Моя коллега - Milana Bialy - собрала воедино свой опыт и знания за 6 лет краткосрочной аренды. Получился список из 23 рекомендаций! Рекомендую прочитать новичкам и опытным хостам. Лайки, комментарии и дополнения приветствуются!
Мнение автора публикую практически в неизменном виде:
« 1. Перед тем, как приступать к краткосрочной аренде, стоит проштудировать законы вашей страны/города. Они могут отличаться. Даже если посуточка не запрещена, возможны ограничения. Инфу ищите в интернете, на форумах, группах и уточняйте в соответствующих ведомствах на местах.
Например, в Германии действуют ограничения на посуточку во всех крупных городах. Если же это деревня – башляй не хочу.
2. Определитесь с видом краткосрочной аренды. Меблированная аренда бывает:
- посуточная (от 1 до 31 дня)
- и краткосрочно-меблированная (от 1 до 12 месяцев)
3. «Снимать в долгосрочку и сдавать посуточно, норм?». Да, если это разрешают законы страны/города.
Например, в Германии требуется много разрешений от разных инстанций. Получить согласие владельца почти нереально. Исключение: везение или владелец - это ваш знакомый, сват, брат.
В России субаренда встречается чаще и вполне даже прибыльная.
4. Лучше сразу определиться, что вы готовы делать сами, а что доверить помощнику? От этого будет зависеть рентабельность вашего бизнеса.
Вам предстоит:
- размещение объявления на airbnb или booking,
- общение с гостями и техподдержкой
- быть 24/7 на связи 365 дней в году. Где бы вы ни были – на больничном, в отпуске, на свадьбе, во сне. Всегда.
- уборка "биологических сюрпризов" на новый год. И вообще уборка, смена и стирка белья, мытьё посуды после гостей. А также бонусом претензии, что обнаружен жирный черный волос или пылинка-соринка...
Или же вы делегируете хотя бы часть обязанностей на управление/уборку.
5. Бизнес план. Если вы человек цифер, то сначала смотрите, где расположена квартира, как далеко аэропорт или вокзал, это курортное место и аренда будет сезонной или же это Лондон/Париж/Вена и поток гостей круглый год. Какие цены у конкурентов и т. д. Какая загруженность у аналогичных квартир. Как правило, для расчета прибыли учитывается 50 - 70 % загруженности.
У меня плана никогда не было и не будет. Я сначала делаю интуитивно, тестирую, получаю опыт. Потом думаю и сублимирую. Так тоже можно!
6. Но даже интуитам деньги считать нужно.
Когда я начинала заниматься краткосрочкой, то мне негде было жить. Мои расчеты были простые: если я буду тратить от 300 €/месяц на аренду не важно где, то за год выйдет около 4 000 €. Значит эту сумму я и могу безболезненно инвестировать в свой опыт.
Я жила в пустых квартирах и платила только за ЖКХ. Обставляла их, сдавала одну за одной, самостоятельно убирала и параллельно искала уборщицу.
Другими словами я решила, что "если не догоню, так согреюсь". Сразу вкладывать все деньги и время в краткосрочную аренду, считаю слишком рискованным! Но каждый для себя решает сам.
7. При возможности потестите на своей квартире, в которой вы уже живете. Ведь в ней всё обставлено – пробуй не хочу! На это время найдите, где и у кого погостить (мама, друг, подруга, сосед) и посмотрите, как пойдет.
8. Краткосрочка подразумевает, что в квартире есть всё необходимое! В Германии есть чудесный сайт, аналог Авито, где можно дешево купить б/у кухонную утварь, постельное белье, чайники, кофеварки и прочее. Еще лучше находить бесплатно, иначе можно разориться.
9. Книги пусть будут обязательно. Много полок с книгами! Это красиво и уютно. Заодно будет что почитать перед сном. Также можно настольные игры.
10. Мебель и интерьер. Тут ориентируемся на бюджет и целевую аудиторию:
- или приобретаем все новое в «Икее», делаем просто-стильно-минимально
- или воплощаем в жизнь оригинальное дизайнерское решение
- или делаем а-ля «хостел» – койки, душ, кухня и самый минимум.
Я "за" мебель б/у. Не важно в каком сегменте. Всё равно через месяц новое станет б/у. В Германии бесплатно можно взять абсолютно всё – главное, чтобы был бусик, на чем забирать. В других странах вероятно не так просто найти магазины с б/у мебелью, но можно попробовать поискать.
11. Цена. Думаю для вас не секрет, что чем дешевле, тем выше требования гостей. Тем проще и наглее публика. Для опыта можно потренироваться на работягах и студентах, но я больше в такое не играю. Лучше меньше броней и меньше денег, но сохраненные нервы.
12. Брони на одну ночь. Могут быть конкурентным преимуществом, но надо взвешивать за и против. На мой взгляд:
"За": вы живете очень близко, сами убираете и для вас это рентабельно (что редкость).
"Против": ладно, если гости тихо заехали, поспали, помылись и дальше поехали. Пусть заработок всего 20-30 € за вычетом уборки. Но что-нибудь пойдет не так и начнется: не найдут адрес, перестанет работать интернет и прочее. Из-за одной ночи это терпеть?...
13. Брони last minute и гибкие условия отмены. Для гостей прекрасно, но для хоста - тотальная невозможность планировать что либо. Допустим, бронь в 23.50, на следующий день стоит другая бронь. Следовательно, уборщица узнает в полночь, что ей в 10 утра убирать. Вряд ли она согласится на такой график. Исключение, если уборщица это вы.
Условия отмены у меня – до 14.00 в день заезда. Чтобы после этого времени я могла подтвердить уборщице необходимость в уборке на следующий день.
