Качели.
Немецкий инвестор Deutsche Markt Screening Agentur GmbH готовит процедуру банкротства компании China Evergrande Group. Китайский застройщик снова не заплатил проценты инвесторам по облигациям. Это сообщение 10 ноября.
Сообщение 11 ноября. China Evergrande Group, похоже, снова намерена предотвратить дефолт. Клиенты международной клиринговой фирмы Clearstream получили просроченные процентные платежи по облигациям, выпущенным Evergrande, сообщил представитель Clearstream.
Еще по двум очень крупным китайским застройщикам ситуация развивается аналогичным образом. Fantasia Holdings уже не смогла погасить облигации на сумму 205,7 млн дол, а Sinic Holdings в размере 246 млн дол.
Если Evergrande будет объявлен банкротом, это изменит ландшафт строительного рынка Китая на многие годы вперёд.
Так какой урок даёт нам Китай, который мы выучим навряд ли?
Он показывает, какие проблемы возникают при долговом финансировании строительства.
Китайские застройщики оплачивали работы привлекая денежные средства, получаемые от размещая своих облигаций на биржах. И в какой-то момент, размер задолженности китайского строительного сектора сравнялся с размерами активов компаний-застройщиков (это произошло в середине 2020 года). Вследствие падения продаж, вызванного последствиями ковида и общего замедления экономики Китая, застройщики оказались перед фактом - больше обслуживать свои долговые обязательства они не могут.
Значительная часть строительного сектора Китая находится сегодня в предбанкротном состоянии.
А что же Россия?
Что с нашим строительным сектором и застройщиками?
Мы движемся по китайскому сценарию семимильными шагами. Причина та же.
Долговое финансирование строительства.
Что было у нас до 2019 года, то есть до введение обязательного эскроу?
Несмотря на ряд негативных моментов (обманутые дольщики) строительные компании развивались естественным образом. Продавая квартиры конечным покупателям, они могли оценивать реальный спрос и ориентировались в ценах на их возможности.
Для того, чтобы построить любой дом, застройщик был обязан продать определённое количество квартир, иначе, у него просто не было бы денег на строительство.
Поэтому то количество квартир, которое было необходимо продать для финансирования работ, он был продать обязан – без вариантов. Если покупали плохо – застройщик снижал цены. Если было нужно много денег вначале строительства – он продавал сильно дешевле (знаменитые продажи на котлованах).
Таким образом, российский застройщик зависел от конечного покупателя и ориентировался на его возможности.
Конечно, недобросовестные компании использовали деньги дольщиков не целевым образом, кто-то из них разорялся, с последующим появлением обманутых дольщиков. Но в целом, схема работала.
Несмотря на громкие скандалы с отдельными застройщиками, строительная отрасль создала схему плотного взаимодействия и взаимозависимости застройщиков и конечных покупателей жилья.
В налаженной схеме банкротство отдельных застройщиков не ставило под удар целую отрасль.
Сегодня ситуация гораздо хуже.
Я не про то, что введение эскроу привело к повышению цен, и уже понятно, что ведёт к монополизации отрасли.
Не об этом, о другом. О системном кризисе, который может возникнуть из-за особенностей процесса финансирования строительства в эпоху эскроу.
Что произошло?
Оказалась разорвана связь между производителем продукции (застройщиком) и конечным покупателем (дольщиком).
Застройщик может больше не ориентироваться на реальный спрос и даже на возможности людей покупать по предложенным ценам. Ему не нужны деньги дольщиков. Да он и не может на них рассчитывать, так как они лежат на счетах эскроу до окончания строительства.
Сегодня российскому застройщику нужны деньги банков – проектное финансирование. При этом, он может строить теперь столько сколько ему дадут денег банки, и назначать любые цены, в расчёте на то, что рано или поздно квартиры будут распроданы.
Главная фишка нового времени для застройщика не в том, чтобы знать сколько и по какой цене нужно жилья, а в том, чтобы построить как можно больше, и навязать с помощью маркетинговых уловок всё построенное по любой цене. Это главное мастерство и главная наука для них сегодня.
Выгодно ли это ему? На первый взгляд, да. Объёмы строительства резко подскочили, рентабельность улетела в небеса.
Выгодно ли это банкам?
Безусловно! Они получили бесплатную ликвидность. За деньги дольщиков, размещённых на эскроу счетах платить проценты не нужно. Однако их, в свою очередь, можно отдавать под процент дольщикам в качестве ипотечных кредитов, и застройщикам в рамках проектного финансирования.
Вот цифры этого года по Москве.
На 1 января 2021 года средств на эскроу счетах в Банках Москвы – 528 млрд. Выдано застройщикам при раскрытии эскроу счетов – 0 руб.
