Как посчитать реальную переплату по ипотечному кредиту. Спойлер: это не только проценты

Есть срок ипотеки. Есть срок погашения ипотеки. На практике это могут быть две разные цифры.

Речь может идти про один и тот же кредитный договор

С переплатой похожая ситуация. Давайте ее и разберем.

Всех рад видеть

Переплата по кредиту на языке математики выглядит так:

Формула

Кстати, в ипотечном договоре банк обязан указывать ставки (во множественном числе) крупным шрифтом. Да и по-хорошему надо прописывать формулу расчета платежа.

Так-с, это в теории. Теперь давайте к практике.

А как в реальности?

В реальности переплата – сумма всех расходов, которые были понесены на обслуживание кредита.

Есть банки, в которых могут брать комиссию за внесение досрочного погашения. Мелочь вроде, но неприятно. Список может быть длиннее.

Цепочка такая. Запутанно: без оценки нет собственности, отчет об оценке нужен банку и в мфц, без него не оформить собственность. Без собственности мы останемся без страхового полиса на квартиру: долго так бегать нельзя.

Комиссии мы можем уплачивать банку, если переводим с счета в одном месте на карту другого. Обслуживание карты также может сниматься ежемесячно. Допуслуги в виде мобильного банка также чего-то да стоят.

В банках ведь далеко неглупые люди сидят. Они понимают, что куча комиссий погоду в перспективе не сделают. Поэтому и для клиентов прописываются условия, при которых обслуживание, комиссии и прочее может быть бесплатным.

Сравним расчетную и реальную переплату

Для наглядности возьмем пример, когда заемщик Витя не особо обращал внимание на дополнительные платежи. Возьмем Сбербанк и введем допущение, что стоимость услуг банка будет на весь срок одинаковой, что не очень реально.

Страховые тарифы примем по следующим значениям:

Жизнь и здоровье после 30-ти начнет расти, но да ладно

Витя получает зарплату на карту ВТБ и два раза в месяц переводит ипотечный платеж на счет Сбера. У Вити подключено SMS-оповещение у Сбербанка, так привычнее.

Карта используется только для ипотеки.

Комиссии при переводе:

На самом деле эту штуку можно обойти, но Вите лень разбираться

Витя берет ипотеку на 10 лет. Новостройка. Однушка. Ставка 8.8 %. Размер долга 4 000 000₽. Досрочных платежей не планируется.

По калькулятору получается так:

Единоразовые расходы: отчет об оценке (~2000₽) и пошлина для оформления права на собственность (2000₽). У Вити порядчный застройщик, дом сдаст через 8 месяцев после оформления ипотеки.

Теперь давайте визуализировать. Вот так выглядит нарастающая сумма процентов. Как раз выходит чуть больше двух миллионов.

Поумничаю. Это интегральная сумма

Теперь внесем ежегодные страховки, разовые расходы, а также комиссию банка по платежу и плату за услуги. Вот какая будет разница:

Уже другая картина

Все потому что Витя не изучил условия банка, не экономил на страховках, не учитывал комиссии и зачем-то пользовался уведомлениями об операциях. По существу, на жадность капиталистов не спишешь, всего этого можно было избежать.

Да, Витя у нас выдуманный, а в реальности такое поведение все равно встречается.

В цифрах:

Ого

Получается, что долг у нас не изменился, а переплата фактически выросла. Вспомним нашу формулу из начала статьи, найдем изменение платежа и ставки по кредиту.

Воу

Теперь представьте, если тарифы по услугам будут меняться каждые 3-4 года, а срок кредита составит 20 лет? Тогда потери окажутся больше.

Вот табличка расчетная

К сожалению, свести к нулю переплату не получится. На то это и ипотека. А вот минимизировать потери вполне реально.

В нашем примере почти половину превышения Витя получил из-за неправильной организации поступления платежа на счет. Можно было пойти в бухгалтерию работодателя и перевестись на карту Сбера. По условиям, тогда пропали бы платежи за обслуживание. Комиссия за перевод: по нулям, теперь только один банк. Да и смс-оповещения зачем в 2021г.

Даже минимальный регулярный досрочный платеж хорошо бы срезал переплату в разрезе 10 лет.

В тему:

Да пребудет с вами вычет!