Происходит жёсткая разбалансировка рынка в Московском регионе. И не надо рассказывать, что это временное явление. Это продолжается на протяжении всего года. Смотрим и делаем выводы.
1. В течении всего 2021 года застройщики выводят на рынок (начинают строительство) гораздо большего количества жилья, чем они продают.
И это происходит по нарастающей от квартала к кварталу
- В первом квартале начато строительство 2,221 млн.м2 жилья. Продано 2,094 млн.м2. Разница: 127 тыс.м2.
- Во втором квартале начато строительство 2,745 млн.м2 жилья. Продано 2,308 млн.м2. Разница: 437 тыс.м2.
- В третьем квартале начато строительство 2,69 млн.м2 жилья. Продано 1,861 млн.м2. Разница: 829 тыс.м2.
Вывод: рынок затоваривается.
2. Предложение значительно превышает спрос.
Рассмотрим ситуацию по разным территориям Московского региона.
* Москва.
Объём предложения жилья на продажу в Москве в третьем квартале составил 1,9 млн.м2. Продано: 0,869 млн. м2.
Спрос от предложения составил 45%
- Новая Москва.
Объём предложения жилья на продажу в Новой Москве в третьем квартале составил 0,5 млн.м2. Продано было 0,278 млн. м2.
Спрос от предложения составил 55%
- Московская область.
Объём предложения жилья на продажу в Московской области в третьем квартале составил 1,4 млн.м2. Продано было 0,714 млн. м2.
Спрос от предложения составил 51%
Вывод: Продаётся лишь каждая вторая квартира из выставленных на продажу
3. Возникла "вилка" между увеличением предложения и уменьшением спроса.
- По Москве в 3-м квартале рост предложения составил: +6% по отношению к предыдущему кварталу. Спрос сократился до отрицательных значений: -20%.
- По Новой Москве предложение не выросло - 0%. Спрос сократился до отрицательных значений: -20%.
- По Московской области предложение выросло: +8%. Спрос сократился до отрицательных значений: -18%.
Вывод: Предложение от продавцов растёт, количество покупок сокращается, что может привести к ещё большему затовариванию первичного рынка жилья.
4. У застройщиков падает выручка.
При том, что происходит рост продажной стоимости м2 жилья, общая выручка застройщиков падает.
- По Москве. за последний квартал средняя цена м2 проданной квартиры увеличилась на 4% с 302 тыс.руб.м2 до 315 тыс.руб.м2.
При этом выручка застройщиков сократилась с 327 млрд.руб. до 273 млрд.руб.
- По Новой Москве. за последний квартал средняя цена м2 проданной квартиры увеличилась на 7% с 179 тыс.руб.м2 до 192 тыс.руб.м2.
При этом выручка застройщиков сократилась с 62 млрд.руб. до 53 млрд.руб.
- По Московской области. за последний квартал средняя цена м2 проданной квартиры увеличилась на 5% с 131 тыс.руб.м2 до 138 тыс.руб.м2.
При этом выручка застройщиков сократилась со 114 млрд.руб. до 98 млрд.руб.
Общая выручка всех застройщиков Московского региона за последний квартал сократилась с 503 млрд.руб. до 424 млрд.руб., то есть на 16%.
Вывод: застройщики увеличивают продажную стоимость квартир, выручка при этом падает.
5. При падающей выручке растут затраты.
В 3-м квартале застройщики вывели на рынок Московского региона (начали строительство) 2,69 млн.м2 жилья, что всего на 2% меньше выведенного кварталом ранее - 2,745 млн.м2.
Между тем, во втором - третьем квартале произошел существенное удорожание стоимости строительства, связанное, в первую очередь, с удорожанием стройматериалов.
Таким образом, затраты застройщиков не сократились на 2%, а выросли, причём на гораздо большую величину.
Однако, в то же самое время, выручка застройщиков упала на 16% (см.выше).
Вывод: Прибыльность деятельности застройщиков сокращается, так как затраты растут, а выручка становится меньше.
Общий вывод:
В течении всего 2021 года на рынке строящегося жилья Московского региона происходят взаимоисключающие явления:
* Непрерывно растут объемы нового строительства.
* Непрерывно растёт цена продаваемого жилья.
Одновременно с этим:
* В последнее полугодие происходит падение объемов продаж.