На 1 апреля денег на эскроу – 738 млрд. Выдано застройщикам – 11 млрд.
На 1 июля денег на эскроу – 969 млрд. Выдано застройщикам – 44 млрд.
На 1 октября денег на эскроу – 1, 182 трлн. Выдано застройщикам – 103 млрд.
Вся дельта – это и есть бесплатные деньги. И если в начале года их было около 0,5 трлн, то к октябрю более 1 трлн.руб.
Хороший куш.
Итак, два выгодоприобретателя: банки (в первую очередь) и застройщики.
Что для покупателей?
Несмотря на рост цен, большая надёжность. Расчёт на то, что деньги потеряны не будут. Спокойствие.
Пусть так.
(Хотя никто ещё не видел эскроу в работе. Интересно, как поведут себя банки, если возникнет ситуация массовой задержки со сроками окончания строительства. Ведь деньги не лежат на счетах – они розданы. Насколько банки будут способны вернуть деньги дольщикам в этом случае? Неизвестно).
Так что говорить что-то о надёжности новой схемы, которая ещё не прошла испытания кризисом, как минимум, преждевременно.
Но допустим, это выгодно и дольщикам.
Кому же это не выгодно тогда – спросите вы?
И я отвечу – строительной отрасли, банкам и дольщикам. Всем тем, кто является сегодня выгодоприобретателями. Правда не сейчас, а в будущем.
Что такое проектное финансирование при эскроу. Это обычный кредит. То есть в России сегодня новостройки строятся за счёт заёмного финансирования. Как в Китае. Там застройщики привлекали деньги за счёт размещения облигаций, здесь, за счёт полученного кредита.
И там, и здесь деньги нужно в итоге возвращать, и там, и здесь, с процентами.
А ещё, и там, и здесь, можно наращивать объёмы строительства (у нас, пока банки дают кредиты) и назначать любые цены, в независимости от того, как покупает квартиры народ.
В Китае это привело к огромному объёму строительства, со всё дорожающими ценниками, и нарастанию не проданных излишков. Огромное строительство потребовало огромного финансирования. Застройщики залезли в долги. А теперь, когда выяснилось, что всё построенное некому раскупать в таких количествах, возникли проблемы с возвратом денег, полученных под это гигантское строительство и всё посыпалось.
Думаете, мы идём каким-то особенным путём.
Нет, тем же самым.
Смотрите. Я продемонстрирую свою мысль информацией с сайта Центрального банка.
Я говорю вот об этой информации.
Давайте посмотрим, что происходило в Москве в течении этого года.
Поясню, что мы должны смотреть:
1. Сумму кредитных договоров.
Что это такое? Это сумма, которая необходима застройщикам, чтобы построить свои объекты. Иного финансирования строительства, кроме кредита нет, поэтому сумма кредитов приблизительна равна стоимости строящихся объектов, под которые берутся эти кредиты.
2. Остатки средств на счетах эскроу.
Это, как вы понимаете, реальные продажи. Никуда, кроме как на эскроу деньги поступать не могут, поэтому сумма на эскроу, приблизительно равна сумме проданных квартир.
3. Так как проектное финансирование – это обычный кредит, любопытно будет понаблюдать под какой процент получают застройщики заёмные средства.
Итак, смотрим.
На 1 января 2021 года.
Кредитных договоров на 1,2 трлн.руб. Остатков на эскроу – 0,5 трлн.руб. Разница между тем сколько нужно и сколько получено – около - 0,7 трлн.
Средняя процентная ставка по проектному финансированию – 4,37% годовых.
На 1 апреля 2021 года.
Кредитных договоров на 1,5 трлн.руб. Остатков на эскроу – 0,7 трлн.руб. Разница между тем сколько нужно и сколько подучено – около - 0,8 трлн.
Средняя процентная ставка по проектному финансированию – 4,55% годовых.
На 1 июля 2021 года.
Кредитных договоров на 1,7 трлн.руб. Остатков на эскроу – 0,9 трлн.руб. Разница между тем сколько нужно и сколько получено – около – 0,8 трлн.
Средняя процентная ставка по проектному финансированию – 4,55% годовых.
1 июля – ключевая дата. До этого мы видим, что хотя и средняя ставка по проектному финансированию выросла, но вот разница между тем сколько нужно денег и сколько получено сохранялась приблизительно на одном уровне (0,7-0,8 трлн.руб.).
А теперь смотрим последние данные.
На 1 октября 2021 года
Кредитных договоров на 2,4 трлн.руб. Остатков на эскроу – 1,1 трлн.руб. Разница между тем сколько нужно и сколько получено – около -1,3 трлн.
Средняя процентная ставка по проектному финансированию – 4,61% годовых.
