Эксперты CBRE поделились мнением, как онлайн-ритейл трансформирует требования к складской логистике, об особенностях фулфилмент-центров и о том, как e-commerce влияет на другие отрасли
Последние полтора года основным драйвером складского рынка является онлайн-ритейл. Если в 2019 году его доля в структуре спроса на складскую недвижимость составляла 10%, то в 2020 году – уже 27%, а в первом полугодии 2021 года на e-commerce приходилась половина сделок. Онлайн-ритейл сформировал запрос на новый формат складской логистики – фулфилмент-центры.
Активность онлайн-ритейлеров на складском рынке, сделки аренды и покупки складов, тыс. кв. м
Как устроены фулфилмент-центры и чем они отличаются от стандартных складов
В отличие от обычных складов, где товары просто хранятся и откуда затем развозятся в магазины, современные фулфилменты-центры обеспечивают выполнение всех логистических операций: первым этапом происходит поступление товара, его приёмка и размещение на стеллажах для хранения, далее осуществляется ручная комплектация заказов, их упаковка, сортировка и отправка на отгрузку. Эти процессы происходят в операционной зоне, зачастую, в несколько этажей, оборудованной конвейерами и сортерами (оборудование для автоматической сортировки посылок). Такая компоновка помещений, в частности, многоэтажность здания, нестандартна для современной складской недвижимости и является особенностью именно складов для e-commerce.
Это не единственное отличие. Фулфилмент-центры отличаются целым рядом характеристик:
• Так, для фулфилмент-центров характерна увеличенная высота потолков – до 15 м. Это связано с тем, что в них используются многоуровневые стеллажные конструкции (мезонины), разделяющие помещения на этажи, и товары собираются вручную, в то время как на стандартных складах товары паллетированно хранятся на многоярусных стеллажах, а операции осуществляются с помощью погрузочной техники, как правило, с высотой подъёма до 12 м. Увеличение высоты позволяет увеличить ёмкость хранения при той же площади здания.
• Для обеспечения комфортной работы людей на таком мезонине необходима установка дополнительной системы вентиляции. Без неё на верхних уровнях мезонина сотрудники фулфилмент-центра будут сталкиваться с нехваткой воздуха и высокими температурами летом.
• Автоматизация процессов влечёт требование дополнительных электрических мощностей – около 3-5 мВт на 100 тыс. кв. м, что в 1,5-2 раз больше, чем на обычном складе.
• Наличие многоуровнего мезонина, загруженного товарами, платформы с технологическим оборудованием (сортерами, конвейерами) также создаёт необходимость усиленной нагрузки на пол. Как правило, она составляет не менее 8 т на кв. м (на обычном складе может быть достаточно и 6 т на кв. м), а точечно может достигать более 100 т.
• Поскольку ряд операций, в первую очередь, сборка заказов, выполняется вручную, на фулфилмент-центрах задействованы тысячи человек (на обычном складе, даже площадью в 100 тыс. кв. м, может быть достаточно несколько сотен работников). Поэтому здесь требуется бо́льшее количество офисных помещений, а также столовых, комнат отдыха, общежитий и т.д. Так, на зону административно-бытовых помещений может приходиться более 10% всей площади здания.
• Ещё одно важное требование - большая парковочная зона. В фулфилмент-центрах постоянно происходит приёмка и отправление товаров, для этого используется разнообразный автопарк большегрузного, среднетоннажного и личного транспорта. Кроме того, нужно предусмотреть остановки для автобусов, которые привозят на работу сотрудников.
Требования к фулфилмент-центрам эволюционируют с каждым годом вслед за развитием онлайн-ритейла и технологий. Для них нет единого стандарта ни в России, ни в других странах. Характеристики и объемы фулфилмент-центров могут различаться как у разных организаций, так и у одной компании в зависимости от региона и страны, где расположен такой объект.
Например, у Amazon в Индии десятки фулфилмент-центров, и их средняя площадь не превышает 20 тыс. кв. м, в то время как в Польше ритейлер начинал с нескольких объектов размером около 100 тыс. кв. м. Российские фулфилмент-центры могут быть ещё крупнее: площади новых проектов достигают 150-200 тыс. кв. м.
