Сдача недвижимости в аренду вызывает много споров по поводу того, делать это официально или по серой схеме и не платить налоги.
Большинство предпочитает легализовать аренду, что правильно. Так как официально оформленный договор аренды защищает интересы собственника. В случае спорных моментов он может обратиться в полицию или суд.
Но при этом ему нужно исправно платить налоги. Для этого владельцу недвижимости необходимо выбрать подходящий для себя способ налогообложения:
- как индивидуальный предприниматель;
- начисление НДС;
- оформление самозанятости.
Способы налогообложения
Индивидуальный предприниматель
Если собственник зарегистрирован как ИП, он может официально сдавать недвижимость в аренду. Размер налога составит 6%. Однако, если гражданин зарегистрирован по упрощенной схеме или УСН, то нужно будет платить налог от общего дохода. Если оформлен патент, то платится 6% от предполагаемого дохода. В последнем варианте важна стоимость квартиры. Также индивидуальный предприниматель обязан подавать декларацию и отчеты о доходах в налоговую инспекцию раз в год.
НДФЛ с аренды
Это самый дорогой вариант налогообложения — 13%. Сумма дохода в этом случае не ограничена. Собственнику также необходимо будет подавать декларацию раз в год в налоговую инспекцию.
Оформление самозанятости
Этот вариант наиболее бюджетный, но подойдет он лишь в том случае, если доход с аренды в год будет менее 2,4 млн. рублей. Сумма налога составит 4%, если жилье сдается физическому лицу. 6% — если компании или индивидуальному предпринимателю. Вся документация оформляется в приложении для самозанятых, в котором все автоматизировано. Такой способ появился сравнительно недавно, но при этом считается самым выгодным и удобным.
Оформление самозанятости
Возможность стать самозанятыми у россиян появилась сравнительно недавно. В виде эксперимента самозанятость ввели для граждан Москвы, Татарстана и Калуги.
Так, каждый гражданин, который зарабатывает самостоятельно, без начальника и подчиненных, может легализовать свой доход. По сути это все фрилансеры. Граждане, которые сдают квартиру в аренду, тоже входят в эту группу. Главное условие такого способа заработка — это годовой доход менее 2 миллионов 400 тысяч, а ежемесячный не более 200 тысяч рублей.
После того как эксперимент успешно показал себя, самозанятость постепенно ввели на всей территории страны.
Отметим, что официального термина «самозанятый» в действующем законодательстве до сих пор не существует.
Оформить самозанятость очень просто, достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог», после чего по почте вы получите официальную бумагу от налоговой. Также с помощью этого приложения можно выдавать чеки, оформлять счета и формировать выписки. Вся информация автоматически попадает в налоговую, поэтому оформлять декларацию не нужно.
Налог формируется каждый месяц, исходя из дохода. Оплатить его можно также в приложении.
После оформления самозанятости гражданин обязан передавать данные о своих доходах. В противном случае на него будет наложен штраф в размере 20% от получаемого дохода. Повторный штраф будет составлять 100%.
Так и с арендодателями — собственнику достаточно регулярно вносить данные об арендной плате в приложении. Чек будет сформирован автоматически. Если будет совершена ошибка в данных, то данные о платеже можно будет аннулировать в том же приложении.
Налог будет начислен до 12 числа следующего месяца. Оплата должна быть проведена до 25.
Налоговый вычет
Как только гражданин регистрируется как самозанятый, он получает право на налоговый вычет в 10 тысяч рублей. Эта сумма постепенно вычитается из налога. Как только сумма будет исчерпана, право на вычет исчезнет.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду в качестве самозанятого
Главное преимущество — легализация. Собственнику не нужно боятся проверок, так как вся информация передается в налоговую. Также к плюсам такого способа налогообложения можно отнести простоту регистрации и оформления документов. Чеки, счета, выписки формируются автоматически.
Еще один плюс — низкий налог. Отметим, что по закону налоговая ставка не будет пересматриваться еще 10 лет. К тому же в первый год по налогу предусмотрен налоговый вычет.
Если такой способ регистрации не устроит собственника, то его легко изменить, также как и отказаться от самозанятости.
К минусам самозанятости и сдачи в аренду можно отнести виртуальность процедуры. Важно, чтобы приложение и Интернет работали исправно. Если приложение не работает, то внести оплату можно и на следующий после срока день, но это крайняя ситуация.
Все данные вносятся самозанятым самостоятельно. Если что-то будет упущено, и налоговая это выяснит, то последует штраф.
В качестве самозанятого трудовой стаж не увеличивается. Также и пенсия не увеличивается. Всё потому что налог идет на медицинское страхование и в региональный бюджет.