Иногда бывает, что квартиры равны по площади, находятся на соседних улицах с одинаковым по качеству ремонтом, но при этом сильно различаются в цене.
В статье выясним, от чего это зависит, и что влияет на цену недвижимости.
Юридическая чистота квартиры
Сделку, недвижимость и владельцев проверяют на соответствие закону: на квартире нет долгов и обременений, в будущем не будет оснований оспорить сделку или признать ее недействительной. Чаще всего такую проверку делает юрист. Но это может сделать и риелтор.
На что влияет
Квартиру могут забрать по суду. Например, если выяснится, что квартира была частью мошеннической схемы, то покупатель потеряет и жилье, и деньги.
7% сделок с недвижимостью в год оспаривают в суде
Нужно потратить время, чтобы узнать историю квартиры и проверить на нее документы. Запрос справок и выписок по жилью может растянуться на недели.
Увеличатся расходы на покупку квартиру. Обычно справки в госорганы платные, еще есть часть документов, которые должен заверить нотариус.
Что делать, если нашлись проблемы
Можно попросить скидку или отказаться от сделки.
Предложить скидку получится, в случае если для решения проблемы нужно погасить оплату: ипотеку, долг по коммуналке, гос. пошлину за оформление документов.
Если проблема в документах или есть сомнения в собственниках, от сделки необязательно отказываться. Сделку нужно обсудить с руководителем и юристами: они посмотрят, проверят документы и скажут, можно ли работать с этой сделкой или от нее лучше отказаться.
Бывает, что на квартире висит ипотека, которую сложно перекредитовать — это повод попросить скидку.
Если квартира в ипотеке в малоизвестном банке, иногда ее сложно перекредитовать банку покупателя. Покупателю недвижимости придется подавать документы в другие банки, где могут быть не самые выгодные условия.
В таком случае можно попросить скидку у продавца недвижимости. Это своего рода компенсация за трудности при оформлении сделки
Наталья Салыга, риелтор в Подольске
Какие объекты находятся рядом с домом
Развитая инфраструктура увеличивает цену квартиры
Квартира в центре всегда будет стоить дороже аналогичной в спальном районе: так как здесь находится уже сложившаяся инфраструктура, развитая транспортная сеть, учебные заведения, достопримечательности, парки, крупные торговые центры.
Клиенты готовы платить за комфорт. Для многих важно, чтобы офис, рынок или клиника находились рядом и не надо было ездить в другой микрорайон.
15-20% добавляет к стоимости жилья развитая инфраструктура района
Соотношение цен на квартиры в разных районах Санкт-Петербурга: в историческом центре, в хорошем спальном районе и на окраине
На цену может влиять наличие учебного заведения или больницы на районе. Например, рядом с домом находится элитная гимназия или поликлиника, куда зачисляют только по прописке. Цена недвижимости рядом будет выше, так как многие хотят сюда попасть.
Как только в Подольске открыли линию наземного метро, квартиры в ближайших кварталах резко скакнули вверх.
Это нормально: людям стало удобнее, быстрее и дешевле добираться до Москвы.
Рынок недвижимости сразу же на это среагировал
Наталья Салыга, риелтор в Подольске
На стоимость квартиры влияет транспортная доступность. В мегаполисах время на дорогу может занимать до 2 часов в одну сторону. Поэтому в центре и в районах с хорошей транспортной развязкой, пешей доступностью к метро цена на недвижимость выше.
Объявления с квартирами почти одинакового метража, состояния и расстояния до центра. Разница в цене — 1.6 млн. руб. Причина в том, что первая находится в области, и до ближайшего метро нужно добираться минимум 15 минут на общественном транспорте. Вторая находится прямо в городе, рядом с метро
Придомовая территория может увеличить стоимость недвижимости. Охрана, спортивные площадки, колясочные в подъезде, велопарковки, кладовые в цокольном этаже или дизайнерский ландшафтный дизайн — все это повышает цену квартиры.
Некоторые новостройки строят сразу с подземным паркингом. Квартиры в таких домах обычно стоят выше.
Квартира с машиноместом — это удобно для клиентов, но стоит дороже. Поэтому такой объект может дольше продаваться.
В объявлении не всегда видно, что в стоимость недвижимости входит парковочное место. Если сайт покажет варианты квартир с похожим состоянием, размером и месторасположением, но по более низкой цене, то клиент скорее всего выберет жилье подешевле.
