Как я начала интересоваться новостройками? Дома за компьютером. Гуглишь всё, выбираешь объекты, анализируешь их, цифры и прогнозы загоняешь в эксель, на всякий случай, общаешься с отделом продаж застройщика или парой риелторов - и вуаля: объект взят в разработку.
Затем каждые полгода обновляешь цифры в эксель-табличке и следишь за ситуацией.
В 2018-ом году ко мне на анализ попал объект "Артлайн" в Санкт-Петербург. Это гибридный ЖК: есть как жилье, так и апартаменты. Стоит (!!!) у метро, но рядом с кладбищем.
- Сначала я думала, фу, рядом с кладбищем: ну, кому это надо. Квартиры смели ВСЕ.
- В итоге двушка в "Артлайн" в стройке, которые взяли за 6,8 млн в 2018-ом году сегодня после сдачи дома (с задержкой!) в сентябре 2021 года стоит - ВНИМАНИЕ! - 12 млн.
- Это жилье было куплено для себя, а жаль.
- Неприятный нюанс. Когда дом - гибрид, то сразу начинаются большие расходы на УК, как будто за апарты (хотя купили НЕ апарты). Сейчас жители бьются за то, чтобы на жилые квартиры они могли выбрать отдельную УК подешевле.
Да, эти моменты про УК, конечно, никто на этапе подписания ДДУ не обсуждает и даже вопросов таких не задает. Возьмите себе на заметку, что если в ЖК есть апартаменты, то КУ начинается из расчета 50-100 рублей за квадрат, и это без счетчиков, отопления, света.
Вывод: где пахнет апартаментами, там всегда КУ выше среднего. Как дела на рынке недвижимости?
Цены на недвижимость в России и мире
1) Москва - мировой лидер по росту цен на недвижимость, но БЕЗ существенной угрозы ценового пузыря, по данным иностранного аналитического центра UBS.
2) В России цены поднялись резко за последние два года
Причины:
- пандемия
- низкая ипотечная ставка
- лояльная денежно-кредитная политика Центробанка и сдерживание инфляции (еще помните ключевую ставку прошлого года 4%?)
3) Недвижимость на первичном рынке (новостройки) наконец-то стала дороже готового жилья (аналитика Санкт-Петербурга)
Будет ли цена на недвижимость расти дальше?
Так резко - нет. Центробанк ужесточает ДКП и уже в шестой раз (в шестой, Карл!) поднимает ключевую ставку, последнее изменение - до 7,5%. Следующее заседание Совета директоров будет 17 декабря - посмотрим.
7,5% ключевой ставки не прогнозировал НИ ОДИН аналитик, но регулятор втопил и все вслед за ростом инфляции.
- ЦБ РФ таргетирует инфляцию и меняет ставку в соответствии с тем, что происходит с общим уровнем цен в стране.
- После нового 2022 года из расчетов уровня цен уйдут кризисные месяцы конца 2020-ого и начала 2021-ого года - и инфляция должна остановиться и даже пойти вниз.
В любом случае, бесконечно поднимать ключевую ставку Центробанк не может: никакая экономика не выдержит такого давления.
Ипотечное кредитование: общие тенденции
Первый взнос, в среднем остается, 20% и выше. Многие банки предлагают и 10%, и 15%, но для таких заемщиков есть особые условия, например:
- наличие еще одного объекта недвижимости у заемщика БЕЗ обременений;
- пониженный первый взнос возможен, как правило, только для "белых" зарплат, подтвержденных справкой 2-НФДЛ (справка по форме банка НЕ подходит).
Возрастной ценз заемщика
Буквально 3-4 месяца на назад в требованиях банков стоял возраста заемщика: 18 - и далее (60, 64, 70 - в разных банках по-разному). Но тут Сбер официально заявил, что открывает доступ к ипотекам от 18-ти лет - и остальные банки - повысили планку.
Из выборки 11 банков, которые есть в моей базе, только один (Банк "Зенит") предлагает ипотечный кредит от 18-ти лет. Остальные - от 20-ти (и то, если есть созаемщик старше 21 года). То есть да, финансовый участник сделки таки обязан быть старше 21 года, а лучше еще постарше с уверенным годом стажа.
В целом, в России жилье строится и вводится, вот смотрите, в каких регионах наиболее активно: