Предсказать будущее квартирного рынка намного проще, чем многие думают. Аналитиков ругают за то, что они не называют конкретных дат в своих прогнозах.
Даты вам может назвать Ванга или Павел Глоба. Аналитик же должен определить текущее состояние рынка и дать заключение о том насколько он недооценен или наоборот переоценен.
Учёным ставят в вину, что дескать, они предсказывают климат на сотни лет вперёд, но не могут определить погоду на завтра.
Здесь нет противоречия ибо на коротком интервале времени предсказать изменения практически невозможно. Действие любого внешнего фактора может вызвать сильное отклонение от тренда в ту или иную сторону.
Однако если взять больший временной отрезок, то все эти колебания сглаживаются, и мы отчётливо видим определенный тренд.
Так что делать прогноз на средний и долгий период вполне возможно. Его точность будет высока. В случае с недвижимостью это намного проще, чем с любым другим активом.
Главное, иметь понимание того, от чего собственно этот рынок зависит.
Недвижимость во всем мире привязана к экономическому росту. Если экономика показывает стабильный рост, то недвижимость растет несколько меньшими темпами чем ВВП.
Если цены на недвижимость растут быстрее чем ВВП, то это говорит о перегреве экономики и является надёжным опережающим сигналом грядущего кризиса. Классический пример 2008 г.
Когда экономика стагнирует или падает, то недвижимость всегда теряет в цене.
В Японии рынок недвижимости падал в течение 10 лет и уже 20 лет стагнирует.
Надо понимать, что экономика Японии стагнирует уже 30 лет и такое состояние рынка недвижимости является прямым следствием этой самой стагнации.
Некоторые люди любят приводить в качестве примера сдерживания цен, сговор девелоперов и банкиров Японию.
Мол, заинтересованные банки, застройщики и правительство сговорились, чтобы не дать рынку рухнуть
Это любимый аргумент риэлторов, проплаченных ботов и троллей. Мол, власти и банки не дадут рынку упасть, поэтому покупай пока не подорожало.
Как видно из представленного графика, это не так. Сговор, если таковой имелся, просто смягчил просадку рынка, сделав ее более плавной, но не более того.
Рынок все равно вернулся к равновесной цене конца 80-х. Это ещё раз доказывает, что в экономике нельзя ничего "подкрутить".
Так что на больших интервалах времени мы можем видеть, что рынок всегда приходит к равновесной цене.
Но как объяснить взлет цен на недвижимость в кризис?
Все очень просто. Это паника и ажиотаж. Аналитик не обращает внимание на эмоциональную реакцию рынка. На этом зарабатывают трейдеры и прочие спекулянты.
Эмоции определяют отклонения от тренда в коротком периоде, но не более того.
В какой-то год снег может выпасть в июне, но это не значит, что снег в июне будет идти каждый год.
Когда эмоциональный шторм стихает рынок возвращается к своим экономически обоснованным значениям. Именно поэтому я уверен в ценовой коррекции.
Аналитик не гадает на кофейной гуще. Он видит закономерности и на их основании делает прогноз.
Прогноз не является какой-то истиной в последней инстанции и поэтому он может быть пересмотрен, если происходят структурные изменения в экономике.
Так может быть недвижимость будет расти? Возможен такой сценарий?
Да. Но он чрезвычайно мало вероятен и мы поговорим об этом в следующей статье.
Уважаемые читатели, мой YouTube канал Маэстро кризиса начал свое вещание. Если хотите поддержать автора, то подпишитесь на него.
#недвижимость #аналитика #инвестиции #экономика #финансы #кризис #ипотека