покупателя, который хочет переоформить ипотеку на себя, то вам нужно уведомить банк и заключить договор цессии.