Подробный гайд с максимальными юридическими и техническими пояснениями.
Ремонт – дело хорошее. В России общее состояние жилого фонда весьма плачевно во многих регионах. Но уж если кто-то решился поменять облик своей квартиры, то ему стоит быть юридически вооруженным.
Статистика
Вот статистические данные от 2019 года за 2018 год, взятые с сайта Росстата. Один из графиков показывает оснащение жилого фонда одновременно канализацией, водопроводом, отоплением, газом и электроплитами. В сельской местности удельный вес – 43%, в городской среде – 79%. Аварийный жилой фонд на конец 2018 года составлял 25473 тыс. кв.м. по данным Минстроя России.
Но это статистика. А что на самом деле – пишите в комментариях, если у вас есть такие сведения.
Почему можно потерять квартиру
Мы вас не пугаем. За нас это делает Жилищный Кодекс. В статье 29 указаны последствия незаконных действий. Один из абзацев нас отсылает к КоАП: ст.ст. 7.21., 7.22 Физлицам – от 2000-2500 руб. штрафа, юрлицам – от 45000- 50 000 руб. ИП несет ответственность, как юрлицо. А ЖК РФ говорит о том, что если не получить все разрешительные документы в установленном порядке или не вернуть все в прежний вид, то квартира может пойти с торгов.
Разбираем юридически значимые термины
Переустройство, перепланировка и реконструкция
И если рассматривать подробнее, то переоборудованием (равно переустройством) могут считаться следующие действия:
- устройство бытовых электроплит взамен газовых плит;
- замена существующих инженерных сетей:
- радиаторы и трубы отопления;
- водопроводные и канализационные трубы;
- электросети;
- все инженерные изменения и усиления, которые вызваны необходимостью установить сантехнику и бытовую технику нового поколения.
А перепланировка может подразумевать:
- снос и установка комнатных стен и перегородок;
- установка или замена сантехники в ванных комнатах, когда требуется расширение или изменение площади санузлов:
- монтаж джакузи и душевой кабины;
- устройство дополнительного унитаза
- расширение, уменьшение, изменение площади комнат, кухни и т.п.
Реконструктивными действиями считаются следующие:
- изменения на балконе и лоджии: утепление, расширение за счет комнат (изменение теплого контура здания), снос и устройство дополнительного балкона (и такое бывает);
- обшивка внешнего фасада;
- устройство внешнего входа.
Реконструкция - это достаточно сложная процедура, о которой следует говорить отдельно, и делается только лишь:
- после получения соответствующих разрешений в отделе архитектуры;
- и после проведения собрания собственников многоквартирного дома.
Ремонт не имеет точного определения в НПА, однако его стоит отличать от перепланировок и других видов работ. Ремонт не влечет за собой каких-либо существенных изменений в инженерии и конструктиве помещений. Поклеить обои, поменять плитку в ванной, заменить ламинат – все эти действия никакого разрешения не требуют.
Перепланировка, реконструкция и переоборудование требуют разрешительных документов.
Давайте разберем тонкости инженерии
Причем здесь электросети
Например, в старой квартире, где никто не делал ремонт 50 лет, решили установить новый мощный холодильник, видеокарту в компьютер для майнинга, мощную стиральную машинку и еще много чего. А электропроводка старая. Что может быть? Правильно – перегрев и возгорание. Еще на школьных плакатах можно увидеть запрет на подключение к одной старой розетке сразу нескольких потребителей: чайник, мини печь, тостер и т.п., если они все еще разом и работают.
Мокрые зоны
Это такие зоны, откуда может пойти течь по вине жителей из систем центрального водопровода: кухня, ванная, туалет. Даже в новых квартирах, где проектом предполагается свободная планировка, эти зоны как правило уже обозначены и выходить за них нельзя. Но что значит «нельзя»? Скорее всего не разрешат увеличивать площадь за счет иных помещений.
Но могут допустить увеличение одной мокрой зоны за счет другой мокрой зоны.
Например, немного расширить туалет за счет ванной, разобрав совместную перегородку.
Трубы
Стояки и трубы требуют замены в порядке капитального ремонта жилых домов, который предусматривается региональной программой, иными нормативными актами надзорных и компетентных органов местного самоуправления.
Но, если человек решит заменить радиаторы отопления или подвести новые трубы к дополнительной мойке в санузле, то может потребоваться приостановить подачу воды во всем доме. И без УК тут не обойтись. И факт переоборудования уже не скрыть.
Несущие стены
Сносить несущие стены в большинстве случаев запретят, если только проектом не будет предусмотрено сооружение колонн или других конструктивных элементов, которые компенсируют нагрузку и обезопасят целостность квартир выше и ниже.
Балконы
Если вы решите соединить комнату с балконом, снеся существующую внешнюю стену – это может повлечь следующие сюрпризы.
В доме может стать холодно, так как внешняя стена защищает комнаты, что предусмотрено проектом здания. И никогда никто не согласует вынос на площадь балкона труб отопления с радиаторами и систем теплого пола, которые работают на водной основе. Электрические еще могут согласовать.