Поэтому, если нужно продать квартиру вместе с парковочным местом или с гаражом, в объявлении я это укажу, но сразу включать в стоимость не буду. Скажу о парковочном месте при первом телефонном разговоре. Если людям актуально, то обычно соглашаются доплатить
Дмитрий Хандюков, риелтор в Тюмени
Чем лучше благоустроен район, тем выше цена
Тихий, зеленый район, с местом для прогулок с детьми, сквер с прудом и утками или выход на набережную, где можно покататься на велосипеде, увеличивают стоимость квартиры.
Это правило работает и наоборот. Если рядом находится негативный объект: тюрьма, кладбище, завод или свалка, — то жилье поблизости будет стоить дешевле.
10% может быть скидка на квартиру рядом с кладбищем
Если рядом с домом находится негативный объект, я заранее предупреждаю об этом клиента.
Негативные объекты рядом с жильем — это не обязательно плохо.
Так, практически в центре Тюмени стоит тюрьма. Здание незаметное, немногие о ней знают. Кажется, что это должно отпугивать клиентов, не каждый готов жить рядом с заключенными.
В реальности квартиры рядом с этой тюрьмой стоят немного ниже, и это привлекает покупателей. Еще в этом районе безопасность выше, так как объект строго охраняют, стоит видеонаблюдение
Дмитрий Хандюков, риелтор в Тюмени
Для кого-то недвижимость важней, чем ее месторасположение.
Как-то я продавала дачу клиента. Это был крайний дом у лесополосы, за ним сразу начиналось кладбище. Хозяин дачи не распространялся о таком соседстве. Я узнала об этом случайно: через дырку в заборе увидела кресты и надгробные плиты.
Цена дачи была ниже рыночной, поэтому потенциальных покупателей было много. Однако дом долго не удавалось продать: близость кладбища отпугивала, многие болезненно относятся к подобному.
Но однажды пришел мужчина, которому дача понравилась. Я рассказала, что рядом есть неприятное соседство. На что он ответил: «Мне все равно. Я гробовщик»
Наталья Салыга, риелтор в Подольске
Инфраструктуру и месторасположение района можно проверить на карте
На карте указаны основные объекты: транспортные остановки учебные заведения, государственные и коммерческие учреждения, поликлиники, зоны отдыха.
Особенности дома и квартиры
На стоимость влияет тип дома и строительные материалы. Новостройки делятся на эконом, комфорт, бизнес и премиум. Чем выше класс жилья, тем выше стоимость квартиры даже на уровне котлована и напрямую от застройщика.
Квартира эконом-класса будет дешевле, потому что при строительстве используют дешевые материалы и нет дополнительных опций: например, отделки или парковки возле дома.
63% покупателей интересовало жилье Комфорт-класса в 2020 году
Квартиры бизнес-класса стоят дороже, так как при строительстве используют экоматериалы. Еще застройщик продумывает придомовую территорию: например, закрытый двор и видеонаблюдение.
«Хрущевки» и «брежневки» стоят обычно дешевле «сталинок».
В хрущевках маленькие кухни, низкие потолки, сидячие ванны, крошечные прихожие и смежные комнаты. Жить в таких условиях неудобно, поэтому стоимость такой недвижимости на рынке ниже.
Сталинку обычно отличают высокие потолки, просторные и изолированные комнаты, широкие коридоры, лепнина на потолке. Строили такие дома из кирпича, с толстыми стенами, хорошей тепло- и шумоизоляцией.
Поэтому, выбирая между квартирами с одинаковой ценой, метражом и инфраструктурой, клиенты чаще всего остановятся на «сталинке».
Иногда и за сталинку можно попросить скидку.
Есть покупатели, которые любят «сталинки» за высокие потолки, просторные комнаты, толстые кирпичные стены.
При покупке квартиры в сталинке надо обращать внимание: был ли капитальный ремонт крыши и коммуникаций.
Встречаются сталинки с деревянными перекрытиями. Покупатели рассматривают такие варианты, либо просят большую скидку
Ольга Пшеницына, риелтор в Екатеринбурге
Кирпич-монолитные дома также пользуются спросом. Построенное по этой технологии жилье надежное, потому что здание строят с бетонным каркасом, а теплоизоляционные материалы и кирпич укладывают сверху. Эти дома считаются экологичными, а их износ медленным: свыше 100 лет.
100 лет составляет износ в кирпично-монолитных домах
Жилье на первых и последних этажах в старом фонде стоит дешевле. Первые этажи проигрывают в цене, потому что они низко расположены, в них попадает мало света. Еще иногда присутствует запах гнили из подвала.
