Как вы считаете, в коммерческую недвижимость какого сегмента (важно - без учета жилых квартир) лучше всего вкладываться частному инвестору с бюджетом 5-10 млн руб., учитывая современную конъюнктуру рынков? Почему?
Хотел бы начать немного издалека, чтобы ответить на этот вопрос. Каждый год компания JP Morgan проводит исследования и сравнивает доходность инвесторов в различные виды активов за последние 20 лет. Они получили интересные данные (см график).
Данные показали, что на 20-ти летнем горизонте с 2000 года по текущий момент, инвесторы, которые тратили деньги на покупку домов (жилой недвижимости) получили примерно 3,4% годовой доходности, что было ниже чем вложения в нефть, индексные продукты или золото. Но при этом был только один тип активов, который на горизонте 20 лет показал стабильную среднюю доходность в почти 10% годовых в валюте – это Real Estate Investment Trust, которые являются зарубежными аналогами наших ЗПИФн. Инвестиции в коммерческую недвижимость, которая была упакована в фонды, показали наибольшую доходность и в США это огромный рынок таких продуктов с капитализацией более 1.2 трлн долларов.
Теперь давайте посмотрим на наш рынок, где ЗПИФн давно существовали для частных компаний и крупных инвесторов, но были традиционно недоступны для частных инвесторов с небольшим капиталом. Но ситуация стала меняться в прошлом году, когда на Московскую биржу активно пошли различные фонды недвижимости и теперь частный инвестор может выбирать между разными типами ЗПИФн, которые доступны в приложениях брокеров.
Частному инвестору с любым бюджетом желательно инвестировать больше в коммерческую недвижимость разных типов, основываясь на средних цифрах по доходности и мировой практике.
За последние годы жилая недвижимость сильно сдала по доходности и сегодня находится на самом нижнем уровне с доходностью примерно 2-4% годовых, если считать объективно и учитывать все затраты. Офисная недвижимость сегодня даёт примерно 5-7% годовых дохода. Ритейл может дать 8-9% годовых при грамотном управлении и хорошем потоке клиентов в трафиковой локации. Складская недвижимость даёт примерно 10-14% дохода, но с такими бюджетами инвесторам туда путь заказан, как в принципе и в коммерческую недвижимость в хороших локациях на территории Москвы.
Бюджеты на покупку хорошей коммерции начинаются от 30 млн+ и выше за средний офис или ритейл. ТОПовые брокеры работают с бюджетами от 50 млн рублей, потому что в этом сегменте начинаются качественные офисы в бизнес-центрах класса В и A и небольшие ритейлы в хороших локациях внутри Москвы. Поэтому либо придется искать соинвесторов, либо рассматривать другие варианты инвестиций.
На графике ниже показан сравнительный анализ доходности разных типов недвижимости за прошедшие 10 лет. Мы видим, что складская недвижимость всегда обыгрывала офисную и торговую по доходности. Данные предоставлены компанией Knight Frank.
Если посмотреть на ставки капитализации премиальных объектов коммерческой недвижимости, то складская недвижимость также выигрывает по доходности и дает более быстрый возврат капитала. Другой вопрос, что не каждый инвестор может себе позволить инвестиции в премиальные активы, которых мало на рынке и которые традиционно пользуются большим спросом у частных инвесторов. См. график ниже.
Давайте посмотрим на прошлый год, который показал нам два опасных тренда: за время пандемии люди исчезли из офисов и снизился поток людей в магазины, поскольку произошел взрывной рост eCommerce, подогреваемый большими бюджетами компаний OZON, СберЛогистика, Яндекс.Маркет, Самокат, Яндекс.Доставка, Aliexpress, Wildberries, Ситилинк, DNSи прочих.
Также покупатели поняли, что можно жить на «удалёнке» и заказывать товары домой, что повлекло падение выручки ритейлов и снижение посещаемости офисов (что повлекло за собой снижение ставок по аренде и рост вакантных офисных помещений).