Как можно упростить? Ставить отмену минимум за 24 часа, а last minute, например, до 16.00 текущего дня. При этом помнить, что каждое ограничение снижает количество броней (зато уменьшает проблемы!).
14. Будьте готовы к тому, что большинство гостей вообще не читают. Они звонят и задают глупые вопросы. Сначала на крыльях прекрасной хозяйки и ради отзывов я готова была отвечать на что угодно. Но в самом конце ограничивалась ответом «я вам все послала еще вчера, проверяйте почту».
15. Самозаезд или встречать гостей лично? Все зависит от вашего характера и от того, как далеко вы живете.
Я живу далеко, характер у меня мерзотный. Поэтому хотелось, чтобы гости меня не беспокоили, по инструкции сами заезжали/выезжали, были довольны, а мне деньги. Но так не бывает. Или ты по натуре радушный хозяин, готовый все показать, обслужить, рассказать, где ближайший магазин/ресторан. Тогда все прекрасно, либо... нет. Я убеждена, что все, что можно загуглить, надо гуглить самому. И меня раздражает, если кто-то этого не может.
Про самостоятельный заезд и выезд гостей читайте в статье по ссылке.
16. Отдать в управление. Если вы хотите заработать на аренде беззаботно, а не заниматься вот этим всем. То можете обратиться к такому человеку как я (не реклама, а пример. Я сейчас максимум провожу консультации, разбираю кейсы и стратегии, остальное – пас), кто сделает "всё от и до" вместо вас: разберется с законами, найдет объект на покупку или долгосрочную аренду для субаренды, сделает ремонт или обставит всем необходимым, будет заниматься сдачей, гостями, уборкой и т. д.
Такое управление «под ключ» стоит 10-50 % от оборота или от прибыли. Условия сотрудничества зависят от страны, сложности, обязанностей, входит ли управляющий своими деньгами (мой случай) и т. д.
За 10 % работаю чаще всего крупные фирмы, у которых все на потоке, из-за этого может сильно страдать качество. Частники в среднем берут 25-30 % .
17. Безопасность, камеры, защита, страховки, правила, гарантии. Самые сложные темы.
Не везде можно снимать. Иногда на камере видно, что гостей 10 вместо 2 заявленных. Где-то устроили коммерческую съемку. Где-то BДCM вечеринку со свечами. То забыли ключи внутри, а дверь захлопнулась. То выкинули не туда мусор. Перечислять можно бесконечно.
Не всегда проблемы решаются только деньгами, приходится потратить кучу времени и нервов. Ведь это твои проблемы, а следующий гость уже на пороге.
18. На каких сайтах размещать объявление? Основных площадок только две – Airbnb и booking. Остальные это 1-2 % из пушки по воробьям. Смысла нет, имхо.
У нас стоял еще tripadvisor – и не чаще, чем 1-2 раза в год с него брони. При желании можно зарегистрироваться на всех международных и местечковых сайтах. Или вообще сделать свой сайт, размещать на нем продающие статьи по SEO, о местности, кулинарии, природе – да о чем угодно, и этим тоже привлекать клиентов.
19. Маркетинг и продажи. Здесь масса вариантов для творчества: хотите просто разместите и забудьте, а хотите делайте акции и скидки, следите за всеми праздниками и мероприятиями в городе, играйте с ценами. Можно вести базу данных гостей и делать рассылку со спецпредложениями. Можно сотрудничать с ближайшим магазином/рестораном/турагентством. Можно самому сделать туры или пакетные предложения.
20. Знаете, что такое airbnb впечатления? Когда не просто предлагают квартиру/комнату, а также придумывают интересное впечатление. В этой нише уже много предложений с фотосъемками, экскурсиями по городу, лепкой из глины – чего только нет. Но всегда можно придумать что-нибудь новое.
21. Дополнительные услуги. Например, предоставить велосипеды. Или встретить на вокзале. Или чай/кофе/потанцуем. Или завтрак в стоимости.
Советую прочитать статью «Трансфер в краткосрочной аренде. Что важно учесть перед предоставлением этой услуги?»
22. Ремонт и ремонтики. Периодически всё ломается, царапается, затирается, рвется. Рассчитывайте, что:
- каждые 5 лет (МИНИМУМ) будет требоваться косметический ремонт и замена мебели (частично или полностью)
- раз в год дополнять домашние мелочи – посуду, белье и т.д.
- потребуется рукастый мужик, который починит сливной бачок, стиралку, холодильник, шкаф, дверь, телевизор и т. д.
Подробнее про ремонт в краткосрочке в статье.
23. Бухгалтерия и налоги. Для учета создайте табличку и заносите в нее все доходы, расходы на коммуналку, уборку и т.д. Вне зависимости от страны проживания пройдите квест - разберитесь с системой налогообложения.
В России можно сдавать квартиру как самозанятым (публикация), а также ИП (публикация). Про выгоду патентной системы рассказала здесь.
Надеюсь, что после прочитанного вы не передумали заниматься краткосрочкой! Я так или иначе продолжу заниматься этим бизнесом, потому что он ОДНОЗНАЧНО выгоднее и интереснее, чем найм в офисе. Если делать с умом и повезет с местом и спросом, то можно хорошо заработать. Чего я вам и желаю!
P.S. Не важно, что вы ещё прочитаете или посмотрите про краткосрочку. Пока вы сами не попробуете, все это будет лишь бесполезным грузом знаний! Пробуйте! В этом бизнесе сложно потерять много, зато будет богатый опыт – ответственности, решения вопросов любой сложности в любое время, разруливания конфликтов, сборки мебели, всевозможных ремонтов в кратчайшие сроки.»