Ко мне, судебному строительному эксперту часто обращаются с просьбой помочь доказать свою правоту, когда банк требует вернуть сделанную перепланировку в квартире в исходное состояние до окончания погашения кредита. Если Вы не выполняете требований кредитора, то он обычно обращается в суд. В качестве аргументов в суде ответчики приводят аргументы в свою защиту и то, что нет другого жилья, и то, что жить с маленькими детьми и существующей базовой планировкой просто невозможно - для суда, к сожалению, это не аргументы. Суду нужно разрешение банка на изменение характеристик кредитного объекта, и больше ничего.
Именно по этому, я постараюсь в данной статье рассказать, как не нарушая строительные нормы и правила, получить разрешение банка на перепланировку, при этом сохранить здоровье и деньги.
Первое, что нужно сделать, если Вы решили заняться перепланировкой, это внимательно прочитать кредитный (ипотечный) договор. Дело в том, что его нарушение именно договора и является проблемой. При этом ни закон, ни ведомственные инструкции никак не ограничивает кредитора. Однако всегда есть возможность получить согласие банка на перепланировку, выполняя ряд рекомендаций и не нарушая законы.
Таких разрешений мы уже получили не один десяток, применяя простые алгоритмы.
Итак, первое что нужно сделать, это разобраться самому, или попросить профессионального эксперта изучить ограничения в кредитном договоре.
При том, что хоть кредиторы ничем ограничены, банки находятся в жесткой конкуренции и стараются не отпугивать клиентов лишними условиями.
Обычно в кредитном договоре есть пункт, что заемщик обязан воздержаться от внесения существенных изменений в конструкцию квартиры до момента полного погашения кредита. Это ограничение вполне объяснимо и укладывается в инструкцию ЦБ РФ. Дело в том, что пока ипотечный кредит за квартиру не будет полностью погашен заёмщиком, то квартира принадлежит банку.
Но встречаются кредитные договоры, где нет прямого запрета на проведение перепланировки, а значит вы можете ее реализовывать, на всякий случай уведомив банк, что Вы собираетесь делать, приложив к письму эскиз перепланировки. Данное уведомление, посланное заказным письмом или переданное кредитному специалисту под подпись, в последствии сохранит Ваши нервы, время и финансы.
Если такое положение (ограничение по перепланировке) есть, то тоже все решаемо. Просто обращаемся к проектировщику на составление «проекта перепланировки» объяснив ему Ваши фантазии. Нормальная проектная организация хорошо знает, что это такое и умерит Ваш пыл, если это не будет потом законно.
Если же перепланировка не будет связана с изменением нагрузок на перекрытия, переносом мокрых зон и систем водоотведения, переносом обогревательных и энергетических приборов, то это план можно сделать самостоятельно, вспомнив курс черчения из школьной программы.
Дальше все по накатанной:
1. Обращаемся к сертифицированному строительному эксперту для написания заключения, что планировка не нарушает условий договора и не создает банку проблем с изменением стоимости квартиры после перепланировки. Обычно банку такого заключения достаточно, но иногда они просят дополнительного заключения от аккредитованного при банке оценщика.
2. Обращаемся в банк с заявлением согласовать перепланировку, к которой прикладываем соответствующие экспертные заключения.
3. подаем местную/районную жилищную инспекцию заявление на разрешение перепланировки;
4. прилагаем:
· эскиз либо проект перепланировки;
· согласие банка на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке;
· технический паспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию из Росреестра (обычно он составляется застройщиком и прилагается к кредитному договору);
· согласие других собственников, а иногда и соседей, на проведение перепланировки (если дом только заселяется и соседей нет, то достаточно согласия УК);
· свежую выписку из ЕГРН, не позднее 1 месяца со дня выдачи.
Если все документы будут в порядке, то жилищная инспекция выносит положительным решение, и можно приглашать строителей.
Если чего-то не хватает, то Вас просят донести недостающий документ.
Опыт работы показывает, что бывают случаи отказа в разрешении на перепланировку по основаниям, что нарушаются строительные нормы, а эксперты это не учли. Но, во-первых, от услуг таких экспертов нужно сразу отказаться, потребовать вернуть деньги и найти более квалифицированных экспертов. Если Вам отказали по надуманным (коррупционным) основаниям, то для решения этой проблемы, существует суд, и суды обычно стоят на стороне собственника и обязывают жилищную инспекцию дать разрешение.
Но это уже другая история, которую мы обязательно опишем. Обычно, по статистике, отказы из жилищной инспекции не превышаю 12% от общего числа обращений. В Москве и Санкт-Петербурге не более 3%.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
http://sudexpert.nostromu.beget.tech
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 780505008
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.