Сегодня ситуация по офисам уже стабилизировалась и сотрудники начали возвращаться в офисы, а вот торговые центры и ритейлы до сих пор тяжело отходят от пандемии и пытаются вернуть себе поток клиентов, который был в допандемийном 2019 году.
Какая отрасль чувствовала себя лучше всего в прошлом году? Конечно это была складская недвижимость и вложения в эти активы приносили максимальный доход инвесторам, потому что арендаторы из сферы ecommerce кратно нарастили объемы заказов и вырос рынок онлайн заказов еды, товаров повседневного спроса, а также различной техники, что повлекло взрывной рост спроса на качественные склады со стороны таких компаний как Сберлогистика, Вайлдберрис, ОЗОН, Вкусвилл, Яндекс.Лавка.
На диаграмме выше показано, как росла ставка аренды на качественные склады и как снижалась доля вакантных площадей. Складов не хватает и бизнес растет более стремительно, поэтому в ближайшем будущем мы видим этот рынок в числе самых привлекательных для инвестиций и получения дохода. Что может быть лучше, чем склад с уже работающим арендатором, который стабильно растет из года в год и платит инвесторам арендный поток?
Какие механизмы инвестирования существуют для частников с бюджетами размером в 8-15 млн руб.? Опишите их, пожалуйста.
Инструментарий частного инвестора довольно прост:
Самостоятельный поиск недвижимости на ЦИАН или других платформах, самостоятельные расчёты финансовой модели и доходности, а дальше - покупка. Это самый рискованный и трудозатратный способ.
Участие в торгах и аукционах. Там обычно продаются непростые объекты с историей, долгами, банкротствами или другими обременениями, но при этом вы можете недорого купить объект, который не экспонируется на открытом рынке и за счёт этого получить большую доходность по сравнению с покупкой по рыночной цене.
Покупка через брокера на рынке. Брокеры обладают большим опытом в поиске помещений и могут порекомендовать вам офисы или ГАБ (готовые арендные бизнесы) на рынке, но нужно помнить два важных момента – брокер не отвечает за доходность того, что вы купите, и они чаще всего продают именно то, что им выгодно продавать и где платят большую комиссию.
Поиск соинвесторов Если через какое-то время вы понимаете, что ваш бюджет мал для качественной покупки и начинаете искать партнеров, совместно с которыми покупаете свой первый офис или небольшой магазин. Риски те же самые, как и в пунктах, описанных выше, только вы ещё можете получить неудобного партнера, с которым через какое-то время станет сложно договариваться и принимать решения, и тогда из бизнеса придётся выходить с дисконтом или терпеть всё это 5-7-10 лет, на которые вы посчитали ваш совместный инвестпроект.
Коллективные инвестиции. При небольшом бюджете вы можете найти компанию, которая уже купила качественный объект недвижимости и профессионально им управляет, получает ежегодный арендный поток от надежного арендатора, который уже подписал длинный (долгосрочный) договор аренды. Чаще всего микроинвесторов с чеками в 5-10 млн не пускают в такие проекты и собственники офисов или торговых центров сами получают доход от арендаторов.
Но есть и компании на рынке, которые специализируются на краудфандинге и на коллективных инвестициях (например Альфа-Капитал, Aktivo, Сбер Управление Активами, PARUS Asset Management https://parus.properties/). Они покупают качественный объект, подписывают долгосрочный договор аренды и начинают поиск инвесторов через биржевую продажу ценных бумаг этих ЗПИФн (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости). Это самый цивилизованный и простой путь для частного инвестора с небольшим чеком получить доступ к качественной недвижимости, которая ранее была доступна только крупным институциональным или частным инвесторам с бюджетами в несколько миллиардов рублей.
