Апартаменты под сдачу в 40 минутах езды от центра Петербурга. Компромиссный вариант для начинающего инвестора или вложение на грани фола? Разберемся на примере строящегося в Невском районе 3* апарт-отеля «Начало».
Объект от девелопера «Весна» на Варфоломеевской, 6 планируется к сдаче до конца 2023 года. Три смежных друг с другом корпуса возводятся одновременно. В них разместятся три вида юнитов: студии, однокомнатные и двухкомнатные. После сдачи объекта помещения передадут в собственность покупателей.
Наименьшая по площади студия – 23,5 м². Стоит 3 млн 104 тыс. рублей. В среднем – 131 тыс. рублей за м². В эту сумму входит чистовая отделка от застройщика. Комплект мебели и бытовой техники обойдется в дополнительные 519 тыс. рублей. Подключение интернета и телевидения – 6,5 тыс. рублей. Стоимость самого большого двухкомнатного апартамента – 5 млн 978 тыс. рублей, плюс оснащение – 909 тыс. рублей.
Приобрести здесь недвижимость можно в рассрочку от застройщика с первоначальным взносом половины суммы либо в ипотеку по ставке Сбербанка от 4–4,5% годовых. Такая информация приводится на сайте «Начала». При разговоре с отделом продаж выясняется, что рассрочку допускают под 9% годовых. А низкий процент Сбера по ипотеке предусмотрен только на два года.
Прибыль между собственниками помещений распределяется на пять котлов по типу апартов: студий, однушек и двушек. То есть ежемесячный доход участников одного котла выйдет одинаковым вне зависимости от того, какие номера сдавались, а какие – нет.
Локация, доходность и выводы
Здание расположено в 20 минутах ходьбы от метро. Это удаленная от центра локация – 40 минут езды до Московского вокзала. И не самая безопасная часть города. По данным полиции, Невский район признается одним из самых криминогенных. В шаговой доступности от Варфоломеевской, 6 промзоны и гаражные массивы. Под боком ж/д-пути. Не уверен, что здешние окрестности приведут в восторг постояльцев.
Маркетологи добавили к названию слоган: «Апарт-отель у воды». Только водой в Петербурге едва ли кого-нибудь удивишь. Тем более, когда речь не о Финском заливе и не о Неве. «Начало» возводится у Ивановского карьера.
Менеджеры по продажам предоставили мне программу доходности. Из документа следует, что средний доход от долгосрочной аренды студии достигает 24 тыс. 650 рублей в месяц, от краткосрочной аренды – 43 тыс. 875 рублей. Помимо доходов указали и расходы, что происходит нечасто. Траты на коммунальные услуги и вознаграждение УК в общей сложности насчитывают 10 тыс. 664 рубля.
Прогнозируемые цифры доходности обычно выше реальных. Но уже на этапе прогнозирования продавец апартаментов декларирует 7,6% годовых. Это одна из самых низких доходностей, которые я анализировал. Притом, что ряд объектов по городу показывает реальную доходность от 10%.
Исходя из приложенных расчетов, апартаменты планируют сдавать за плату от 2,2 тыс. рублей в сутки на протяжении полугода. Сомневаюсь, что такой план возможен с учетом подобной локации и выбранных сроков. Петербургский сезон длится меньше четырех месяцев.
К тому же, в графе расходов не указаны затраты на бронирующие площадки – примерно 20%. А без этого посуточным броням неоткуда взяться. С большой долей вероятности номера возымеют спрос лишь под сдачу в долгосрок.
Добавлю, что недвижимость в «Начале» принесет первый доход не раньше 2024 года. Такова особенность этого типа инвестиций. До того момента деньги инвестора заморозятся. Отобьются ли они за обещанные продавцом 11–13 лет – большой вопрос.
Друзья, а что вы думаете об этом объекте? Поделитесь мнением в комментариях.