5% можно скинуть в цене за первый и последний этаж в старом фонде
В квартирах на последних этажах могут промерзать потолок и стены. Еще часто бывают протечки из-за некачественного покрытия кровли.
Квартиры на первых и последних этажах в старом фонде стоят ниже и меньше пользуются спросом.
Если нужно продать квартиру на таких этажах, я сразу предупреждаю, что такое расположение не очень любят покупатели.
Чтобы продажа такой квартиры не затягивалась, от рыночной цены предлагаю сделать скидку хотя бы в 5%
Ольга Пшеницына, риелтор Екатеринбурге
Квартира на последнем этаже в новостройке может стоить дороже. Причина — отсутствие соседей и красивый вид из окна. Современные дома строят только с техническими этажами: значит, не будет проблем как в зданиях старого фонда.
Клиенты все чаще спрашивают последние этажи.
С последнего этажа открывается панорама на город, меньше шума и пыли.
Еще в современных домах отопление идет сверху вниз. Значит, в квартире будет теплей и всегда хороший напор воды из крана
Дмитрий Хандюков, риелтор в Тюмени
Планировка и перепланировка квартиры может отражаться на стоимости.
Длинные узкие или проходные комнаты снижают стоимость. В них сложно расставить мебель, чтобы было удобно, и максимально задействовать все пространство. Комнаты правильной квадратной или прямоугольной формы ценят выше.
В квартирах, где делали перепланировку, нужно запрашивать документы.
Перепланировка может быть законной, — т.е., одобренной жилинспекцией, — и незаконной.
Если перепланировку не узаконили, то у новых жильцов могут возникнуть проблемы с госорганами.
Узнать о перепланировке власти могут совершенно случайно: например, при обходе квартир коммунальными службами, при проверке счетчика. Еще могут пожаловаться соседи, которые узнали о перепланировке и беспокоятся о сохранности своих квартир и дома в целом.
Если клиент все же решил приобрести квартиру с незаконной перепланировкой, то цена будет ниже первоначальной, потому что покупатель идет на риск.
Квартиры с советским ремонтом стоят дешевле. Бывает, что в квартире старый ремонт: прогнивший паркет и рассохшиеся окна. Такая недвижимость будет выставляться ниже рыночной цены в аналогичных квартирах. Причина — чтобы сюда заехать, новым жильцам нужно заменить старые материалы и сделать ремонт.
Когда прихожу на объект с покупателями, стараюсь зацепиться за недостатки, которые могут снизить стоимость квартиры.
Например, старые деревянные скрипучие полы — это однозначно минус в цене, потому что их дорого менять. Аналогично и с коммуникациями: замена потребует много времени и денег.
Для большинства клиентов важно состояние подъезда, лифтов. Если в подъезде нет ремонта и непонятно когда сделают, это может негативно повлиять на стоимость квартиры, — даже если сама квартира в отличном состоянии.
В целом покупатели ценят квартиры с ремонтом. Такая недвижимость продается быстрее и дороже
Ольга Пшеницына, риелтор в Екатеринбурге
Покупатели часто ищут жилье с ремонтом, чтобы не вкладываться в новую квартиру. Если перед продажей квартиры освежить обои, покрасить двери и стены, где это возможно, то стоимость квартиры поднимется в цене.
Цена квартиры может спуститься, если в ней нет техники.
У меня был случай, когда клиентке понравилась квартира, но на руках было только 5 млн рублей.
Квартира стоила 5.2 млн. рублей, но собственник забирал при переезде всю технику: холодильник, стиральную машину, электрическую печку.
Я попросил скидку и объяснил нашу позицию: чтобы заехать, моей клиентке придется потратиться на новую технику, без которой невозможно будет жить.
Собственник пошел на встречу и скинул ровно 200 тысяч рублей
Дмитрий Хандюков, риелтор в Тюмени
Из чего складывается цена на квартиру
- Квартиры с обременением стоят дешевле. Если у квартиры проблемы с документами, собственником или история квартиры подозрительная, лучше отказаться от сделки.
- Квартира в центре или в хорошем районе, с развитой инфраструктурой стоит дороже.
- «Хрущевки» стоят дешевле «сталинок» и новостроек.
- Квартиры на первом и последнем этаже в старом фонде стоят дешевле.
- Жилье с панорамой на последних этажах в новостройках пользуются спросом и могут стоить дороже.
- Если перепланировка незаконная или из квартиры забрали всю технику, то первоначальную стоимость можно уменьшить.