Доходность по таким проектам обычно просчитана на весь срок аренды объекта. Объект правильно оценён и качественно эксплуатируется, а ваша задача сводится только к тому, чтобы инвестировать любую сумму и начать получать доход в размере 8-12% на вложенные средства без какого-либо операционного вмешательства в работу компании-арендатора и непосредственного управления активом. За вас это будет делать управляющая компания, которая профессионально справляется с этой задачей и может управлять объектами стоимостью от 100 млн рублей до 10 млрд рублей и более.
В компании PARUS Asset Management есть привлекательный фонд с доходностью 10.6-24.8% годовых и возвратом капитала за 9 лет. Войти в такой проект можно даже с бюджетом от 1 млн рублей, а сам объект – это логистический центр компании OZON, и стоит он 2 500 000 000 рублей. Стать совладельцем объекта можно, купив паи фонда на МосБирже из любого мобильного приложения инвестора, получая доход уже со следующего месяца. Подробнее здесь
Как вложиться в коммерческую недвижимость грамотно? Какие основные подводные камни существуют к настоящему времени и как их избежать? Приведите, пожалуйста, ваш чек-лист.
Чек-лист начинающего инвестора прост в описании, но труден в реализации:
➢Примите решение, хотите ли вы самостоятельно тащить весь груз операционной работы (управление помещением, поиск арендатора, взаимодействие с властями, бухучет, замена арендатора в случае расторжения договора аренды, пандемии и снижения спроса, действия властей (введение QR-кодов, запреты на посещения офисов, торговых центров и ресторанов и тп.). Если не готовы заниматься операционкой, то ваш вариант – коллективные инвестиции, где профессионалы будут всё делать за вас.
➢Посчитайте финансовую модель на весь срок проекта. Считайте её по пессимистичному сценарию, потому что в 90% случаев реализуется именно он из-за событий, которые вы даже не могли предвидеть перед покупкой.
➢Если цифра доходности на выходе получилась ниже 10% – не инвестируйте в этот проект, потому что есть другие способы увеличения капитала. Серьёзные инвесторы обычно рассматривают проекты с доходностью 20-30% годовых, но там и стоимость "входа" совсем другая.
➢Посчитайте в модели всё: зарплаты, налоги, расходы на брокеров для поиска арендаторов, ремонты помещения, рост налогов, простои офиса или помещения после съезда арендатора и прочие риски. Старайтесь не быть оптимистом – роста цены актива может и не произойти, недвижимость может устареть морально или люди могут поменять модель потребления (работа из дома вместо работы в вашем офисе, покупки через онлайн-платформы вместо вашего магазина). Ещё раз посмотрите на доходность.
➢Заложите стоимость вашего времени на управление объектом. Вы могли бы инвестировать это время в себя или другие проекты, а не заниматься управлением напрямую.
➢Заложите разного рода проверки вашего проекта, если это магазин или офис. К вам придут МЧС, пожарные, налоговики, Роспотребнадзор и прочие регуляторы и могут выписать вам штрафы. Клиенты могут с вами судиться и эти расходы тоже нужно индикативно заложить в финмодель.
➢Оцените честно, имеете ли вы опыт управления недвижимостью с целью получения максимального дохода? Сдавали ли вы в аренду выгодно магазин или офис? Понимаете ли, как посчитать финансовую модель и потоки денег на 10 лет вперед? Готовы ли к просадке доходов от объекта на 10-20-30% в горизонте нескольких лет в случае форс-мажоров? Есть ли у вас подушка доходов, чтобы пережить такие времена и не разориться?
➢Честно посчитайте инфляцию в модели. Если вы получаете 3-4% доходности от сдачи вашего офиса в аренду, а официальная инфляция по данным ЦБ составляет 6.5% годовых в 2021 году, то вы просто проедаете ваш капитал и держать деньги на депозите было бы выгоднее.
➢Критично посмотрите на историю, которую вам будет рассказывать брокер. Если он говорит, что ставки будут расти в будущем, объект обязательно вырастет в цене и не будет простаивать, то это оптимистичный сценарий, который обычно корректируется реалиями. Скорее всего, всё будет немного не так.
