Решил кратко описать свое понимание текущего рынка, без каких-то однозначных выводов.
Слишком все динамично, чтобы делать однозначные заключения.
Давайте по порядку.
Перечислю факты о рынке, которые вижу из собственных наблюдений и разговоров с застройщиками.
(1) Покупательская активность все еще сохраняется
Это самое важное, что нужно знать о сегодняшнем рынке.
"Торговая сила" все еще на стороне продавцов, они продолжают чувствовать себя нужными.
Люди звонят и приезжают на просмотры. Не так интенсивно, как раньше, но интерес на рынке сохраняется.
Сделки также есть, но далеко уже не у всех.
Правда есть существенная деталь.
Новых покупателей на рынке нет. Новых, это тех, кто только начал поиск и готов прицениваться к любому попавшемуся объекту.
Это я хорошо чувствую по своему блогу, точнее по интенсивности запросов на консультации с сайта и просто вопросов по поселкам.
Обычно в сентябре-октябре достаточно много запросов на консультации от людей, которые начали поиск объекта для покупки. Эта осень первая, когда люди очень пассивны.
Впрочем, это было ожидаемо еще в прошлом году. Я ждал, что такое случится прошлой осенью, но пандемия все поправила.
(2) Большинство приезжающих находятся в поиске по году и более
И это вторая важная деталь текущего рынка.
Люди, которые сегодня смотрят дома, лучше знают Новую Ригу, чем большинство риэлторов.
Да что Новая Рига, многие посмотрели по 100-200 домов по всей округе. Видимо на просмотры ездят как на работу.
Я не представляю как можно вообще столько посетить домов и зачем.
Главная задача для продавцов сегодня - выдергивать каким-то способом этих людей из поискового цикла. Люди фактически зависли в процессе выбора и просмотров.
(3) У существенной части интересантов предполагаемая покупка завязана на продажу другой недвижимости
Обычно это двушка или однушка в хрущевке, доставшиеся от предыдущих поколений и сдаваемая за небольшую плату.
Этот фактор стоит учитывать продавцам. Текущее ужесточение монетарной политики ЦБ и завершение программы льготного кредитования может очень быстро лишить таких покупателей мобильности.
Продать квартиру за высокую цену станет достаточно проблематично. А значит платежеспособный спрос на загородные дома резко сократится.
(4) Далеко не все приезжающие "реальные" покупатели
Это отдельный феномен, который последнее время принял глобальные масштабы.
Процентов 30% просто ездят как на экскурсию.
Отличить "реальных" от экскурсантов крайне затруднительно.
Такое ощущение что они и не осознают. что ПРОСТО катаются и покупать ничего не будут.
(5) Свободных участков в обустроенных поселках практически не осталось
Это как бы и не новость давно. Скорее логичное следствие ажиотажного спроса в 2020 году и отсутствия оного в период 2014-19 гг.
Не было спроса -> застройщики продавали то, что освоили до 2008 г. Новых проектов, за редким исключением, не начинали.
(6) На рынке появились новые поселки или расширяют границы уже существующие проекты
Обратите внимание на новую территорию в Павловых озёрах и Перелесках, а также лесные участки в RuzaЛес.
(7) Стали появляться инвестиционные дома, заложенные в 2020 г.
На рынок явно вышли инвестиционные дома, построенные под продажу в 2020-21 году.
В большинстве своем это "современные инстаграмные " дома (дома с плоской кровле, барнхаузы и т.п. под чистовую отделку).
Но есть и новые предложения собственников, которые наконец то созрели продать ненужный им дома.
Разницу между этими объектами вы быстро начнете замечать.
Вроде бы все выводы..
ВЫВОДЫ
- С участками в обустроенных поселках и интересных локациях на Новой Риге дефицит никуда не исчезнет. Владельцам таких объектов надо более интенсивно их рекламировать.
- Продавцам стоит честно ответить себе - а у вас прям уникальный объект, или один из многих на рынке. Если второе - не тяните, дайте небольшой дисконт относительно рынка. И не жалейте денег на фото объекта и его продвижение в ЦИАНе и Авито. Спрос будет неизбежно деградировать.
- Покупателям стоит набраться терпения, и я бы больше внимания уделял незавершенным объектам.
P.S. На выходных хочу съездить посмотреть КП RuzaЛес, который запустил месяц назад застройщик Mamoshino.com. Должно быть очень интересно, участки ИЖС с газом в вековом лесу - это то что многие ищут,а найти не могут.