Вместе с ростом стоимости квартир в Екатеринбурге постепенно образуется ипотечный пузырь. При самых неблагоприятных обстоятельствах это может привести к проблемам у банков, которые выдают кредиты на квартиры. Стоимость жилья при этом, конечно, "рухнет". Но людям, которые берут недвижимость по нынешним ценам, будет проще отказаться от квартир, чем расплачиваться с долгами.
Объясняем на конкретном примере:
Квартира-студия в микрорайоне Солнечном площадью 31,4 "квадрата" со сроком сдачи в первом квартале 2023 года стоит 3,721 миллиона рублей. Цена за квадратный метр — 118 503 рубля.
Точно такая же квартира-студия продается в Солнечном на вторичном рынке за 3,150 миллиона рублей. Площадь — 31 квадратный метр, 2017 года постройки. Цена за "квадрат" — 101 612 рублей.
Разрыв в стоимости составляет 571 тысячу рублей. Первоначальный взнос 15% на новую квартиру из приведенного примера — 562,6 тысячи рублей.
Пример взят с сайта Е1.
Если вдруг человек не сможет платить ипотеку, то и банк не сможет продать квартиру по той цене, по которой ее реализовал застройщик.
Сейчас мы наблюдаем следующую картину: к примеру, с торгов квартиры уходят дешевле на 15–30 %. Когда таких залоговых квартир станет слишком много, это в конечном итоге может привести к большим проблемам у банков.
В США подобная ситуация погубила две крупнейшие кредитные организации — Lehman Brothers и Bank of America.
У нас в стране чаще всего новостройки берут с помощью ипотеки, и здесь существенная часть рынка принадлежит СБЕРу, ВТБ и Газпромбанку. Вряд ли эти гиганты погибнут, но ситуация будет не приятная (как для банков, так и для заемщиков).
Негативные факторы
Основным негативным фактором выступает именно ипотека, и, прежде всего, льготная ипотека. Именно из-за нее формируется такой разрыв в цене между первичным и вторичным рынком. На вторичном рынке льготных ставок нет. Благо летом условия по льготной ипотеке поменялись, люди стали брать ее немного реже. Это должно чуть-чуть охладить рынок. Но у застройщиков аппетит уже разыгрался, цены будут снижаться медленно.
Вторая сторона проблемы — реальные доходы населения год от года падают и денег у людей больше не становится. Вероятность того, что многие не смогут обслуживать ипотечные кредиты, растет. Когда начнутся очередные локдауны, люди будут лишаться работы и ипотеку платить не смогут.
На ситуацию также негативно влияет постоянно растущая инфляция. Расходы на продукты и коммунальные услуги увеличиваются, обслуживать кредиты становится все сложнее.
При самом негативном варианте развития событий
люди, которые сейчас брали ипотеку по высокой стоимости, поймут, что обслуживать кредит им невыгодно и дешевле вернуть залог, расставшись с квартирой.
Пузырь на рынке недвижимости действительно есть
Вопрос в том, насколько стремительно он лопнет. Все зависит от глубины экономического кризиса и решений (принятых законов) нашего правительства. Кроме того, стали появляться тормозящие факторы.
Главный "тормозящий" фактор — это инфляция. У большинства семей инфляция съедает всю зарплату, на ипотеку не остается средств.
Второй — высокие цены на само жилье и резкое падение качества (новостроек в первую очередь). По материалам сайта Е1.
Возможно вам будет интересно:
Можно ли «исправить» кредитную историю?
ФАС РФ разработала законопроект об упрощенной системе рефинансирования ипотечных кредитов
Льготные ипотечные программы, действующие в России (с учетом изменений)