➢В начале проекта (если вы покупаете квартиру «в бетоне» или офис в недостроенном БЦ по «выгодной» цене) обычно забывают посчитать цены на ремонт помещения и простой до заезда арендатора. Посчитайте эти расходы верно и заложите 20-30% на рост цены ремонта или материалов.
➢Если покупаете ГАБ с уже существующим арендатором, то внимательно смотрите на cap rate и на условия договора аренды. Если это короткий договор на 1 год, то вы покупаете «кота в мешке», потому что через год вы возможно сдадите это помещение по среднерыночной цене с сопутствующими расходами на брокера, на арендные каникулы и тп. Выбирайте проекты, где длинные договоры аренды от 3, 5, а лучше 10 летние договоры.
➢Читайте внимательно договор аренды и изучайте договор покупки объекта. Проведите due diligence проекта до покупки, чтобы понимать его историю, техническое состояние, а также сопутствующие риски. Оцените объект до покупки у независимых оценщиков (2-3 компании).
Мы примерно сравнивали доходность от разных классов недвижимости и собрали все риски в одной красивой диаграмме ниже. Очевидно, что владение недвижимостью через формат коллективных инвестиций позволяет вам не только получать стабильный поток дохода, который выше чем аналогичные виды дохода от офисной или жилой недвижимости, но и формировать прогнозируемый и понятный портфель защитных активов с хорошей доходностью.
Приведите, пожалуйста, наиболее интересные с вашей точки зрения проекты для инвестирования, которые существуют на сегодняшний день. Почему вы рекомендуете вкладываться именно в них?
Наиболее качественной и жизнеспособной моделью на текущий момент является инструмент коллективных инвестиций:
Во-первых, прозрачные финансовые модели, посчитанные на десять лет или срок аренды проекта.
Во-вторых, проекты прошли тщательную проверку банками-кредиторами, регулятором в лице Банка России, а также у них лицензированная деятельность.
В-третьих, вы можете диверсифицировать ваши вложения в несколько таких проектов и снизить риски, тогда как при самостоятельной покупке офиса или ритейла вы вложите все деньги в один проект и будете нести все риски его содержания.
В-четвёртых, за вас проектом будут управлять профессионалы и следить за его состоянием, взаимодействовать с арендатором, получать арендный доход и отправлять его вам за вычетом своей небольшой комиссии за управление (обычно 10-15% от арендного потока).
В-пятых, если вам вдруг понадобятся деньги через 3-5 лет на другие цели (переезд в другую страну, медицинские расходы, покупка жилья), то вы сможете выйти из коллективных инвестиций, продав свою долю на рынке через биржу, а в случае с магазином или офисом это будет сделать сложнее.
На сумму в 5-10 млн можно через приложение любого брокера сформировать себе качественный небольшой портфель активов, которые будут приносить вам стабильный доход каждый месяц.
На какую годовую доходность может рассчитывать инвестор при условии грамотного вложения средств в обозначенные вами сегменты и проекты?
Мы общались со многими экспертами и брокерами на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Они приводят такие цифры при профессиональном управлении недвижимостью и средними рисками:
➢Жилая недвижимость – 2-4% годовых
➢Офисы – 6-7% годовых
➢Ритейл – 8-9% годовых
➢Склады (через формат коллективных инвестиций) – 10-14% годовых
Все цифры приведены в рублях и до уплаты налогов.
Рекомендуем вам всегда самостоятельно разбираться в каждом активе, который вы выбрали для инвестиций и задавать максимум вопросов управляющей компании, чтобы досконально понимать структуру владения коммерческой недвижимостью и откуда будет формироваться доходность. Диверсификация между разными активами в недвижимости позволит вам сделать сбалансированный портфель и даже если одна из отраслей просядет, то остальные вам обеспечат требуемый уровень доходности.