Реконструкция
Переустройство входа – это серьезное планировочно-архитектурное решение, реконструктив, который требует большего количества согласований, чем остальные. Проект должен быть обязательно. Все надзорные органы должны это согласовать. А еще потребуется согласование собственников всего подъезда и смежных помещений в соседних подъездах. А в отдельных случаях – собственников всего дома, в зависимости от проекта.
Кондиционеры
В каких случаях могут запретить установку кондиционеров? По общему правилу монтаж производится по решению общего собрания собственников МКД и согласования с местной администрацией ( в соответствий с правилами благоустройства).
Действует особый порядок согласования, когда дом относится к объектам культурного наследия и представляет историческую ценность. ЖК РФ не регламентировал порядок согласования с органами установки кондиционеров на фасаде дома. В каждом случае смотрим местные нормативные акты.
Все эти изменения отражаются на техническом паспорте БТИ в красных линиях.
Общие правила серьезных изменений в конструкциях жилых помещений
Очень многое зависит от:
- региона – в каждом могут действовать отдельные требования;
- самой местности – центр или удаленный район;
- типа дома, его проектных особенностей, отнесение его к исторически важным зданиям (в таких могут запретить и гвоздь лишний вбить);
- признания дома подлежащим сносу. Зачем делать перепланировку, если скоро расселение. Кроме того, перепланировка может еще сильнее ухудшить состояние здания, если оно и так аварийное;
- статуса собственника – юридическое или физическое лицо (очень многие фирмы сейчас обустраивают хостелы и иные объекты коммерческой недвижимости в жилых домах).
Но давайте посчитаем, что в это статье мы не будем рассматривать правила перевода жилого помещения в нежилое. Остановимся на жилищном законодательстве.
Порядок действий
Разработка проекта
Проект перепланировки и переустройства является первым документом для начала процесса получения разрешения на проведение указанных мероприятий. Сам проект уже согласовывается проектной организацией, и задача собственника - подать его вместе с заявлением в уполномоченный орган для получения разрешения. Это чаще всего местная администрация, на территории которого располагается дом, в Москве это Мосжилинспекция. Но, в зависимости от региона и самого вида производимых работ (перепланировка или реконструктив), могут понадобиться согласования:
- архитектурного ведомства;
- поставщика электрической энергии;
- главного управления охраны памятников;
- инженерных ресурсоснабжающих организаций;
- УК или ТСЖ;
- собственников жилых помещений дома;
- и многих других на первый взгляд неочевидных служб.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
Подача заявления
Нужно собрать перечень документов и подать заявление о перепланировке в соответствующий орган, который отвечает за согласование: жилищная инспекция или межведомственная комиссия.
Примерный перечень документов, который необходимо приложить:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- проект;
- технический паспорт БТИ (без красных линий, красные линии уже означают, что было произведено переоборудование или перепланировка);
- заключение органа охраны памятников (если такой дом находится под их контролем);
- согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира в соцнайме;
- протокол общего собрания собственников, если присоединяется помещение общего пользования.
Иные документы не вправе требовать. Но только в том случае, если речь идет о перепланировке жилого помещения, которое не влечет изменение назначения помещения (жилое в нежилое).
И вроде бы все ничего. Но могут и отказать. Есть такой пунктик – несоответствие проекта требованиям законодательства. Именно он и является причиной отказа чаще всего. В судебной практике часто можно видеть обоснование, что проект подразумевал не перепланировку, а реконструкцию. Или, что проект существенно нарушает несущую способность здания или права остальных собственников.
Тогда потребуется доказывать обоснованность и безопасность такой перепланировки. А для этого нужно будет обойти вышеуказанные ведомства и получить от них положительные заключения. И уже на их основе обжаловать решение.
Что могут согласовать:
- устройство проемов в ненесущих конструкциях или установка дополнительных;
- устройство проемов в несущих конструкциях, если компенсируется степень нагрузки за счет иных сооружений;
- присоединение балкона, если тепловой контур здания будет компенсирован за счет внутренних перегородок и устройства балконных окон;
- установка дополнительного санузла в границах мокрых зон;
- замена радиаторов и труб;
- иные работы на усмотрение органа.
Производство работ и получения акта приемочной комиссии
Именно разрешение органа является основанием для проведения работ. Акт не выдадут, если проведены работы дополнительные, которые не были указаны в проекте при получении разрешения.
Оформление в Росреестре
Если вам выдали разрешение, работы закончены и получен акт приемочной комиссии, то орган самостоятельно должен отправить в Росреестр запрос на основе акта, который вносит соответствующие изменения в регистрационные записи.
Еще один важный документ, который следует заказать - технический план у любого кадастрового инженера. И только лишь после этого уполномоченный орган может направить заявление в Росреестр. Задача собственника проконтролировать процесс внесения изменений путем отслеживания результата внесения изменений в ЕГРН. При желании он может заказать выписку из ЕГРН за плату.
Внимание! В статье собраны общие случаи. Необходимо всегда отталкиваться от индивидуальных характеристик. Для этого вам в помощь может прийти наша служба, которая подскажет точный алгоритм действий, чтобы избежать штрафов и потери квартиры.
На страже ваших интересов, ваш Юрист24.
#перепланировка #переоборудование #ремонт #квартира #собственник #строительство #юрист24 #еюс #право #штрафы