Продолжаю серию записок, которая будет интересна, главным образом, практикующим юристам. Вопросы, которые затрагиваются здесь очень специфичны и могут быть непонятны тем, кто не занимается юридической практикой.
Предыдущая записка рассказывала о том, что суд признал допустимым ссылку на доказательства в виде распечатки интернет-страниц, не заверенных нотариально. Об этом читайте здесь:
Сегодня расскажу о деле, в котором было затронуто множество вопросов как материального, так и процессуального права. Более подробно предлагаю обсудить их в моей группе, ссылку на которую Вы найдете в конце этой записки.
В сентябре 2000 г. в ООО "Ромашка"* в качестве уставного капитала было передано нежилое здание. Право собственности на здание было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В рамках исполнительного производства приставом был наложен арест на это здание и произведена его реализация. Торги произошли в 2004 г. через Российский фонд федерального имущества. Имущество было приобретено ИП Ивановым И.И.*
ИП Иванов И.И. произвел оплату имущества, и был подписан акт приема-передачи имущества. Однако право собственности в реестре не было зарегистрировано.
В 2010 г. было вынесено решение суда, которым указанное нежилое здание было признано совместно нажитым имуществом И.И. Иванова и С.С. Сидоровой*. Был произведен раздел имущества. В соответствии с принятым решением, здание перешло в собственность И.И. Иванова. Однако и в этот раз право собственности на здание не было зарегистрировано.
В 2014 г. И.И. Иванов узнал, что право собственности на здание зарегистрировано за ОАО "Тюльпан"*. Основанием для регистрации стал договор купли-продажи между ОАО "Тюльпан" и Сагдеевым Г.Г.* (продавец). При этом, право собственности за продавцом было зарегистрировано в 2013 г. на основании договора купли-продажи с ООО "Ромашка" также от 2013 г.
В связи с этим, И.И. Иванов обратился в районный суд с иском о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим, государственной регистрации перехода права. Вступившим в законную силу решением суда в удовлетворении иска было отказано.
После этого И.И. Иванов обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорное помещение и истребовании его из незаконного владения ОАО "Тюльпан".
При рассмотрении дела, ответчик сослался на то, что если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Поэтому заявление иска к приобретателю недвижимости, зарегистрировавшему свое право в реестре, является ненадлежащим способом защиты права.
Еще одним доводом ответчика было то, что вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении иска И.И. Иванова о признании сделок недействительными. По мнению ответчика, это означало, что И.И. Иванов лишен права оспаривать последствия таких сделок.
Рассмотрев дело, арбитражный суд указал следующее.
Поскольку истец не владеет спорным помещением, то требование о признании права собственности не приведет к восстановлению нарушенного права.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
С момента продажи спорного здания по результатам торгов арестованного имущества до 2014 г. И.И. Иванов владел и пользовался спорным имуществом. Однако после, он был лишен доступа в здание. Поэтому спор о праве на здание должен быть решен в соответствии с правилами о виндикационном иске.
С момента приобретения здания, но до момента регистрации права в реестре, И.И. Иванов был его законным владельцем, а следовательно, он имеет право защищать свое владение предоставленными законом способами.
Довод ответчика о том, что И.И. Иванов имеет право потребовать от продавца возмещения убытков, связанных с продажей имущества второму покупателю, является обоснованным. Однако он не лишает И.И. Иванова права предъявить к ответчику виндикационный иск. Основанием для такого иска является то, что И.И. Иванов являлся законным владельцем спорного имущества.
Поскольку спор рассматривается по правилам о виндикационном иске - необходимо ответить на вопрос о добросовестности приобретателя имущества.
В данном случае, ОАО "Тюльпан" приобрело у Г.Г. Сагдеева здание за 3 000 000 (три миллиона) рублей. Сам Г.Г. Сагдеев приобрел здание у ООО "Ромашка" за 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. В соответствии с заключением судебной экспертизы, стоимость здания составляет более 18 000 000 рублей. Таким образом, здание приобреталось по цене значительно ниже рыночной стоимости. То есть цена приобретения была явно несоразмерной стоимости имущества.
Кроме того, на момент регистрации права за Г.Г. Сагдеевым и заключения договора-купли-продажи, ООО "Ромашка" спорным зданием не владело. Сам Г.Г. Сагдеев после приобретения здания также не вступал во владение и пользование им. Ни Г.Г. Сагдеев, ни ООО "Ромашка" не заявляли никаких судебных требований к И.И. Иванову относительно спорного имущества.
Следовательно Г.Г. Сагдеев на момент приобретения и продажи спорного имущества не являлся владельцем здания. Акты приема-передачи составлялись формально.
ОАО "Тюльпан", действуя добросовестно и осмотрительно, проверяя полномочия продавца на отчуждение имущества, должно было учесть как отсутствие владения, так и то, что Г.Г. Сагдеев продал имущество спустя всего лишь четыре месяца после его приобретения. Это должно было породить сомнения как в законности приобретения имущества, так и сделать обоснованное предположение о том, что реализация имущества преследовала лишь цель создать фигуру добросовестного приобретателя.
При наличии таких обстоятельств, ОАО "Тюльпан" не предприняло никаких разумных мер и должной осмотрительности для выяснения полномочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Такое поведение покупателя не может не свидетельствовать о его недобросовестности.
Оценивая возражения ответчика относительно наличия вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, арбитражный суд указал следующее.
Правовая квалификация договора купли-продажи как действительного, не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора. Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм. Правовая квалификация отношений, данная судом общей юрисдикции, не исключает возможности иной правовой оценки тех же отношений арбитражными судами. Кроме того, арбитражным судом исследован более широкий круг доказательств, которые не были предметом исследования в суде общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах, иск был удовлетворен.
Ссылку на номер дела дам если публикация наберет 100 лайков за две недели. Также номер дела увидят подписчики моей группы, которые являются донами.
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer