В июле 2021 года было принято Постановление № 1205, которым внесено ряд изменений в существующее положение о таком документе как паспорт.
Во-первых, теперь паспорт не будет признаваться сразу недействительным, если его владелец достиг 20 или 45лет. Он будет считаться действительно до момента выдачи нового документа, если выдан в течение 90 дней после достижения 20 или 45 лет.
Во-вторых, теперь в паспорте будет стоять обязательно только два вида штампа: о регистрации и об отношении к воинской обязанности. Данные о наличии заключенного брака, детей, о ранее выданных паспортах будут ставиться только, если гражданин этого захочет.
Казалось бы, что все хорошо. Однако для тех, у кого возникнет необходимость оформить сделку купли - продажи по недвижимости могут возникнуть проблемы. Давайте разберемся более подробно в этом вопросе.
Непредвиденный иск от супруга продавца.
Недвижимость, приобретенная в браке, является собственностью, как жены, так и мужа. Каждый из супругов имеет на нее равные права и может претендовать на 1\2 в праве собственности.
Чаще всего недвижимость оформляется только на одного члена семьи. Но это не говорит о том, что он является ее 100% собственником. Второй супруг также имеет на нее право. Когда недвижимость продается, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу второго супруга. Если согласия нет, то сделку можно признать недействительной.
Как же покупателю выяснить, состоит ли продавец в браке или нет. Если ранее о таких отношениях говорил штамп в паспорте, то сейчас этого может и не быть. Значит, продавец может скрыть информацию о том, что у него есть супруг, а затем признать сделку недействительной из-за отсутствия на нее согласия супруга.
Тогда недвижимость возвращается продавцу, а вот вернутся ли деньги покупателю, неизвестно.
Недвижимость, купленная на материнский капитал
Сигналом для проверки, покупалось ли жилье на материнский капитал или нет, раньше служила отметка в паспорте о детях. Если покупалось, то недвижимость должна находиться в долевой собственности всех членов семьи, в том числе и детей.
Тогда если нет согласия органов опеки или попечительства, жилье продать нельзя. Однако бывают случаи, чтобы не связываться с опекой, продавец не слишком спешит выделить долю детям, и стараются продать жилье от своего имени.
Поэтому существует риск отмены сделки по иску от ПФР или прокуратуры. Материнский капитал, а точнее цели его использования, находятся под контролем у вышеперечисленных органов. В том случае, если дети не получают в собственность жилье, то это считается нарушением закона. Поэтому контролирующие органы могут подать иск по отмене сделки. В итоге покупатель остается без недвижимости и без денег.
Скрытый ребенок.
Существует еще один риск, который связан с наличием у продавца детей. Если судом будет признано, что жилье продано с целью выселить из квартиры несовершеннолетнего ребенка, то договор купли-продажи будет расторгнут.
Часто возникает такая ситуация, что после развода супруг не имеет возможности выселить супругу, так как в квартире проживает их общий ребенок. Судом определено право матери проживать в этом жилом помещении до тех пор, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Тогда после продажи недвижимости новый собственник имеет право выселить из квартиры всех бывших собственников.
Однако такая сделка может быть признана недействительной, так как после ее совершения ребенок остается без жилья. Поэтому у покупателя возникает риск получить массу неприятностей в результате того, что в квартире проживал ребенок. А узнать имеются ли дети у продавца или нет без наличия о них отметки в паспорте очень сложно.
Как свести риски до минимума
1. Оформлять сделку у нотариуса. Он может сделать запрос в Загс и получить информацию о детях и о том, заключал ли продавец браке.
2. Обязательно следует включать в договор купли-продажи условие о том, что продавец заверяет о том, что у него отсутствуют обстоятельства, которые могут повлечь отмену сделки. То есть, недвижимость покупалась не в браке, без привлечения материнского капитала и т.д. Тогда в случае возникновения непредвиденной ситуации покупатель сможет доказать, что он являлся добросовестным приобретателем.
Законодательство:
Постановление Правительства РФ от 15.07.2021 № 1205 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 08.07.1997 № 828 и признании утратившими силу отдельных положений актов Правительства РФ»
Семейный Кодекс РФ – ст. 35
Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» - п. 15(1)
Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П «По делу о проверке конституционного пункта 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой…»
Что изменилось в правилах регистрации по месту жительства
Единственное жилье теперь заберут за долги
Как мошенники, используя копию чужого паспорта, могут оформить кредит