Продолжаю обзор новостроек возле будущих станций МЦД, в этой статье рассмотрю МЦД-4. А анализ МЦД-3 можно почитать тут.
МЦД-4 планируется запустить в 2023 году.
До станции Внуково на юго-западе и до станции Реутово на востоке новостройки находятся ближе к станциям метро, чем к будущему МЦД, так что открытие МЦД практически не повлияет на рост цены. Поэтому я буду рассматривать только оставшиеся станции в своем анализе.
Внуково, Лесной Городок
Здесь строится три ЖК:
- Одинцово-1 - это Московская область, застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 2-4 кв. 2023. Это большой проект на 480 тыс. кв.м., но большая часть домов уже сдана, в эксплуатацию введены три детских сада и школа. Цены от 4,3 млн. руб. (200 тыс./кв.м., сдача в декабре 2023) за студию и от 5,6 млн. руб. (165 тыс./кв.м., сдача в июле 2023) за 1-комнатную. Цена на готовые квартиры схожей площади в предыдущих очередях этого ЖК: 5,7 млн. за студии и 6,7 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 14,5% (студии) и 11,2% (1к).
- Грибовский лес - небольшой "клубный" низкоэтажный ЖК, застройщик неизвестный - ООО Симон Джессо, квартиры без отделки, сдача запланирована на 4 кв. 2021, но сроки уже переносили и, судя по динамике стройки, перенесут еще не раз, при этом цены выше ПИКовского Одинцово-1 - долгострой, не рекомендую инвестировать.
- Одинцовские кварталы - это 95 4-х этажных корпусов, застройщик Стройтек, отделка white box, эконом класс, часть домов сдана, по остальным стройка не движется - долгострой, не рекомендую инвестировать.
Планируемых проектов здесь пока нет.
Толстопальцево, Кокошкино, Санино, Крёкшино
Здесь строится два ЖК комфорт-класса:
- Новое Внуково - это уже Новая Москва (Московская прописка), застройщик Самолет, чистовая отделка, срок сдачи - 2 кв. 2023. Это целый микрорайон на 14 (!) очередей строительства с окончанием стройки в 2031 гг., так что внутренняя конкуренция при продаже тут будет очень большая. Пешком до будущей станции МЦД идти 20 минут от первой очереди. Цены от 6 млн. руб. (270 тыс./кв.м.) за студию и от 7,2 млн. руб. (225 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена на 40% выше цен в Одинцово-1 на студии и на 35% выше на 1к при том, что в Одинцово-1 уже готова инфраструктура и расположение ближе к Москве - это очень большая разница за московскую прописку. Цена готовых квартир с аналогичными характеристиками в этом месте: 6,2 млн. за студии и 8 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 2% (студии) и 6,3% (1к).
- Баркли Медовая долина - это также Новая Москва, низкоэтажный ЖК от застройщика Баркли, качественное строительство, без отделки, сдача в 4 кв. 2021. ЖК расположен в 10 мин. ходьбы от будущей станции МЦД Санино. Цены от 6,9 млн. руб. (175 тыс./кв.м.) за 1-комнатную, студий нет в продаже. Цены на такую готовую квартиру в предыдущих очередях даже немного ниже от 6,7 млн. руб, таким образом доходность отрицательная.
Здесь также планируется еще один проект от Самолета - Санино.
Победа, Апрелевка
Здесь строится два ЖК комфорт-класса и оба они в Московской области:
- Vesna - застройщик Инград, чистовая отделка и без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2022. Пешком до будущей станции МЦД далековато, но можно доехать на автобусе за 20 мин. Цены от 4,2 млн. руб. (180 тыс./кв.м.) за студию и от 5,4 млн. руб. (145 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена готовых квартир в предыдущих очередях этого проекта: 4,5 млн. за студии и 5,5 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 5,7% (студии) и 1,5% (1к).
- Парк Апрель - низкоэтажный комплекс от застройщика Kaskad Family со своей школой и детским садом, качественное строительство (заявлен как бизнес-класс, но все же скорее комфорт+), без отделки, сдача в 3 кв. 2023. Цены от 5,3 млн. руб. (165 тыс./кв.м.) за 1-комнатную, студий нет в продаже. Цены на такую готовую квартиру в предыдущих очередях немного ниже от 5,1 млн. руб. => доходность отрицательная.
Планируемых проектов здесь нет.
Никольская, Салтыковская, Кучино
Здесь строится только один ЖК комфорт-класса - Реут от Гранель. Это Московская область, квартиры с чистовой отделкой и без отделки, сдача в 3 кв. 2022. Этот ЖК также находится достаточно близко от метро Новокосино, так что открытие МЦД на цены повлияет не сильно. Цены от 5,4 млн. руб. (225 тыс./кв.м.) за студию и от 8,1 млн. руб. (175 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена готовых квартир в этом районе с поправками на класс, ремонт и площадь: 6,2 млн. за студии и 9,1 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 14,8% (студии) и 12,3% (1к).
Планируемых проектов здесь нет.
Железнодорожный
Здесь строится два ЖК комфорт-класса:
- Героев - застройщик Главстрой, чистовая отделка, срок сдачи - 2 кв. 2023. Цены от 4,1 млн. руб. (170 тыс./кв.м.) за студию и от 4,9 млн. руб. (145 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена готовых квартир рядом с поправками на класс, площадь: 4,3 млн. за студии и 5,5 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 3% (студии) и 7% (1к).
- Столичный - застройщик Главстрой, чистовая отделка, срок сдачи - 2 кв. 2023. Цены от 3,8 млн. руб. (165 тыс./кв.м.) за студию и от 4,3 млн. руб. (135 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена готовых квартир в предыдущих очередях этого ЖК: 4 млн. за студии и 4,6 млн. за 1к. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 3% (студии) и 4% (1к).
Планируемых проектов здесь также нет.
Вывод:
Из всех новостроек около МЦД-4 я бы выделила по инвестиционному потенциалу:
- Реут
- Одинцово-1
К рассчитанной мной доходности можно добавить 7-10% роста рынка в год до момента открытия станций МЦД.
И в заключение немного про методологию - в основе моего анализа лежит расчет доходности по каждому ЖК. Доходность я считаю для самых дешевых студий, 1к при условии, что цены на рынке не меняются и покупка совершается без ипотеки. Цену готовой квартиры я высчитываю из предложений аналогичных квартир на вторичке на Циан, зачастую доступны предложения из предыдущих очередей тех же ЖК (при отсутствии точных аналогов применяю поправочные коэффициенты к цене). Из текущей цены и цены готового аналога я рассчитываю доходность за период строительства (цена готового минус текущая цена разделить на текущую цену), которую затем делю на количество кварталов до окончания стройки, умноженное на 4 - получается годовая доходность.
Пример: цена готовой 10 млн. руб., цена строящейся 8 млн. руб., стройка закончится через 2 года => Доходность за период стройки = (10 млн - 8 млн.) / 8 млн. = 0,25 или 25%. А годовая доходность = 25% / 8 * 4 = 12,5%
Ставьте лайки, если вам понравилась статья, мне будет приятно. :) В следующей статье проанализирую ЖК у будущих станций МЦД-5, подписывайтесь, чтобы не пропустить.
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь. Дзен буду использовать только для длинных статей.