Это всё данные по Москве. Не думаю, что ситуация в регионах иная.
Застройщики нарастили объёмы строительства. Об этом свидетельствует сумма заключённых кредитных договоров. При этом продажи на столько же не выросли, и разница между тем сколько застройщику необходимо на строительство и тем на сколько они продали квартир выросла уже до 1,3 трлн.руб.
Это свидетельствует не только о том, что задолженность по кредитам растёт, но и о том, что возможность погасить за счёт продажи квартир снижается.
При этом растёт ставка по проектному финансированию (И это данные на 1 октября. А впереди 22 октября с заседанием по ключевой ставке, где она будет поднята на 0,75%. И впереди же, декабрьское заседание).
Что мы видим?
Мы видим тенденцию.
* Потребность в заёмном финансировании у застройщиков растёт.
* Возможность погашать его за счёт продаж квартир – уменьшается.
* Процентная ставка по заёмному финансированию растёт тоже.
Наращивая объёмы строительства, финансирование которого осуществляется только за счёт заёмных денежных средств, назначая любые цены, приводящие к замедлению продаж, и уменьшению возможностей застройщиков погашать кредиты в полном объёме - мы движемся если не по китайскому сценарию, то по китайскому пути, точно.
А тут ещё борьба нашего ЦБ с инфляцией с помощью роста ключевой ставки, которая больно бьёт по застройщикам, делая кредиты для них дороже.
Я не утверждаю, что наши застройщики закредитованы как китайские. Слишком мало времени прошло с введением обязательного эскроу. Более того, сегодня только 70% жилья в России строится с применением эскроу, а 30% - пока ещё, нет, но ещё пара лет, и российские застройщики будут закредитованы по самое не могу. А при развитии негативного сценария снижения спроса и роста объёмов строительства (которое потребует от застройщиков понабрать дополнительных кредитов), делает всю отрасль очень неустойчивой.
Не отдельных застройщиков, а именно всю отрасль. Все без исключения застройщики будут закредитованы, других не останется.
А там, как показывает китайский вариант, в один момент, при снижении продаж у одного крупного застройщика, невозможности его рассчитаться по долгам, вся отрасль летит тар в тартары.
Наши власти предпочли путь развития отрасли за счёт долгового финансирования. Мы видим в Китае, что происходит с рынком, который оторван от конечного покупателя. Его потребностей и его возможностей.
Мы идём тем же путём. Китайский урок нам впрок не пойдёт.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
ФРС заявляет, что долговые проблемы Китая с Evergrande могут перекинуться на США.
Гигант в сфере недвижимости China Evergrande в настоящее время является самой задолженной компанией в мире с кучей долга в 300 миллиардов долларов. Ему удалось вовремя выплатить несколько просроченных купонов, предотвратив дефолт, который может привести остальную часть сектора — и, возможно, остальной мир — в масштабный кризис.
Проблемы, связанные с Evergrande, являются одними из нескольких финансовых рисков, которые, по словам ФРС, могут ударить по США. Другие риски включают возможное ухудшение ситуации в области общественного здравоохранения и резкий рост процентных ставок.
По словам аналитика, формальный дефолт в понедельник может вызвать потрясение на мировых фондовых рынках. Это также может побудить китайские регулирующие органы к действиям.
«Китайское правительство оглушительно хранит молчание по этому вопросу», — сказал Галлей. «Это может заставить центральное правительство, наконец, действовать более прямо».
Иностранные инвесторы проигрывают в битве Evergrande за выживание.
Статья: Крах рынков недвижимости: США, Япония и Китай. Почему мы забыли про Испанию?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ПРЫЖОК
живопись, масло, 60x70 см
Владимир Любаров
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Высокие цены на нефть и газ - высокие цены за квадратный метр? Да, ладно… Какая глупость.
* Эскроу предлагается продлевать автоматически. В чьих интересах?
* Краснодарские новостройки «колбасит неподецки»... (Москва на очереди?)
* Кто ещё не «засветился» в прогнозах цен на недвижку? Страховщики? Вэлком!
* Мёртвый сезон первички. Затишье перед рывком или падением?
* Крах рынков недвижимости: США, Япония и Китай. Почему мы забыли про Испанию?
* Почему мы должны молится на ПИК?
* Риэлторы ждут высокого спроса на новостройки Москвы до конца года и роста цен. Рынок в это не верит.
* Людям раздадут фантиков побольше, и в новом году цены на недвигу рванут.
* Застройщики один на один с кризисом. Минстрой и ДОМ РФ – их главные лоббисты, по осени «сдулись».
* С новостройками Москвы все будет в порядке. Сочи с Краснодаром нам не указ.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,