* В последнее полугодие происходит падение выручки.
* В последнее полугодие происходит увеличение затрат на строительство.
* В последний квартал снижается прибыльность деятельности застройщиков.
При этом:
* В последнее полугодие количество жилья на продажу стабильно превышает количество купленного жилья.
* Происходит увеличение остатков нераспроданного жилья. Рынок затоваривается.
Происходит разбалансировка.
При сохранении существующих тенденций рынок движется к полномасштабному кризису.
Тенденции следующие:
- Затоваривание рынка непроданным жильём. То есть классический кризис перепроизводства.
- Ухудшение финансового состояния застройщиков. Как следствие, возрастающие риски у тех ЖК, строительство которых осуществляются застройщиками со слабыми операционными показателями.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Я был в Китае несколько раз, на юге. Причём пару раз на поезде проезжал через Китай, с севера на юг. Помню в 2011 году в первый раз увидел эти 30-40 этажные районы на окраинах городов. Представляете вид какой. Штук 20 ПУСТЫХ 40-этажных домов. Как в фильме ужасов про апокалипсис. Я тогда думал что они просто в эксплуатацию не введены. Потом мне китайцы объяснили, что это инвестиционное жильё. Народу много, жильё дорожает, вот и берут. Как показала практика, несмотря на 1,5 млрд населения, заканчиваются даже китайцы.
Я так думаю, что застройщики на аффилированные конторы закинули не проданные квартиры по объектам, которые были сданы или готовились к сдаче в сентябре или 4 квартале. Редко кто не проданные остатки оформляет на фирму застройщика, а чего баланс засорять? Посмотрите был ли скачок ввода в эксплуатацию или может в 4 квартале много домов готовятся ввести. Ещё надо цены посмотреть по которым перекид шёл, если средняя цена просела, то точно перекид. То, что это скоординированная акция вряд ли.
По поводу укрупнения всего и вассализации - прямо в точку!
А вот с раздачей вертолётных денег все совсем не так.
Вот если бы напечатанные бабки полились большей частью в недвигу вопросов не было бы - напечатали бы и раскидали хоть 10 трлн. Но в том то и дело, что вертолётное бабло разгоняет низовую продуктовую инфляцию.
И, если судить по паническому повышению ставки, даже без вертолётных денег инфляция разгоняется ого-го, как и пока ЦБ не может никак на это повлиять. Так что никакой раздачи бабла в ближайшее время не будет совершенно точно.
Зато высокая ставка здорово тормознёт бизнес. Да-да, кредитные деньги нужны не только ипотечникам и покупателям авто. Тормознётся бизнес, тормознётся и рост зарплат. Те, кто мог купить недвигу при нынешних з/п уже ее купили, те кому она не по карману сейчас, могли бы рассчитывать на то, что рост зарплаты догонит рост цен на кв. метры, но теперь это уже вряд ли произойдёт.
Ну и при "работе от 40-60 тыров", которая есть всегда, думать о приобретении недвиги в МСК... я вас умоляю))
Статья: С новостройками Москвы все будет в порядке. Сочи с Краснодаром нам не указ
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
В ПОИСКАХ КЛАДА НА РАЗВАЛИНАХ СТАРОЙ КРЕПОСТИ
живопись, масло, акрил, 70x80 см, 2001
Александр Лозовой
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Почему мы должны молится на ПИК?
* Риэлторы ждут высокого спроса на новостройки Москвы до конца года и роста цен. Рынок в это не верит.
* Людям раздадут фантиков побольше, и в новом году цены на недвигу рванут.
* Застройщики один на один с кризисом. Минстрой и ДОМ РФ – их главные лоббисты, по осени «сдулись».
* С новостройками Москвы все будет в порядке. Сочи с Краснодаром нам не указ.
* Сочи. Дорого, пафосно, не комфортно, не безопасно. Есть ли будущее у города-курорта?
* Хотите знать, что скоро будет с новостройками Москвы? Посмотрите на Краснодар и Сочи.
* Октябрьская стагнация на рынке новостроек. Надолго ли?
* Цифры по сентябрю от ЦИАН. Не могу разобраться.
* Разумные, хоть и вынужденные шаги государства, могут привести к снижению цен на жилье.
* 18 дней октября. Полет нормальный? А кто ж его знает…
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,