Крупнейшие существующие фулфилмент-центры в России:
Изначально под фулфилмент-центры арендаторы были вынуждены адаптировать существующие объекты, переделывая их под нужные параметры. Но достаточно быстро они перестали отвечать необходимым требованиям, особенно, в плане утилизации, т.е. эффективности использования складских площадей. Сейчас же такие объекты, как правило, строятся специально в соответствии с индивидуальными требованиями (built-to-suit) или возводятся конечным пользователем самостоятельно. В обоих вариантах конфигурация здания должна отвечать технологии, используемой тем или иным онлайн-ритейлером.
В ближайшие несколько лет в России может появиться еще около 3,5 млн кв. м фулфилмент-центров, их общая площадь составит почти 5,5 млн кв. м.
Общая площадь фулфилмент центров в России тыс. кв. м
География расположения фулфилмент-центров не ограничена только Московской областью. Новые объекты появляются и в других регионах, в частности, в Ленинградской области, Татарстане и Краснодарском крае. В среднем на каждый из них к 2022-2023 годам придется около 290 тыс. кв. м площадей под фулфилмент-центры. По нашему прогнозу, к 2023 году в число лидеров по строительству таких зданий также войдут Ростовская область (5% от всей площади фулфилмент-центров), Самарская (5%), Новосибирская (5%) и Свердловская (4%) области. Ожидается, что доля других регионов не превысит 2%.
География распределения фулфилмент-центров к 2023 г. (прогноз), % от общей площади построенных фулфилмент-центров
Как спрос на фулфилмент-центры повлиял на девелоперов и инвесторов
Взрывной спрос на нестандартные объекты со стороны онлайн-ритейлеров изменил стратегию игроков рынка складского девелопмента. Если изначально они относились к строительству таких объектов с осторожностью, то сегодня такие проекты на рынке стали нормой. Например, один из крупнейших девелоперов PNK Group даже запустил отдельную производственную линию для изготовления колонн большей высоты, которые требуются для возведения фулфилмент-центров.
Подобные объекты также становятся привлекательным инвестиционным продуктом. Так, в 2019 году компания Professional Logistics Technologies (создана Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala и другими фондами) приобрела у девелопера «Ориентир» комплекс «Север-1» (122 тыс. кв. м), арендованный Ozon под фулфилмент-центр. В 2020 году Central Properties стала владельцем склада Ozon в Твери (70 тыс. кв. м), а в 2021 году Сбер «Управление активами» купила у девелопера «Адва» другой фулфилмент-объект онлайн-ритейлера в Ростове-на-Дону.
Последствия трансформации складской инфраструктуры под запросы онлайн-ритейла для рынка не ограничиваются лишь изменением формата объектов недвижимости. Возведение крупных фулфилмент-центров для игроков из сектора e-commerce значительно загружает мощности строительных компаний, тем самым снижая объемы спекулятивного девелопмента и доступность стандартных логистических комплексов, которые были бы востребованы в условиях высокого дефицита складских площадей. Это даёт дополнительный импульс росту арендных ставок на складском рынке России.
Влияние e-commerce выходит и за рамки рынка недвижимости. В фулфилмент-центрах работают тысячи сотрудников, а одно из ключевых требований к локации для строительства склада – наличие достаточных трудовых ресурсов. Таким образом, логистические объекты такого типа становятся источником большого числа новых рабочих мест. Это меняет рынок труда не только в том регионе, где расположен фулфилмент-центр, но и в соседних областях, жители которых приезжают в поисках заработка. В результате, средняя зарплата может расти. Кроме того, создается сильный дисбаланс на рынке аутстаффинга из-за того, что онлайн-ритейлерам необходимо привлекать персонал на новые объекты.
Воздействие рынка интернет-торговли испытывают и смежные отрасли. Например, дополнительная нагрузка ложится на производителей и поставщиков стеллажного оборудования, мезонинных конструкций, конвейеров и т.д. Потребность ритейлеров в большом автопарке формирует спрос на автомобили разных типов и на услуги их технического обслуживания. Сегодня фулфилмент-центр – это также платформа для развития малого и среднего предпринимательства и дополнительный драйвер экономики региона.
Формат фулфилмент-центров, ставший за полтора года нормой для логистической инфраструктуры онлайн-ритейлеров, продолжит меняться. Например, развитие интернет-торговли в сегменте продуктовых товаров рождает потребность в различных температурных зонах на складах. Кроме того, появляются более совершенные способы автоматизации логистических операций, и наверняка, уже в ближайшее время мы увидим новые технологические решения.
Авторы статьи:
Евгения Радько, аналитик, отдел исследований CBRE; Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE
Статья опубликована на портале Pro.rbc.ru